Aš, kaip nekilnojamojo turto agentė, norėčiau jus supažindinti su komercinių patalpų segmentu ir jo tendencijomis Lietuvoje, plačiau apžvelgsiu Vilniaus miestą. Komercinės paskirties patalpos - tai nekilnojamojo turto rinkos segmentas, apimantis verslui skirtus objektus: ofisus, verslo parkus, sandėliavimo bei prekybos patalpas ir kitus panašaus tipo pastatus.
Nekilnojamojo turto rinkos segmentai yra trys:
- ūkinės paskirties nuosavybė
- gyvenamosios paskirties nuosavybė
- komercinės paskirties nuosavybė
Komercinio turto segmentas skyla į dvi kitas kategorijas, pagal jų atliekamas funkcijas: patalpos duodančios pelną ir patalpos suteikiančios sąlygas gamybinei veiklai. Pagal operacijų pobūdį komercinės patalpos skirtomis į pirkimo-pardavimo ir nuomos.
Komercinio nekilnojamojo turto kategorijos
Komercinis nekilnojamasis turtas skyla į 6 kategorijas:
| Kategorija | Pavyzdžiai |
|---|---|
| Laisvalaikis | Viešbučiai, vieši namai, restoranai, kavinės, sporto centrai |
| Mažmena | Mažmeninės parduotuvės |
| Ofisų patalpos | Biurų pastatai, paslaugų biurai |
| Pramonės patalpos | Pramonės/ gamybinis turtas, sandėliai, garažai, distribucijos centrai |
| Sveikatos priežiūra | Medicinos centrai, ligoninės, senelių namai |
| Kooperatiniai namai | Namai, kuriuose gyvena daug šeimų, o turtas skirtas visiems jame gyvenantiems |
Pirkimas ar nuoma: ką pasirinkti?
Perkant komercinės paskirties nekilnojamojo turto patalpas, būtina nuspresti ar pirksite ar nuomositės. Jei nusprendžiate vis dėlto pirkti šio tipo patalpas, jūs turite suprasti visas esamas rizikas susijusias su komerciniu turtu, nes mažiausiai ko norėtumėte, kad po kelių metų sužinotumėte, kad būtų buvę geriau nuomotis nei pirkti turtą.
Kuomet turime savo verslą, tam tikri priimami sprendimai yra pakankamai svarbūs, nes nuo jų gali priklausyti tolimesnė verslo eiga, gaunamas pelnas, patiriami nuostoliai ir panašiai. Vienas iš svarbiausių dalykų, ką reikia nuspręsti yra tai, kokioje vietoje bus dirbama ir ar šias patalpas reikia nuomotis ar geriau nusipirkti. Nuoma leidžia neprisirišti prie vienos vietos.
Tiksliai pasakyti, kuris variantas yra geresnis pakankamai sunku, nes tiek vienas, tiek kitas turi savus privalumus, todėl tik patys galite apsispręsti, kas jums tinka labiausiai. Tie, kas nėra susidūrę su tuo, gali drąsiai sakyti, kad išsirinkti komercines patalpas gali būti pakankamai paprasta ir per daug sukti galvos tikrai nereikia. Tačiau tie, kas patys turi savo verslus, turi priimti sprendimus tikrai žino, kad ne visada toks sprendimas yra paprastas, kaip gali atrodyti iš pirmo karto.
Rizikos faktoriai perkant komercines patalpas
Aš Jums pateiksiu keletą rizikos faktorių, su kuriais susiduria verslai pirkdami komercines patalpas:
- Vieta gali duoti priešingą rezultatą. Šiandieninė „karšta“ vieta rytoj gali būti visai nebe tokia. Tai reiškia, kad vieta labai keičiasi ir priklauso nuo mados, vieta labai keičiasi kaip ir kaiminystė, gal po kurio laiko suprasite, kad ši vieta tikrai neduoda pelno ir vertėtų rinktis kitą.
- Prarandamas likvidumas. Verslai turėtų būti susirūpinę įmonės likvidumu perkant nekilnojamąjį turtą, juk ne visada paprasta jį parduoti. Bet tuo pačiu metu tai yra investicija, kuri gali būti parduota ir likvidumas gražintas.
Svarbūs aspektai renkantis komercines patalpas
Pirkti komercinės paskirties patalpas yra panaši investicija kaip ir įprasto būsto pirkimo, todėl reikia atsižvelgti į įvairius faktorius. Svarbiausia VIETA! Atkreipkite dėmesį į tai, nes nuo to priklauso vertė, susisiekimas, patalpų populiarumas bei kiti faktoriai. Vieta, juk jūs norite būti lengvai pasiekiamas jūsų klientams, pirkėjams, darbuotojams, tiekėjams bei kitiems svarbiems asmenims. Bet tai priklauso nuo jūsų verslo tipo, tik jūs patys žinote, kur jums būti geriausia.
Kaina daugeliu atveju nulemia pakankamai daug, todėl kiekvienas turi atkreipti dėmesį į ją. Aišku, tai labai priklauso ir nuo to, kokių patalpų yra ieškoma. Jeigu norite visiškai naujų, kur dar niekas ten nėra dirbę, tai aišku, tokių komercinių patalpų kaina bus didesnė, nei kad rinktis kiek senesnes ir ne tokias šiuolaikiškas.
Vieta, kurioje dirbame yra labai svarbu, nes nuo to priklauso, kiek ilgai reikės stovėti kamščiuose, kiek ilgai reikės važiuoti iš darbo ir į jį. Todėl tikriausiai nebūtų itin patogu važiuoti kažkur už miesto. Jeigu norite vykdyti ilgą veiklą, tai dažniausiai komercinės patalpos yra reikalingos pakankamai ilgam laikotarpiui, kad būtumėte ramūs, jog visada galėsite dirbti jose. Todėl tokiu atveju yra du variantai, tai yra komercines patalpas pirkti arba nuomotis.
Atvykimas į jūsų komercines patalpas yra labai svarbu, nes kiekvienas darbuotojas gali rinktis vis kitokį variantą, kaip atvykti į darbą. Tad kuo pasirinkimas bus didesnis, tuo bus paprasčiau.
Kiti svarbūs faktoriai:
- Fizinė būklė. Išsiaiškinkite ar perkamas būstas neturi tam tikrų įsipareigojimų, nėra įkeistas.
- Naudojimo paskirtis. Jei jūsų įmonė buhalterių, auditorių ar panašios paskirties, tada jums reikės biuro vietos, jei užsiimate gamyba - tada industrinės. Jūs turite būti tikri, kad dokumentuose būtent taip ir parašyta, pagal kokią paskirtį naudojamas šis nekilnojamas turtas.
- Įsitikinkite ar pakankamai parkingo vietų. Pasižiūrėkite ar tikrai užteks parkingo vietų jūsų klientams, jums patiems, darbuotojams ir panašiai, nes Lietuvoje dalis vietų yra mokamos, o jei kiemuose ir yra vietų, dažnai gyventojai lieka nepatenkinti, kad patys turi ieškoti vietų kituose kiemuose. Taip galite sulaukti priešų, kurie bandys jums pakenkti.
- Galimybės plėtimuisi. Kuriant verslą labai svarbu ne tik rasti patikimus darbuotojus, bet ir pasirinkti komercines patalpas, kurios atitiks jūsų verslą ir požiūrį.
Komercinės patalpos Vilniuje
Komercinės patalpos Vilniuje pasirenkamos dažnai, kadangi būtent šiame mieste lengviausia rasti ne tik klientų, bet ir partnerių. Visgi komercinės patalpos Vilniuje gali būti šiek tiek brangios, todėl renkantis reikia būti labai atidiems ir atkreipti dėmesį į tam tikrus dalykus. Pavyzdžiui, ar verta pirkti patalpas.
Komercinės patalpos Vilniuje dažniausiai kainuoja šešiaženkles sumas, o kartais net daugiau, todėl reikia pagalvoti, ar tikrai verta iš karto investuoti tokią sumą. Kadangi komercines patalpas gali būti vėliau sunku parduoti, reikia iš karto apie tai pamąstyti. Nereikia pamiršti ir to, kad verslas auga, o kartais ne auga, o mažėja, todėl patalpų dydis gali keisti nuolat. Ką daryti, kai patalpos ne nuomotos, o nupirktos? Juk nekeisite patalpų kas keletą metų.
Komercinės patalpos Vilniuje gali kainuoti įvairiai, todėl ir nuoma būna įvairi. Jei norite rasti pigesnes patalpas, ieškokite rajonuose, kurie yra nutolę nuo miesto centro. Visgi nepamirškite, kad tokios patalpos bus netinkamos tiems, kurie nuolat turės susitikimus ar norės, kad pirkėjas arba klientai apsilankytų jų patalpose. Jei ruošiatės atidaryti kavinę ar parduotuvę, tuomet atidarykite rajone, kuriame lankysis daug žmonių. Tokiu atveju kaina bus didesnė, tačiau tuo pačiu tikimybė, kad verslas žlugs sumažės.
Nepamirškite, kad labai svarbu ne tik rajonas, bet ir įrengimas. Nuo to priklauso kaina. Kai kuriais atvejais žmonės renkasi bet kokias patalpas, tačiau atlieka remontą, kuris kainuoja brangiai. Žinoma, už remontą mokėsite patys, na, o patalpos liks savininkams. Tai ne visada pats geriausias pasirinkimas, kadangi neretai patalpos nuomojamos tik metams, o po jų savininkas tam tikrais atvejais pareikalauja išsikraustyti.
Finansavimo sąlygos
„Tipiniu atveju bankai finansuoja iki 70% patalpų įsigijimo kainos, be to, dažniausiai taikomos aukštesnės palūkanos, nustatomas trumpesnis paskolos laikotarpis. Maža to, dalis kreditavimo įstaigų iš viso gali neteikti finansavimo fiziniams asmenims. Tuo tarpu buto pirkimo atveju finansuojama iki 85% sumos, paskola suteikiama laikotarpiui iki 30 metų. Tiesa, reikia įvertinti, kad galimos griežtesnės sąlygos antrojo būsto finansavimui“, - kalba p.
Komercinės patalpos finansuojamos ne tokiomis pačiomis sąlygomis kaip būsto. Įprastai reikalingas didesnis pradinis įnašas ir palūkanos būna aukštesnės.
Norint gauti būsto paskolą, reikia būtinai pirkti gyvenamąsias patalpas. Tai, ką norite padaryti jau yra verslas ir būtų traktuojama kaip verslo paskola. Nebent tos patalpos būtų įregistruotos kaip butas - gyvenamoji patalpa. Bet nemanau, kad yra kažkokių gudrių variantų, nebent imti verslo paskolą, kurios šiuo metu išduodamos su mažomis palūkanomis, žinoma jeigu jau esate senas banko verslo klientas.
Mokesčiai
„Pavyzdžiui, NT mokesčio tarifas komercinės paskirties objektams Vilniuje šiuo metu siekia 1%“, - kalba p.
„Patalpų nuomos atveju fizinis asmuo dažniausiai nuomoja juridiniam asmeniui. Reikia mokėti 15% nuo pajamų, o GPM už fizinį asmenį į biudžetą sumoka juridinis asmuo. Buto nuomos atveju dažniausiai būna taip, kad fizinis asmuo nuomoja fiziniam asmeniui. Nuomotojui yra dvi galimybės - įsigyti verslo liudijimą arba mokėti 15% nuo pajamų. Tiesa, pravartu žinoti, kad tam tikrais atvejis verslo liudijimo įsigijimui gali būti taikoma nuolaida“, - sako p.
tags: #kaip #nusipirkti #patalpas #verslui