Tikriausiai sutiksite, kad naujo būsto pirkimas - svarbus įvykis kiekvieno žmogaus gyvenime. Pirmiausiai, dėl labai racionalų priežasčių - finansų. Juk tokią sumą išleidžiame tikrai ne kasdien, todėl norime, kad naujieji namai atitiktų mūsų poreikius, būtų patogioje lokacijoje, galėtų pasigirti gera infrastruktūra ir pan. Antra, emocinės priežastys: nauji namai asocijuojasi su nauja pradžia, todėl norisi atrasti jaukią ir širdžiai mielą vietą, į kurią būtų gera sugrįžti kasdien. Pasakyti lengva, o atrasti tokį būstą - sunku.
Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Norint sėkmingai įsigyti būstą, verta iš anksto susipažinti su pagrindiniais šio proceso etapais, teisiniais reikalavimais, mokesčiais bei rekomenduojamais informacijos šaltiniais. Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo, ir pateiksime naudingas nuorodas.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi - per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Registro centro duomenimis buvo įregistruoti 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių.
Būsto PASKOLŲ labirintai: kaip gauti, palūkanos, rizikos, išeitys | NT Be Grimo 018
Pasiruošimas Buto Pirkimui
Pirmasis žingsnis, kurį derėtų žengti nusprendus įsigyti naują būstą - biudžeto įsivertinimas. Reikėtų sau nuoširdžiai atsakyti į klausimą: ar užteks asmeninių lėšų ar vis dėlto yra kreditavimo poreikis? Pirmasis variantas? Puiku, galite pradėti naršyti po skelbimų portalus. Antrasis? Teks keliauti į banką.
Remiantis „Swedbank“ pateikiama atmintine, žmonės, kurie planuoja įsigyti būstą, turėtų atlikti tam tikrus „namų darbus“. Pagrindinis iš jų - pradinio įnašo sukaupimas. Jo dydis turėtų siekti bent 15 proc. planuojamo įsigyti būsto vertės.
„Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė Žydra Rakauskaitė taip pat pastebi, kad vertinant savo finansines galimybes reikėtų susiskaičiuoti ne tik paskolos dydį, bet ir papildomas išlaidas, kurių prireiks įsigyjant būstą, pvz. turto įvertinimo mokestis, sutarties administravimo mokestis, sutarties patvirtinimo pas notarą mokestis, mokesčiai Registrų centre ir kt.
Įsivertinę savo būsimą biudžetą butui, galite pradėti ieškoti svajonių namų. Žinoma, kiekvieno žmogaus poreikiai skirtingi, todėl subjektyvių gero / prasto būsto kriterijų tikrai nepateiksime.
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.
Tiesa, prieš einant į banką, galima pasinaudoti ir internete esančiomis bankų sudarytomis paskolos skaičiuoklėmis. Jose, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus bei kitus duomenis, gausite preliminarią paskolos sumą, kurią bankas jums galėtų suteikti. Vis dėlto, tokios skaičiuoklės nėra visai tikslios - jomis aklai pasitikėti nerekomenduotina.
Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse, pvz.
Būsto Paieška Ir Vertinimas
Vienas iš svarbiausių kriterijų - vietos pasirinkimas ir įvertinimas. Turite aiškiai sau atsakyti į klausimus: norite gyventi mieste, priemiestyje ar kaimo vietovėje? Jeigu buto ieškote mieste, apgalvokite, kokie rajonai jums priimtiniausi, netgi kokio vaizdo pro langą norite / nenorite.
Ne ką mažiau svarbus punktas - infrastruktūra. Įsivertinkite ar bus patogu važiuoti į darbą, ar šalia yra darželių bei mokyklų, parduotuvių, sveikatos priežiūros įstaigų, pramogų ir pan. Šie dalykai - labai individualūs, todėl teisingų atsakymų nėra.
Butas senos statybos name, butas naujos statybos name, loftas, kotedžas, namo dalis, namas - ir tai, tik keli būsto tipai. Renkantis būstą, atsakykite sau į klausimus, apie kokius namus svajojate.
Dar vienas, itin svarbus kriterijus renkantis būstą, - jo būklė. Įsivertinkite ar būsto apdaila / interjero dizainas jus tenkina.
Dažna pirmojo būsto ieškančių žmonių klaida - žvelgiama į viso būsto kainą, o ne į kainą už kvadratinį metrą. Nepamirškite atkreipti dėmesio į tai, koks buto plotas.
Atrodytų, nedidelis niuansas, vis dėlto, jis gali ženkliai prisidėti prie būsimo gyvenimo kokybės. Jei būstas, kurį ruošiatės pirkti, yra senamiestyje ar judrioje naujamiesčio dalyje, išsiaiškinkite ar turėsite kur statyti automobilį.
Atradote svajonių butą senamiestyje? Prieš pirkdami, nepamirškite įsivertinti ar pastatas, kuriame yra butas, nėra saugomas architektūros objektas. Kodėl tai svarbu?
Tai - dar vienas be galo svarbus dėmuo: juk nuo jo priklausys ne tik jūsų „santykis“ su gamta, bet ir sąskaitos. Išsiaiškinkite, kokiai energinei klasei priklauso butas, kurį ketinate pirkti.
Prieš pirkdami būstą įsivertinkite ar nėra ženklų, jog ateityje sąlygos pablogės. Galbūt netoliese yra laisvas žemės plotas, kuris taps statybų aikštele? O gal pastaruoju metu rajone pastebimas padidėjęs kriminalinis aktyvumas?
Atradote butą pirmame aukšte, kuriam priklauso ir greta esantis lopinėlis žemės? Išsiaiškinkite ar tai nėra bendrosios paskirties žemė. Dažnai savininkai skelbimuose mini, jog žemė butui priklauso.
Įvertinkite būsto būklę, inžinerinių tinklų stovį, aplinką, saugumą, triukšmo lygį, transporto jungtis.
Preliminari Sutartis
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo.
Teisinę informaciją apie pirkimo-pardavimo sutartis rasite Lietuvos notarų rūmų svetainėje: Notarurumai.lt
Kaip Apeiti Brokerį?
Šiandien dažnai pirkėjai ieško būdų, kaip apeiti brokerį ir įsigyti butą be tarpininkų, tikėdamiesi, kad taip pavyks gauti geresnę kainą. Iš pirmo žvilgsnio atrodo logiška - juk perkant tiesiogiai iš savininko išvengiama papildomų išlaidų. Tačiau ar visada toks sprendimas pasiteisina?
Teoriškai viskas atrodo paprasta. Pamatote skelbimą, kad parduodamas butas, vykstate į apžiūrą, apžiūrite butą su brokeriu ir galvoje vis tiek kirba mintis „O kas, jei pabandyčiau kalbėtis tiesiogiai su savininku?“ Kartais bute būna pats savininkas - tada galima pabandyti su juo susisiekti tiesiogiai, kai brokeris išeina.
Jei parduodamas gyvenamas namas, dar paprasčiau, atvykite vakare, kuomet visi grįžę namo ir tiesiog belskitės į duris. O kiti reikalai jau jūsų pirkimo ir derėjimosi menas.
Tokiu būdu teoriškai ir net praktiškai galite apeiti brokerį ir bandyti derėtis dėl kainos tiesiogiai su savininku. Bet ar tai garantuos, kad pavyks nupirkti pigiau? Ne visada. Kai kurie savininkai apskritai nesutinka kalbėtis be brokerio.
Kai perku butą tiesiogiai iš savininko, visas rizikas prisiimu pats. Tiesa, brokerio veikla Lietuvoje nėra reglamentuota, bet patyręs agentas turi žinių, reputaciją ir patirtį, kuri apsaugo (arba sumažina riziką) abi sandorio puses nuo klaidų. Brokeris ne tik rodo butus - jis žino, kaip vyksta procesas nuo apžiūros iki notaro.
Pardavėjas turi daugiau informacijos apie butą, patirties ko nerodyti apie ką nekalbėti ir privalomai nutylėti. Pirkėjo emocijos radus tiesioginį savininką derybose dažnai kainuoja, kartais net nesutarimą dėl pirkimo apskritai. Perkant tiesiogiai, būtina būti ne tik dėmesingam, bet ir pasiruošusiam viskam.
Realybėje brokerio mokestis - apie 3 % nuo pardavimo sumos, ir jį sumoka pardavėjas! Tačiau nepamirškite, kad brokeris dirba ne tik pardavėjui - jis padeda ir pirkėjui. Veda per visą procesą: nuo paskolos, vertinimo, derybų iki notaro.
Devynis kartus iš dešimties būtent brokeris padeda pirkėjui išvengti klaidų, kurias tas pats pirkėjas būtų padaręs „sutaupydamas“. Taigi, ar tas „taupymas“ iš tiesų egzistuoja? Dažniausiai ne. Nes brokerio įgūdžiai, patirtis ir laikas - tai vertė, kurią gaunate net jei už ją tiesiogiai nemokate.
Galimi Netvarkingi Dokumentai
Pasitaiko, kad savininkas, pardavinėdamas savo turtą, dėl nežinojimo nebūna sutvarkęs reikiamų dokumentų ir tai paaiškėja tik tada, kai pradedamas pardavimo procesas.
Turto Vertinimas
Jeigu būstą ketinate pirkti iš savo asmeninių lėšų, nekilnojamojo turto įvertinimą galite daryti ir patys. Vis dėlto, jei ketinate imti paskolą, prireiks profesionalių turto vertintojų.
Turto vertintojai padės išsiaiškinti ar pardavėjo norima gauti suma yra adekvati. Akivaizdu, kiekvienas pardavėjas stengiasi savo prekę parduoti kuo brangiau. Vis dėlto, pirkėjas taip pat turi atlikti „namų darbus“ ir išsiaiškinti ar prekės kaina yra protinga.
Turto vertintojai padės išsiaiškinti, kokia yra perkamo būsto rinkos vertė. Specialistai, įvertinę būsto būklę, nustatys jo rinkos kainą (kuri gali ženkliai skirtis nuo tos, kurios prašo pardavėjas).
Turto vertintojai patikrins ar galėsite laisvai disponuoti įsigytu būstu. Specialistai vadovaujasi Registrų centro duomenų bazėse esančiais duomenimis apie NT. Todėl jie gali greitai nustatyti, jei planuojamas pirkti būstas yra kaip nors apribotas.
Turto įvertinimas - būtinas procesas, jei norite gauti būsto kreditą. „Priešingai negu būsto kaina, kurią pagal savo nuožiūrą gali keisti pardavėjas, turto rinkos vertė nekinta taip greitai. Todėl, prieš suteikdamas kreditą būstui įsigyti, bankas pirmiausia nori žinoti, kokia yra tikroji perkamo turto rinkos vertė“.
Teisiniai Formalumai Ir Dokumentai
Buto Nuosavybės Dokumentų Patikrinimas
Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų.
Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras
Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis Notaro Biure
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro.
Notaras:
- Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
- Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
- Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.
Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.
Finansiniai Ir Mokestiniai Aspektai
Būsto Paskola Ir Atsiskaitymas
Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą. Kai kurios kredito įstaigos taip pat siūlo specialias sąlygas jaunoms šeimoms, regionuose perkamam būstui ar tam tikroms pirkėjų grupėms.
Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.
Mokesčiai
Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu. GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
- Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.
Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt
Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.
Nuosavybės Įregistravimas Ir Kiti Formalumai
Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.
Informacija apie NT registraciją: Registrų centras
Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar Galiu Pats Parengti Preliminarią Sutartį?
Taip, galite, tačiau rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku ar bent jau peržiūrėti pavyzdines sutartis.
Kaip Sužinoti, Ar Kaina Atitinka Rinkos Vertę?
Galite atlikti rinkos analizę peržiūrėdami panašių butų kainas skelbimų portaluose, kreiptis į NT brokerį ar užsisakyti profesionalų turto vertinimą.
Ar Būtina Kreiptis Į NT Agentūrą?
Nebūtina, tačiau NT agentūra gali sutaupyti jūsų laiką, pasiūlyti didesnę butų pasiūlą, padėti derybose ir dokumentacijos tvarkyme.
Valstybei priklausantis turtas
Pirkti NT VĮ „Turto bankas“ dar nėra labai populiaru, tačiau įmonės atstovas Tomas Bagdonas „Delfi Būstas“ pasakoja, kad per 2019 metus „Turto bankas“ suorganizavo 1505 aukcionus, po kurių sudaryti 465 sandoriai dėl valstybei priklausančių nekilnojamojo turto objektų. Bendra suma už parduotus objektus sudarė 31,52 mln. eurų.
Visą nekilnojamąjį turtą, kurį perima valdyti „Turto bankas“, kaip aiškina T. Bagdonas, galima skirstyti į tris kategorijas: tai administracinės paskirties valstybei priklausantis turtas, nereikalingas valstybei turtas ir bešeimininkis turtas.
Antras nekilnojamojo turto šaltinis, anot T. Bagdono, yra valstybei ir jos funkcijoms atlikti nereikalingas turtas. Iš viso valstybei priklauso apie 10 mln. kv. m nekilnojamojo turto.
Trečias turto šaltinis, pasak pašnekovo, susijęs su „Turto banko“ vykdoma socialine funkcija - bešeimininkio turto perėmimas. Nesant paveldėtojo, mirusio žmogaus turtą perima valstybė.
Valstybei priklausantis turtas yra parduodamas viešojo aukciono būdu, per aukciono sistemą evarzytines.lt. Kaip „Delfi Būstas“ aiškina T. Bagdonas, aukcione gali dalyvauti ir juridiniai, ir fiziniai asmenys.
tags: #kaip #nusipirkti #buta #be #tarpininku