Šalyje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės. Ką būtina žinoti ją parduodant, perkant, dovanojant ar paveldint?
Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT) dažnai sulaukia klausimų apie tai, kokie užsienio subjektai gali Lietuvoje įsigyti žemės. NŽT primena, kad užsienio subjektų teisę įsigyti žemės Lietuvoje reglamentuoja Lietuvos Respublikos Konstitucija ir Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinis įstatymas (Konstitucinis įstatymas).
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalimi užsienio subjektai Lietuvoje žemę įsigyti gali pagal Konstitucinį įstatymą dėl Lietuvos Respublikos narystės Europos Sąjungoje. Tačiau pažymėtina, kad remiantis šiuo įstatymų žemę Lietuvoje gali įsigyti tik tie užsienio subjektai, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus.
Subjektai, atitinkantys šiuos kriterijus, yra: užsienio juridiniai asmenys, įsteigti Europos Sąjungos valstybėse narėse, valstybėse, sudariusios Asociacijos sutartį, NATO valstybėse narėse bei valstybėse, kurios yra Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvės. Konstitucinio įstatymo 3 straipsnyje nustatyta, kad įsigyti nuosavybės teise žemę, vidaus vandenis ir miškus gali būti leidžiama užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus.
Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitinka užsienio juridiniai asmenys, taip pat kitos užsienio organizacijos:
- Kurios yra bent vienos iš šių sąjungų, susitarimų ar organizacijų narės:
- Europos ekonominės erdvės susitarimo (Europos Sąjungos narės, Islandija, Lichtenšteinas ir Norvegija).
Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje pažymėta, kad Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitinka Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 1 dalyje nurodytų valstybių piliečiai ir šių užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, taip pat Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės.
Taigi Lietuvoje žemę, vidaus vandenis ir miškus gali įsigyti tie užsienio subjektai (užsienio juridiniai asmenys, kitos užsienio organizacijos, užsienio valstybių piliečiai ir šių užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės), kurie atitinka Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, t. y.
Fiziniams asmenims nustatyti reikalavimai pirmiausia yra susieti su turimais profesiniais įgūdžiais ir kompetencija, valdant ir naudojant žemės ūkio paskirties žemę. Tuo tarpu juridiniams asmenims privaloma tam tikrą nustatytą laikotarpį būti vykdžius žemės ūkio veiklą, taip pat privalomas pasėlių deklaravimas bei įsakmiai nustatyta, kokios privalo būti minimalios pajamos, kurias juridinis asmuo gavo iš žemės ūkio veiklos.
Taip pat Lietuvos teisės aktai imperatyviai nustato maksimalų žemės plotą, kuris gali priklausyti asmeniui ar susijusiems asmenims, t. y. 500 hektarų. Be to, asmuo, norėdamas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, privalo užpildyti deklaraciją, kurioje patvirtinama, kad bendras jam nuosavybės teise priklausančios žemės ūkio paskirties žemės plotas neviršys 500 hektarų.
Kam pranešti norint parduoti žemės sklypą
Žemės ūkio paskirties žemę norintis parduoti asmuo apie savo ketinimus privalo informuoti pasirinktą notarą arba Nacionalinę žemės ūkio tarnybą pagal žemės sklypo buvimo vietą.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Pirmumo teisė
Pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka) įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat žemės ūkio paskirties žemės, reikalingos valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.
Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad šio straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodytas pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai tarpusavyje ribojasi.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai. Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis (kai asmens elektroninio pristatymo dėžutė yra neaktyvi ir elektroninė siunta jam siunčiama per E. pristatymo sistemą, pašto paslaugos teikėjas šią siuntą įteikia kaip pašto siuntą, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos pašto įstatymu) parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.
Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.
Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.
Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.
Žemės sklypo pardavimas
Asmuo, nusprendęs parduoti sklypą, pirmiausiai turi pateikti apie tai pranešimą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Informacija paskelbiama ir NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje.
Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, pardavėjui išduodama pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui ir jis nurodomas. Kai pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pardavėjui nurodomi jie visi ir savininkas pats nusprendžia, su kuo sudaryti sandorį.
Jei nė vienas pirmumo teisę turintis asmuo nepareiškė noro pirkti, tai nurodoma pažymoje ir pardavėjas žemę gali parduoti bet kam, tačiau tik už tokią pačią kainą, kuri yra nurodyta pranešime dėl sprendimo. Jei norima parduoti už mažesnę nei nurodyta kaina, reikalingas atskiras pranešimas.
Pirkimas turint pirmumo teisę
Turintis pirmumo teisę, gavęs pranešimą apie parduodamą sklypą ir norintis jį pirkti asmuo per 15 darbo dienų turi pateikti savo sprendimą NŽT.
Taip pat jis turi kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.
Tarnyba ne vėliau kaip per 15 darbo dienų turi patikrinti prašyme nurodytą informaciją, kad asmeniui įsigijus šį sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimą įsigyti. Jei paaiškėja, kad po sandorio plotas būtų didesnis nei 500 ha, sutikimas neišduodamas.
Pirkimas neturint pirmumo teisės
Pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys tokią teisę, atsisakė pirkti siūlomą žemės sklypą, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime. Tokiu atveju asmuo pats turi kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą įsigijimo. Kaip ir ankstesniu atveju, NŽT tikrina ar nebus viršytas 500 ha plotas.
Visais anksčiau išvardintais atvejais, žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, asmenys gali kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio įteisinimo.
Žemės sklypo dovanojimas ir paveldėjimas
Žemės sklypo dovanojimas
Dovanojimo atveju į Tarnybą privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas. Kaip ir pirkimo atveju, būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo, o NŽT patikrina, kad bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimas.
Pažymėtina, kad tokios pačios taisyklės yra taikomos ir žemės sklypo užsieniečiui dovanojimo atveju. Kai žemės sklypo dovanojimo sutartis yra sudaroma su užsieniečiu, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, tokia sutartis pripažįstama negaliojančia nuo jos sudarymo momento kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymų normos (šiems asmenims Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka nėra įtvirtinta teisė įsigyti Lietuvoje žemės).
Sklypo paveldėjimas
Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.
Žemės paveldėjimo atveju, t. y. tada, kai miršta Lietuvos Respublikos pilietis, kuris nuosavybės teise turėjo žemės sklypą, ir nuosavybės teisių į žemės sklypą perėmėjas yra užsienietis, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, jis turi teisę tik į pinigų sumą, kuri gaunama pardavus paveldimą žemės sklypą.
Tuo atveju, kai įpėdinis yra užsienietis, atitinkantis europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, jis įgyja nuosavybės teisę į patį žemės sklypą, t. y. gali laisvai juo naudotis, disponuoti ir jį valdyti, kadangi jiems Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka yra suteikiama teisė įsigyti nuosavybės teise žemės Lietuvoje.
Kur kreiptis norint įsigyti naudojamą namų valdos valstybinį žemės sklypą?
Dėl naudojamo valstybinės žemės sklypo pardavimo reikia kreiptis į teritorinį Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) skyrių pagal žemės sklypo buvimo vietą. Jei sklypas yra Kauno mieste, tai reikia kreiptis į Kauno miesto NŽT skyrių; jei į Kauno rajone, tai - į Kauno rajono NŽT skyrių ir pan.
Kaina yra nustatoma vadovaujantis 1999 metų vasario 24 d. LR Vyriausybės nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos". Pirmam namų valdos sklypui yra taikoma 50 proc. nuolaida.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 ,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos" (toliau - Taisyklės), 17 punkte reglamentuojama, kad fiziniams asmenims, perkantiems ne didesnius kaip 0,06 hektaro namų valdų žemės sklypus teritorijose, esančiose iki 1995 m. birželio 1 d. nustatytąja tvarka patvirtintose miestų, kaip gyvenamųjų vietovių, ribose, ir iki tos datos Lietuvos Respublikos Vyriausybės sprendimais miestams priskirtose teritorijose, taikoma 40 procentų žemės sklypo kainos nuolaida (senatvės pensininkams - 50 procentų nuolaida).
