Daugiabučio Bendraturčių Sutikimo Gavimo Tvarka: Išsamus Gidas

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės yra svarbi civilinės teisės dalis, apibrėžianti, kaip keli asmenys gali valdyti tą patį turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įgyvendinamos bendrosios dalinės nuosavybės teisės, kokios yra jų ypatybės, ir kaip sprendžiami ginčai tarp bendraturčių.

Bendroji Dalinė Nuosavybė: Pagrindiniai Aspektai

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) numato dvi pagrindines bendrosios nuosavybės rūšis: bendrąją dalinę ir bendrąją jungtinę nuosavybę. Šios nuosavybės formos skiriasi savo teisiniu režimu, valdymu, naudojimu ir disponavimu. Bendroji dalinė nuosavybė yra dviejų ar daugiau savininkų teisė valdyti, naudoti ir disponuoti nuosavybės teisės objektu, kur kiekvieno savininko dalis yra aiškiai apibrėžta.

Šios teisės įgyvendinimo formos priklauso nuo objekto, kuriame yra daiktas, valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise. Vienaip bendrosios dalinės nuosavybės teises įgyvendina gyvenamųjų namų butų ir patalpų savininkai, o kitaip - žemės sklypo, priklausančio keliems bendraturčiams, savininkai.

Gyvenamųjų Namų Butų ir Patalpų Savininkai

Gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkai turi absoliučias nuosavybės teises į atskirus turto objektus (butus, kitas patalpas). Pagal CK 4.82 straipsnį, bendrosios dalinės nuosavybės teise jiems priklauso namo bendrijos naudojamos patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Bendrąją daline nuosavybe savininkams priklausančios bendrojo naudojimo patalpos laikomos butų priklausiniais.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra pažymėjęs, kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo patalpos pripažintinos priklausiniais, nes jos yra skirtos tarnauti pagrindinėms patalpoms - butams - ir tenkina visų butų savininkų interesus. Tai, kad bendrojo naudojimo patalpos priklauso visiems namo bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise, reiškia, jog patalpos nėra atidalytos, yra tik kiekvienam bendraturčiui priklausančios idealiosios nuosavybės teisės dalys (CK 4.72, 4.73 str.).

Įgyvendindami pareigą bendro naudojimo objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, savininkai gali steigti savininkų bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį (CK 4.83 str. 3 d.). Steigdami bendriją savininkai jai perduoda teisę valdyti ir naudoti bendrąją dalinę daugiabučio namo savininkų nuosavybę. Jeigu savininkai nusprendžia butų savininkų bendrijos nesteigti ar ji nustoja veikti dėl kitų priežasčių, savivaldybės sprendimu gali būti skiriamas namo administratorius.

Žemės Sklypų Savininkai

Žemės sklypų valdymas, naudojimasis juo bendrojoje dalinėje nuosavybėje yra sudėtingesnis nei pastatuose esančių patalpų, nes žemės valdymas yra specifinis - natūroje nėra paprasta atriboti, kuri žemės sklypo dalis kuriam savininkui turėtų tekti jiems priklausančiame žemės sklype. Dėl to įgyvendinant bendrąją dalinę nuosavybę į žemę praktikoje labai dažnai kyla problemų.

Turto Atidalijimas Iš Bendrosios Nuosavybės

Viena iš bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo formų - bendrosios dalinės nuosavybės teise disponuojamų nekilnojamų daiktų perleidimas. Savininkas gali jam priklausantį nekilnojamąjį daiktą parduoti, išmainyti, dovanoti, perduoti pagal paveldėjimą ir t. t., laikydamasis teisės aktuose nustatytų reikalavimų. CK 4.78 straipsnyje įtvirtinta bendraturčio teisė perleisti kitiems asmenims visą savo idealiąją dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus CK nustatytas išimtis.

Įstatymas įtvirtina pirmumo teisę bendraturčiams pirkti bendrąją nuosavybe esančią dalį ta kaina ir tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis ji parduodama, išskyrus, kai daiktas parduodamas iš viešųjų varžytinių. Šios normos paskirtis - ginti bendraturčių interesus ir mažinti bendraturčių skaičių siekiant užtikrinti ekonomišką turto valdymą ir disponavimą juo.

CK 4.79 str. 2 dalis nustato, kad savininkas, ketinantis parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje ne bendraturčiui, privalo raštu apie tai pranešti kitiems bendraturčiams ir nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama nekilnojamojo daikto dalis, apie tai pranešama per notarą.

Jeigu dalis bendrąja nuosavybe priklausančio daikto (objekto) parduodama pažeidžiant pirmumo teisę ją pirkti, bendraturtis turi teisę per tris mėnesius kreiptis į teismą su ieškiniu reikalaudamas, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Be to, pagal CK 4.79 str. 3 dalį perkeliant pirkėjo teises ir pareigas neatsižvelgiama į asmens įgijusio turtą, esančio bendrąja daline nuosavybe, sąžiningumą.

Pažymėtina, kad pirmumo teise bendraturčiai ginami tik parduodant nekilnojamojo daikto dalį. Jeigu dalis, esanti bendrosios dalinės nuosavybės objektu, ne bendraturčiui perleidžiama mainų arba dovanojimo sutartimi, ši bendratučių apsauga nebetaikoma.

Teisė Savo Lėšomis Padidinti Bendro Turto Vertę

Pagal CK 4.77 str. 1 dalį, bendraturtis turi teisę savo lėšomis padidinti bendrąjį daiktą ar jo vertę, gavęs kitų bendraturčių sutikimą. Vieno bendraturčio daromi bendro daikto pakeitimai savaime pakeičia kitų bendraturčių naudojimo, valdymo ir disponavimo teisių turinį, dėl to tokie pakeitimai negali tapti kitų bendraturčių teisių ar teisėtų interesų pažeidimo priežastimi.

Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiui siekiant įgyvendinti įstatymu suteiktą statybos teisę, susijusią su bendru daiktu, kitų bendraturčių duodami sutikimai yra skirti ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti, dėl to bendraturtis, kreipdamasis į kitus bendraturčius dėl sutikimo gavimo, privalo juos tinkamai informuoti apie veiksmus, ketinamus atlikti su bendrai naudojamu daiktu.

Kadangi sutikimo davimas yra laisvos asmens valios išraiška, kiekvienas bendraturtis gali savo nuožiūra duoti arba atsisakyti duoti sutikimą atlikti bendrosios nuosavybės pakeitimo darbus. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad bendraturčiai yra įpareigoti bendradarbiauti, atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas.

Teisė Atidalyti Turto Dalį Iš Bendrosios Dalinės Nuosavybės

Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Taip įgyvendinama bendraturčio teisė nutraukti bendrąją dalinę nuosavybę ar jos dalį.

CK 4.80 str. 2 dalyje nustatyta, kad daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Be įprasto daikto atidalijimo natūra, praktikoje išskiriami įvairūs būdai, kaip bendraturčiai gali pasitraukti iš bendrosios dalinės nuosavybės: parduodami bendrą daiktą ir pasidalydami už daiktą gautus pinigus, prašančiam atidalyti asmeniui sutikus, gauti iš kitų bendraturčių kompensaciją už jam tenkančią dalį arba priteisti vienam ar keliems bendraturčiams piniginę kompensaciją be jų sutikimo ir kt.

Jeigu dėl atidalijimo būdo nesusitariama, pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį ginčas sprendžiamas teisme. Bendraturtis, siekdamas atidalyti jam tenkančią dalį, teisme privalo įrodyti, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, nepažeis kitų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų, nepadarys neproporcingos žalos daiktui bei jo paskirčiai.

Pažymėtina, kad teismų praktikoje yra išaiškinta, jog sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, pirmenybė turi būti teikiama atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str. 1 d.). Tik negalint daikto padalyti natūra, gali būti nustatoma naudojimosi tuo daiktu tvarka.

Bendroji Jungtinė Nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais, pavyzdžiui, sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime. Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė. Pavyzdžiui, jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas.

Turto Rūšys, Priklausančios Bendrajai Jungtinei Nuosavybei:

• Turtas (kilnojamasis, nekilnojamasis), įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.
• Pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos. Jeigu abu sutuoktiniai pradėjo verstis verslu po santuokos sudarymo, bendrai jiems priklauso ir jų įsteigta įmonė bei iš jos veiklos gautos pajamos.
• Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
• Pajamos bei vaisius, gautus iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.

Toliau pateikiama lentelė, iliustruojanti turto rūšis, priklausančias bendrajai jungtinei nuosavybei, su pavyzdžiais:

Asmeninė Sutuoktinių Nuosavybė

Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios.

Kas Įeina Į Asmeninio Turto Sudėtį?

• Abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo.
• Sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
• Sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
• Autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės.
• Lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
• Ypatingo pobūdžio lėšos, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims.

Kolektyviniai Sprendimai Daugiabučiuose Namuose

Mūsų nuomone, daugiabučių gyventojams netinka sprendimų priėmimo tvarka, kai kiekvienas turi teisę atmesti daugumai priimtiną sprendimą. Kitaip sakant, „veto“ teisė, sprendžiant bendrus visiems namo gyventojams reikalus, yra nepriimtina.

Esanti Civilinėje teisėje bendroji norma, kai bendraturčiai turi susitarti, o nesusitarus kreiptis į teismą ginčo išsprendimui - daugiabučio namo atveju yra neracionali. Kiekvieno vartotojo teisė laisvai sudaryti kokią nori sutartį su kokiu nori pardavėju, perkant energijos resursus daugiabučiame name, yra neįgyvendinama, nes čia reikia suderinti kolektyvinį ir privatų interesą.

Todėl mes jau kuris laikas siūlome pasinaudoti, kaip analogu, LR CK 4.85 straipsnyje nurodyta sprendimų dėl bendrosios nuosavybės valdymo, naudojimo klausimų priėmimo tvarka ir pritaikyti ją taip pat ir sprendžiant klausimus dėl kitų bendrųjų interesų tenkinimo.

Tokia nuostata yra įkomponuota į naująjį Bendrijų įstatymo projektą, kurį paruošė darbo grupė prie Aplinkos ministerijos ir kuris dabar svarstomas Vyriausybėje:

„ 10 straipsnis. Visuotinio bendrijos narių susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka. Sprendimų priėmimas12. Sprendimai bendraturčių bendrųjų interesų tenkinimui (pavyzdžiui, karšto vandens tiekėjo, šilumos išdalinimo metodo, pastato šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų savininkų sutarčių su tiekėjais ir paslaugų tiekėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl pastato modernizavimo ir investicinių projektų naujiems bendrojo naudojimo objektams sukurti priimami visų bendraturčių balsų dauguma. Šiuo atveju susirinkimų šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio straipsnio nuostatos.“

Kai kurie oponentai prieštarauja prieš pačią daugiabučių namų butų savininkų teisę priiminėti sprendimus dėl bendrųjų interesų tenkinimo. Nejaugi tikimasi, kad valdžios institucijos taip gerai sureguliuos visas daugiabučių namų gyventojų problemas, kad mums patiems nebereikės nieko spręsti.

Tačiau, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (2006-09-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-480/2006) palaikė mūsų poziciją dėl kolektyvinių sprendimų priėmimo tvarkos.

Pateikiame citatą iš šios nutarties:

„Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, ūkio ministro 2003 m. birželio 30 d. įsakymu Nr. 4-258 patvirtintų Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių 165 punkto nuostatos, kuriose nustatyta prašymo dėl pastato šildymo būdo keitimo visam pastatui ir techninių sąlygų sąvado gavimo šiems darbams atlikti tvarka, turi būti aiškinamos ir taikomos taip, kad prašymas yra išduodamas pradiniam statybos etapui - projektavimui, o daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai priima sprendimą CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Šio punkto nuostata „visi kartu“ negali būti aiškinama tik kaip vienbalsis visų savininkų sprendimas, kitaip būtų paneigiama bendraturčių vartotojų galimybė inicijuoti procesą dėl galimybės ištirti ir vykdyti pertvarkymą, po to visiems savininkams, jau esant visapusiškai informuotiems, priimti galutinį sprendimą dėl statinio rekonstravimo.“

Manome, kad ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis, taip pat ir naujojo Bendrijų įstatymo pateiktoji nuostata yra nors dar tik pirmi, bet reikšmingi, žingsniai ta linkme, kad daugiabučio namo butų savininkai įgytų realias galias priiminėti kolektyvinius sprendimus jiems svarbiais klausimais ir ne tik dėl bendrosios nuosavybės valdymo, naudojimo, priežiūros, bet ir dėl kitų bendrųjų interesų tenkinimo.

Algirdas Glodenis, LNVF tarybos narys

tags: #kaip #gauti #daugiabucio #bendraturciu #sutikima