Perkant nekilnojamąjį turtą, vienas svarbiausių žingsnių yra avanso mokėjimas. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti apie avansą, kad apsaugotumėte savo pinigus ir užsitikrintumėte sėkmingą sandorį.
Prieš derybas
Pirmiausia, jau prieš vykdamas apžiūrėti norimą objektą, ar pradėdamas dėl jo derybas pirkėjas turėtų iš anksto numatyti, kad gali būti paprašyta sumokėti avansą. Tai leis jam geriau pasiruošti, iš anksto apgalvoti pagrindines avanso sumokėjimo sąlygas ir tiksliau formuluoti savo pageidavimus derybų metu. Tam tikrais atvejais pirkėjui jau iki derybų vertėtų pasirūpinti apytiksle galimo avanso suma (pvz.: susitarti dėl reikalingos sumos su banku, pervesti pinigus į savo banko kortelę ir pan.). Tai rodys pardavėjui, kad pirkėjo ketinimai rimti, suteiks pranašumo derybose ir leis sutaupyti laiko.
Rankpinigiai vs. Avansas
Iki 2001 m. liepos 1 d. perkant nekilnojamąjį turtą buvo plačiai paplitę, kad pirkėjas užtikrindavo sutarties sudarymą rankpinigiais, tai įformindamas trumpu rašytiniu susitarimu. Neretai dar ir šiandien nekilnojamojo turto sandoriuose pardavėjas vietoj avanso iš pirkėjo norėtų gauti rankpinigius ir raštu patvirtinti tik patį pinigų gavimo faktą.
Pagal dabar galiojančius įstatymus rankpinigiais negalima užtikrinti nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties. Be abejo, pasinaudoti aukščiau minėta netesybų formule šalys gali ir dabar, tačiau pagrindinis praktinis skirtumas tarp rankpinigių ir avanso yra tas, kad dabar mokėdamas avansą pirkėjas turėtų daug detaliau aptarti ir surašyti sąlygas kuriomis jis moka avansą pardavėjui.
Avansą derėtų mokėti tik po to, kai sudaroma rašytinė sutartis dėl būsimo suderėto objekto pirkimo, t.y. preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Paprastai tokios sutarties nereikia tvirtinti notariškai ir ji surašoma prieš pat pinigų perdavimą pardavėjui.
Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis
Viena pagrindinių preliminariosios sutarties sąlygų yra ta, kad šia sutartimi šalys susitaria ateityje, aptartomis sąlygomis sudaryti kitą - pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariojoje sutartyje turėtų būti tiksliai nurodyta dėl kokio objekto sudaroma sutartis, kokia bus jo kaina, kokia yra avanso suma ir iki kada šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį.
Tačiau taip pat ne mažiau svarbu, kad jau šioje preliminarioje sutartyje pirkėjas kuo tiksliau nurodytų ir kitas jam svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, kad pagrindinės sutarties sudarymo dieną objektas nebus įkeistas, areštuotas ar kitaip suvaržytas; kad bute ar name negyvens asmenų, kurie išsaugotų teisę naudotis juo pasikeitus savininkui; kad pardavėjas neturės skolų susijusių su buto eksploatavimu; ar kartu su žemės sklypu perkami ant jo esantys statiniai; kokia tvarka vyks atsiskaitymas už nekilnojamąjį turtą; kokos baudos už sutarties nevykdymą ir pan. Priklausomai nuo konkrečių aplinkybių sutarties turinys gali skirtis.
Svarbu užfiksuoti:
- Notarinės sutarties sudarymo datą.
- Kainą, avansą ir atsiskaitymo tvarką.
- Kas laukia, jei galutinis sandoris neįvyks.
- Kas moka notarines išlaidas.
- Kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
- Su kokiais daiktais bus perduodamas turtas.
Avanso dydis ir galimos rizikos
Avanso dydis paprastai nėra didelis, jis turėtų būti apie 2-8 procentus nuo perkamo nekilnojamojo turto vertės. Tačiau prieš sudarydamas preliminariąją sutartį ir perduodamas avansą pardavėjui pirkėjas vis tik turėtų įvertinti ir galimą praktinę riziką susijusią su avanso dydžiu.
Tarkime, gavęs nemažą avansą pardavėjas susigundo parduoti jau suderėtą nekilnojamąjį turtą kitam pirkėjui. Ankstesnis pirkėjas šiuo atveju, deja, galės tik reikalauti iš pardavėjo grąžinti jo avansą ir sumokėti baudą, o panaikinti jau įvykusį nekilnojamojo turto pardavimą dažniausiai nebebus galima. Maža to, tam tikrais atvejais net ir sumokėtą avansą su baudomis išsireikalauti iš pardavėjo gali būti pakankamai sudėtinga.
Taigi, prieš suskubdamas mokėti avansą nekilnojamojo turto sandoriuose pirkėjas turėtų apdairiai įvertinti viskas galimas rizikas, o jeigu nėra dėl jų tikras - pasitarti su kvalifikuotais specialistais, kurie padėtų jam parengti jo interesus atitinkančius dokumentus.
Galimos rizikos
- Pardavėjas parduoda turtą kitam pirkėjui.
- Sudėtinga išsireikalauti avansą su baudomis.
- Pardavėjas slapstosi arba išvyksta į užsienį.
Praktiniai patarimai
Savo darbinėje praktikoje labai dažnai tenka sulaukti skundų iš pirkėjų kad įdavus avansą nepavyko nupirkti išsirinktą turtą. Dažniausia to priežastis yra elementari. Atėjo kitas pirkėjas, pasiūlė didesnę kainą ir „permušė” jūsų siūlymą. Dar gerai jei surašyta gera avansinė sutartis su netesybomis, o jei ne.. tada pirkėjas lieka praradęs ne tik išsirinktą būstą, bet ir patiria papildomas išlaidas.
Jei perkama su būsto paskola, geriausiai daryti pavedimu, nes vėliau teks įrodyti kreditoriui kad jūs tikrai sumokėjote avansą. Tokiu atveju avansinis mokėjimas gali būti padarytas į pardavėjo ar tarpininko sąskaitą, priklausomai nuo to kaip surašyta avansinė sutartis.
- Įsitikinkite, kad žmogus, kuriam įduodate avansą, yra to turto savininkas.
- Viską, apie ką šnekėjote, įtraukite į sutartį.
- Nepasikliaukite „maloniais” žmonėmis.
Avansas už nekilnojamą turtą
Avanso grąžinimo atvejai (teismų praktika)
- Pardavėjas vengė sudaryti notarinę sutartį: Teismas įpareigojo pardavėją grąžinti gautą avansą, sumokėti netesybas bei atlyginti atstovavimo išlaidas.
- Bankas atmetė prašymą finansuoti žemės sklypo pirkimą: Teismas įpareigojo pardavėją grąžinti klientui avansą ir atlyginti patirtas atstovavimo išlaidas.
- Pirkėjas nesudarė notarinės sutarties iki numatyto termino: Teismas priteisė netesybas pardavėjui.
Kaip patikrinti, ar būstas - tvarkingas?
Perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje. Klientams, kuriems kyla dvejonių dėl perkamo turto ar jame atliktų pakeitimų tinkamumo, visuomet rekomenduojama konsultuotis tiesiogiai su banko specialistais.
Visuomet vertiname perkamo ir įkeičiamo turto likvidumą, t. y. NT lokaciją, plotą, vidaus ir išorės įrengimo būklę. Sprendimui dėl paskolos dydžio įtakos gali turėti ir įsigyjamo NT statybos būdas ar metai. Taip pat teisinis statusas ir galima informacija apie apribojimus. Informaciją apie turto teisinį statusą ir galimus apribojimus galima rasti Registrų centro NT išrašuose.
Dažniausios priežastys, dėl kurių bankas gali neduoti paskolos:
- Neįregistruoti reikšmingi vidaus patalpų pertvarkymai.
- Bloga ar net avarinė vidaus ar išorės būklė.
- Nesutvarkyti dokumentai dėl 100 proc. baigtumo įforminimo.
- Trūkstami daugiabučio užbaigimo darbai, kuomet perkamas vienas iš butų.
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingus sprendimus perkant nekilnojamąjį turtą ir apsaugoti savo finansus.
tags: #kaip #forminams #avansas #perkant #nekilnajama #turta