Parduoti butą, kurį yra įsigijęs bankas, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau laikantis tinkamų žingsnių ir žinant svarbiausius aspektus, šis procesas gali tapti aiškus ir sklandus. Pradėkime nuo to, kad pardavimas su paskola reikalauja atidumo ir supratimo apie finansinius įsipareigojimus, dokumentus ir mokesčius. Čia aptarsime, ką reikia žinoti norint sėkmingai parduoti įkeistą butą.
Kas Yra Buto Pardavimas su Paskola?
Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą, tačiau jame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų. Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausiai turi būti išmokėta paskolos suma prieš jums gaunant likusią sumą už butą.
Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Svarbu žinoti, kad šiuo atveju, bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti.
Ar Reikės Padengti Neišmokėto Kredito Likutį?
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų.
Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR.
Reikalingi Dokumentai Buto Pardavimui su Paskola
Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų. Pateikiame reikalingų dokumentų sąrašą, kad būtų aišku, ko tikėtis:
- Pasirašytas paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
- Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
- Paskolos likučio pažyma - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti.
- Asmens tapatybės dokumentas - asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, kad būtų galima užregistruoti pardavimą.
- Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.
Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.
Papildomi Dokumentai Buto Pirkimui-Pardavimui
- Įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan.).
- Kadastrinių matavimų byla (patalpų brėžiniai, techniniai duomenys).
- Kreditoriaus sutikimas, jei turtas įkeistas.
- Bendrasavininkių sutikimas parduoti bendrinės nuosavybės dalį.
- Energinio naudingumo sertifikatas.
- Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
- Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas.
Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.
Jei kyla klausimų dėl buto pirkimo - pardavimo dokumentų tvarkymo, paskambinkite mums ar parašykite užklausą.
Mokesčiai Po Buto Pardavimo
Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų. Čia yra keli dažniausiai pasitaikantys mokesčiai:
- Nekilnojamojo turto (NT) mokestis - tai mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT. Jeigu butą parduodate už kainą, viršijančią pradinę, turėsite sumokėti šį mokestį.
- PVM (Pridėtinės vertės mokestis) - jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
- Pajamų mokestis - jei uždirbote pelną, gausite pranešimą apie pajamų mokestį, kurį reikia sumokėti valstybei.
Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę.
NT Brokerio Paslaugos Parduodant Butą
NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių. Tačiau brokerio paslaugos nėra nemokamos. Kainos gali skirtis priklausomai nuo paslaugų apimties, tačiau dažniausiai NT brokeriai ima komisinius už atliktą darbą.
Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų.
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.
Manote, kad brokerio paslaugos yra brangios?
Aptarkime, ką gausite manais: Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę. Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su Jūsų buto potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!
Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti turtą už aukščiausią kainą.
NT Brokerio Paslaugų Kainos Vilniuje
Jei norite sužinoti, kiek kainuoja NT brokerio paslaugos Vilniuje, 2025 metais galutinė kaina priklausys nuo rinkos sąlygų ir brokerio patirties. Brokerių paslaugos, kaip minėta, paprastai kainuoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, tačiau svarbu, kad prieš pasirašydami sutartį, aiškiai suprastumėte komisinius ir kitus mokesčius.
Buto Pardavimas Turint Nepilnamečių Vaikų
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais. 2025 metais įsigalioję teisės aktai gali įtakoti, kaip ir kada galima parduoti butą turint vaikų. Svarbu konsultuotis su teisininku, kad būtumėte tikri, jog laikotės visų teisinės apsaugos reikalavimų, susijusių su nepilnamečiais vaikais.
Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui. Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d. Nekilnojamojo turto brokeris, padės Jums susitvarkyti teismo leidimą.
Buto pirkimas su paskola
Svarbūs Pokyčiai Naujos Statybos Būtų Pardavime Nuo 2024-Ųjų
Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose. Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis Pirkėjams.
Buto pardavėjas turi žinoti ne tik visus dokumentus ir procedūras, bet ir mokesčius, kurie gali atsirasti po pardavimo. Pagrindinis patarimas - būti pasiruošusiam mokesčiams, ypač jei pasieksite pelną parduodant turtą. Dėl šių mokesčių, konsultacija su mokesčių specialistu gali padėti jums geriau suprasti, kaip tinkamai suvaldyti mokesčių naštą.
Kokių Dokumentų Reikia Parduodant Butą?
Pateikiame sąrašą:
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- VĮ Registrų centro išrašas;
- Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Čia skaitykite plačiau apie tai, kaip parduoti bankui įkeistą butą.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą. Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Kaip Nusistatyti Kainą?
Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais. Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus. Kaip parduoti butą, kai jau startavote su per didele kaina ir turite mažai susidomėjusių interesantų? Tokiu atveju, reikėtų buto kurį laiką nebereklamuoti kaip parduodamo, po to padaryti naujas buto nuotraukas bei pateikti kaip naują objektą, tik jau su realia kaina.
Kaip Paruošti Butą Pardavimui?
Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti. Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.
Parduodant Būstą, Kuris Yra Įkeistas Bankui, Pirmiausia Reikia Pačiam Sumokėti Likutusią Skolą?
Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.
Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.
Kokiais Atvejais Mokamas GPM?
Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą;
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų;
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.
Banko Leidimas
Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą.
Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
