Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, ypač kai kalbama apie perkainuotą turtą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius nekilnojamojo turto vertinimo aspektus Lietuvoje.
Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Vertinimo Aspektai
Norint tiksliai įvertinti namą ar kitą nekilnojamąjį turtą, būtina atsižvelgti į daugelį veiksnių. Kadastriniai matavimai yra vienas iš pagrindinių žingsnių, siekiant nustatyti tikslias turto ribas ir plotą.
Kadastriniai Matavimai
Kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kuriais nustatoma nekilnojamojo daikto tapatybė, žemės sklypo ribų posūkio taškų, geometriniai matmenys ir techniniai nekilnojamųjų daiktų parametrai, apskaičiuojamas žemės sklypo ir jame esančių žemės naudmenų plotas ir kiti šį daiktą apibūdinantys kadastro duomenys. Kadastriniai matavimai apima:
- Žemės sklypo ribų nustatymą.
- Sklypo ploto apskaičiavimą.
- Koordinačių fiksavimą.
Šie matavimai yra būtini teisingam turto įvertinimui ir įregistravimui Nekilnojamojo turto registre. Kas yra kadastro duomenys? Tai duomenys, apibūdinantys nekilnojamojo daikto buvimo vietą, gamtines ir ūkines žemės savybes, geometrinius statinių parametrus ir nekilnojamųjų daiktų naudojimo sąlygas.
Įvairiausių žemės sklypų kadastriniai matavimai, kurių metu yra nustatomi žemės sklypų ribų posūkio taškų bei jų riboženklių koordinatės valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje (Lietuvoje tai - LKS-94), yra atliekami labai įvairiai. Tam tikrais atvejais žemės sklypai padalijami, kitais - atidalijami, sujungiami ar atliekant jų amalgamaciją, parduodami, išnuomojami arba jie suteikiami panaudai kaip kitos paskirties valstybinės žemės sklypai, kurių ribų posūkio taškų bei visų riboženklių koordinatės yra nenustatytos Valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje (LKS-94).
Naudojant kadastrinius matavimus įprastai yra nustatomos įvairiausių žemės sklypo ribų posūkio taškų bei riboženklių koordinatės ir apskaičiuojami tų sklypų plotai bei įvairūs statinių geometriniai parametrai, atliekami įvairūs statinių kampų žymėjimo darbai. Naudojant kadastrinius matavimus taip pat yra kartografuojami žemės naudmenų kontūrai, parengiamas detalus sklypo planas, pažymimi įvairūs žemės naudojimo apribojimai bei servitutai.
Esant poreikiui kartu su kadastro specialistais gali būti sudaroma nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų byla bei parengiamas išsamus pastato pririšimo žemės sklype planas.
Kada Reikalingi Kadastriniai Matavimai?
Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, kadastrinių matavimų paslauga yra aktuali tiek juridiniams, tiek fiziniams asmenims, norintiems tiksliai žinoti žemės nuosavybės plotą bei ribas. Remiantis Nekilnojamojo turto kadastro nuostatais, jie privalo būti atliekami tuomet, kai Nekilnojamojo turto registre įregistruoti žemės sklypai yra padalijami, atidalijami, sujungiami ar amalgamuojami.
Jums taip pat to prireiks, jeigu keičiate Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo, kurio ribų posūkio taškų bei riboženklių koordinatės nėra nustatytos Valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje arba kitose su šia sistema susietose vietinėse koordinačių sistemose, pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar pobūdį.
Kadastrinių matavimų Jums taip pat prireiks, jei pastatėte naują pastatą arba pertvarkėte patalpas. Norėdami pastatą ar jo dalį įrašyti į kadastro duomenų bazę, kreipkitės į „Geoline“ - mes pasirūpinsime geometrinių duomenų nustatymu, planų ir kitos reikalingos dokumentacijos parengimu.
Kadastriniai matavimai reikalingi ir tuomet, kai pastatai ar jų dalys rekonstruojami, suremontuojami kapitališkai ar kitaip pertvarkomi. Kreipkitės į „Geoline“ komandą jau dabar ir mes mielai Jums padėsime visais statinių inventorizacijos klausimais - nuo reikiamų dokumentų surinkimo ir matavimų iki dokumentų pateikimo bei patvirtinimo reikiamose institucijose.
Kadastrinius matavimus būtina atlikti, kai:
- Nustatomos ir riboženkliais paženklinamos (jeigu anksčiau tai nebuvo atlikta) žemės sklypo ribos arba atstatomi sunaikinti anksčiau paženklintų žemės sklypo ribų riboženkliai.
- Žemės sklype buvo pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai (išskyrus tuos atvejus, kai dėl rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų pastatų arba inžinerinių statinių žemės sklypo užstatymo plotas ir statinių forma (konfigūracija) nepasikeičia).
Kadastriniai matavimai tai kadastro ir matavimų poskyris, kurio specializacija - nekilnojamojo turto ribų nustatymas ir atkūrimas. Šie matavimai apima fizinį nuosavybės ribų nubrėžimą ir matmenų, plotų ir tam tikrų nustatymą. Nesvarbu, ar jie yra sausumoje, vandenyje, ar apibrėžiami natūralių ar dirbtinių savybių.
Kadastro žemėlapiai
Pagrindinis šio registro tikslas - viešai paskelbti nuosavybės dokumentus, siekiant apsaugoti su minėtais dokumentais susijusias teises. Kiekvienam kadastro žemėlapyje rodomam turtui priskiriamas atskiras sklypo numeris. Tai leidžia tiksliai identifikuoti kiekvieną partiją.
Tačiau kadastro žemėlapio nereikėtų painioti su žemėlapiu, kuris pateikiamas kartu su vietos pažyma, nes juose nėra ta pati informacija. Skirtingai nei vietos pažymėjimo žemėlapyje, kadastro žemėlapyje nėra pastatų. Visų pirma, kadastro planas yra informacinio pobūdžio.
Su juo namų savininkai gali pasikonsultuoti keliose situacijose, pavyzdžiui, perkant ar parduodant būstą, norėdami vizualiai pamatyti būstą, žemę ir gretimus objektus. Kadastrinis žemėlapis yra vienintelis būdas pateikti tikslius, teisėtus, išsamius, tikslius ir lengvai prieinamus informacijos apie teisėtas žemės teises įrašus.
Kadastrinių matavimų procesas
Sutarus dėl žemės sklypo kadastrinių matavimų yra pasirašoma paslaugų sutartis. Pirmiausiai matininkai surenka visą įmanomą informaciją apie matuojamo sklypo ir visų kaimyninių sklypų ribas. Tam, kad išvengti netikslumų ir sklypo ribas paženklinti labai tiksliai, matininkas atlieka teritorijos apmatavimus. Kai visi duomenys yra parengti, matininkas sutaria su užsakovu dėl žemės sklypo ženklinimo dienos, ir yra išsiunčiami informaciniai pranešimai žemės sklypo savininkui (esamajam arba būsimajam) arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų saaininkams arba jų įgaliotiems asmenims, gretimos valstybinės ar savivaldybės žemės, pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nesuformuotos atskiru žemės sklypu, patikėtiniui (-iams), taip pat sodininkų bendrijos pirmininkui, jeigu matuojamas žemės sklypas ribojasi su sodininkų bendrijos žeme (toliau - kviestiniai asmenys) apie numatomą sklypo ženklinimą. Šie pranešimai turi būti išsiųsti likus nemažiau kaip 10 kalendorinių dienų iki žemės sklypo ženklinimo dienos.
Į žemės sklypo ženklinimą atvykusiems kviestiniams asmenims teikiama pasirašyti ant matininko parengto žemės sklypo paženklinimo akto, kuriuos patvirtina, kad sutinka su pažymėtomis ribomis. Būna, jog į matavimus gali ir neatvykti visi kviesti asmenys.
Atlikęs visus matavimus lauke, matininkas toliau savo darbą atlieka ofise. Remdamasis specializuota programine įranga, padedančia apdoroti lauko matavimus, kvalifikuotas specialistas parengia žemės sklypo planą ir pateikia tikrinti Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos.
Paskutinis žingsnį Sklypo kadastrinių matavimų procese atlieka pats užsakovas. Kai matininko suformuota skaitmeninė žemės kadastro bylą pateikiama į Valstybinės įmonės Registrų Centras padalinį, sklypo savininkas pateikia prašymą į V. Į. Registrų centrą įregistruoti naujus žemės kadastrinius matavimus.
Sklypų kadastriniai matavimai atliekami vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatais patvirtintais Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr.
Įmonės GEOMETRA specialistai kadastrinius matavimus atlieka naudodami moderniausią šiuolaikinę geodezinių matavimų techniką, naujausius GPNS imtuvus bei lazerinius tacheometrus.
Kadastrinius matavimus atlieka specializaciją turintys matininkai. Išduoti matininko kvalifikacijos pažymėjimai yra registruojami Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengėjų, matininkų ir geodezininkų žinybiniame registre. Išduoti geodezininko kvalifikacijos pažymėjimai yra registruojami Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengėjų, matininkų ir geodezininkų žinybiniame registre.
Turto Vertinimo Metodai
Yra keletas turto vertinimo metodų, kurie gali būti naudojami Lietuvoje:
- Palyginamasis metodas: Lyginami panašūs parduoti objektai.
- Išlaidų metodas: Apskaičiuojamos turto atkūrimo išlaidos.
- Pajamų metodas: Vertė nustatoma pagal potencialias pajamas, kurias turtas gali generuoti.
Kiekvienas metodas turi savo privalumų ir trūkumų, todėl svarbu pasirinkti tinkamiausią, atsižvelgiant į konkretaus turto ypatumus.
Perkainuoto Turto Ypatumai
Perkainuojant turtą, svarbu atsižvelgti į rinkos pokyčius ir infliaciją. Perkainuotas turtas gali turėti didesnę vertę nei jo įsigijimo kaina, todėl būtina atlikti naują vertinimą.
Veiksniai, Įtakojantys Turto Vertę
Turto vertę įtakoja šie veiksniai:
- Vieta
- Būklė
- Infrastruktūra
- Rinkos tendencijos
Atsižvelgiant į šiuos veiksnius, galima nustatyti tikslią turto rinkos vertę.
Turto Vertinimo Veiksnių Pavyzdžiai
| Veiksnys | Aprašymas |
|---|---|
| Vieta | Atstumas iki miesto centro, transporto prieinamumas, aplinkos saugumas. |
| Būklė | Pastato ar statinio techninė būklė, remonto poreikis. |
| Infrastruktūra | Prieiga prie komunikacijų, švietimo įstaigų, prekybos centrų. |
| Rinkos Tendencijos | Bendrosios ekonominės sąlygos, nekilnojamojo turto paklausa ir pasiūla. |
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).
Nuo 2020-01-01 Savivaldybės, kurios taryba nėra nustačiusi 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomo nekilnojamojo turto mokesčio tarifo arba yra nustačiusi mažesnį nekilnojamojo mokesčio tarifą negu minimalus mokesčio tarifas (0,5 proc.), arba keičia jau nustatytus 2020 metų nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, teritorijoje 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomas 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas.
Nuo 2020-01-01, nustatant 2021 metų ir vėlesnių metų mokesčio tarifus Savivaldybės taryba, siekdama, kad naujas konkretus mokesčio tarifas galiotų šios savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, naują konkretų mokesčio tarifą turi nustatyti iki einamojo mokestinio laikotarpio liepos 1 dienos.
Jeigu savivaldybės taryba kito mokestinio laikotarpio konkrečius mokesčio tarifus nustato arba pakeičia po liepos 1 dienos, nustatyti (pakeisti) konkretūs mokesčio tarifai savivaldybės teritorijoje taikomi dar kitą mokestinį laikotarpį po ateinančio mokestinio laikotarpio.
Tais atvejais, kai priimamas sprendimas nuo kito mokestinio laikotarpio atlikti naują nekilnojamojo turto masinį vertinimą, savivaldybių taryboms leidžiama kitam mokestiniam laikotarpiui mokesčio tarifus nustatyti (tikslinti) iki einamųjų metų gruodžio 1 d.
Praėjusių ir einamojo mokestinių laikotarpių nekilnojamojo turto mokesčių tarifus galite rasti čia:
Pagrindinės sąvokos
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas - į savivaldybės teritorijoje esančio apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą įtrauktas nekilnojamasis turtas, kuris per statinių priežiūrą atliekančio viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka ar kuris nebuvo nugriautas ir kurio naudotojas nevykdo Statybos įstatyme nustatytų statinių naudotojų ar statytojų (užsakovų) pareigų, susijusių su statinių priežiūra.
Pagrindinis gyvenamasis būstas - gyvenamasis pastatas (patalpos), kuriame (kuriose) nekilnojamojo turto savininkas - fizinis asmuo Lietuvos Respublikos gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka yra deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną, ir tuo pačiu adresu registruoti pagalbinio ūkio paskirties pastatai (patalpos), inžineriniai statiniai, susiję su gyvenamuoju pastatu (patalpomis) bendra ūkine paskirtimi ir skirti tik nuolatiniams gyvenamojo pastato (patalpų) poreikiams tenkinti.
Kai fiziniam asmeniui savivaldybės teritorijoje, kurioje yra jo deklaruota gyvenamoji vieta, nuosavybės teise nepriklauso gyvenamasis pastatas (patalpos) ar toks gyvenamasis pastatas (patalpos) nėra įsigyjamas (-os), šio įstatymo taikymo tikslais pagrindiniu gyvenamuoju būstu gali būti laikomas mėgėjų sodų, garažų, pagalbinio ūkio, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatas (patalpos), kuriame (-iose) šio nekilnojamojo turto savininkas - fizinis asmuo Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka yra deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai
Galioja apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį už 2026 m. ir vėlesnius mokestinius laikotarpius:
Pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės daliai, viršijančiai neapmokestinamąjį dydį, ne mažesnį negu 450 000 eurų, savivaldybės taryba nustato konkretų mokesčio tarifą (tarifus) nuo 0,1 iki 1 procento pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės (Nekilnojamo turto mokesčio įstatymo (toliau - NTMĮ) 6 straipsnio 5 dalis).
Gyventojams nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų, išskyrus pagrindinį gyvenamąjį būstą, vienbučių, dvibučių, daugiabučių, įvairių socialinių grupių, gyvenamųjų (butų), mėgėjų sodų, garažų, gyvūnams auginti, žemės ūkio produkcijai tvarkyti, augalams auginti, pagalbinio ūkio, mokslo, religinių, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatų (patalpų) ir inžinerinių statinių (įskaitant žuvininkystės statinius) bendros mokestinės vertės daliai (NTMĮ 6 straipsnio 6 dalis):
| Mokestinė vertė | Tarifas |
|---|---|
| Turto vertės dalis, neviršijanti 50 000 eurų | Neapmokestinama |
| Turto vertės dalis, viršijanti 50 000 eurų, bet neviršijanti 200 000 eurų | 0,2 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 200 000 eurų, bet neviršijanti 400 000 eurų | 0,4 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 400 000 eurų, bet neviršijanti 600 000 eurų | 0,6 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 600 000 eurų, bet neviršijanti 1000 000 eurų | 0,8 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 1000 000 eurų | 1 proc. |
Savivaldybės taryba apleistam ar neprižiūrimam nekilnojamajam turtui, išskyrus nekilnojamąjį turtą, kuris apmokestinamas taikant NTMĮ 6 straipsnio 5 ir 6 dalyse nustatytus tarifus, nustato konkretų mokesčio tarifą (tarifus) nuo 1 iki 5 procentų šio turto mokestinės vertės (NTMĮ 6 straipsnio 7 dalis).
Kitas nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, išskyrus NTMĮ 6 straipsnio 5-7 dalyse nustatytus atvejus, konkrečius mokesčio tarifus nustato savivaldybės taryba, kurios teritorijoje yra nekilnojamasis turtas.
Taip pat bus taikomas papildomas 0,2 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas, nekilnojamojo turto (išskyrus nekilnojamąjį turtą, kuris apmokestinamas taikant NTMĮ 6 straipsnio 5 ir 6 dalyse nustatytus tarifus) mokestinei vertei. Papildomas 0,2 tarifas bus taikomas kartu su savivaldybių tarybų nustatytais mokesčio tarifais.
Galioja apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį už 2020 m. - 2025 m.:
Bendras nekilnojamajam turtui taikomas tarifas (gyventojams ir juridiniams asmenims, deklaracijos forma KIT711) Nekilnojamojo turto, išskyrus nekomercinės paskirties nekilnojamąjį turtą, mokesčio tarifas nuo 2020-01-01 (apskaičiuojant 2020 ir vėlesnių metų mokestį) yra nuo 0,5 iki 3 proc. Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustato savivaldybių tarybos.
Savivaldybės, kurios taryba nėra nustačiusi 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomo nekilnojamojo turto mokesčio tarifo arba yra nustačiusi mažesnį nekilnojamojo mokesčio tarifą negu minimalus mokesčio tarifas (0,5 proc.), arba keičia jau nustatytus 2020 metų nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, teritorijoje 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomas 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas.
Nekomercinės paskirties nekilnojamajam turtui taikomi progresiniai mokesčio tarifai (nuo 2018-01-01), (tik gyventojams, deklaracijos forma KIT715) Nekomercinės paskirties gyventojo nekilnojamuoju turtu laikomos gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės ir inžineriniai statiniai.
| Mokestinė vertė | Tarifas |
|---|---|
| turto vertės dalis, neviršijanti 150 000 eurų | Neapmokestinama |
| turto vertės dalis, viršijanti 150 000 eurų, bet neviršijanti 300 000 eurų | 0,5 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 300 000 eurų, bet neviršijanti 500 000 eurų | 1 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 500 000 eurų | 2 proc. |
Speciali tvarka asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis:
| Mokestinė vertė | Tarifas |
|---|---|
| turto vertės dalis, neviršijanti 200 000 eurų | Neapmokestinama |
| turto vertės dalis, viršijanti 200 000 eurų, bet neviršijanti 390 000 eurų | 0,5 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 390 000 eurų, bet neviršijanti 650 000 eurų | 1 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 650 000 eurų | 2 proc. |
tags: #kadastriniai #matavimai #perkainotas #turtas