Pastaruoju metu Registrų centras sulaukia vis daugiau klausimų apie nuomos ir panaudos sutarčių registravimą. Sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, panaudos davėjui ir gavėjui. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius aspektus, susijusius su nuomos sutarčių registravimu, reikalingais dokumentais ir dažniausiai pasitaikančiomis klaidomis.
Kodėl Registruoti Nuomos Sutartį?
Sutarčių išviešinimas apsaugo abi puses nuo galimo sutarties šalių nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas bei užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi. Registrų centras primena, kad prašymą įregistruoti nuomos ar panaudos sutartį gali pateikti viena iš šalių - tiek turto savininkas, tiek nuomininkas.
Kaip Registruoti Nuomos ir Panaudos Sutartis?
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose, dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.
Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:
- Atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
- Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius.
- Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.
Reikalingi Dokumentai Registruojant Sutartis
Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.
Jei nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „Atliktas notaro vykdomasis įrašas“, tai juridinis faktas apie sudarytą nuomos, panaudos ar subnuomos sutartį registruojamas ir išregistruojamas ar keičiami duomenys kartu su prašymu pateikus kreditoriaus sutikimą.
Kas Pasirašo Sutartį ir Teikia Prašymą Ją Įregistruoti?
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.
Kaip Išregistruojama Pasibaigusi Nuomos Sutartis?
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta. Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.
Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
Dokumentai Teikiami Subnuomojant Panaudos Teise Valdomą Turtą
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.
Dažniausios Klaidos Registruojant Nuomos Sutartis
Paskelbus apie dalinio nuomos mokesčio labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms priemonę, Registrų centro specialistai kiekvieną dieną sulaukia šimtų prašymų įregistruoti nuomos sutartis. Deja, tačiau nemažą dalį šių prašymų tenka atmesti dėl nustatytų trūkumų. Štai dažniausios atmetimo priežastys ir sprendimo būdai:
- Trūkumas: Registravimui pateikta sutartis yra negaliojanti.
- Sprendimas: Pateikti papildomus susitarimus dėl nuomos sutarties pratęsimo.
- Trūkumas: Sutartyje nenurodyti išnuomotą NT daiktą identifikuojantys duomenys - daikto unikalus numeris, nuomininko, nuomotojo vardai ir pavardės, juridinių asmenų pavadinimai, jų kodai. Jeigu išnuomota tik dalis NT objekto, nenurodytas išnuomoto daikto plotas.
- Sprendimas: Sutartyje nurodyti NT daiktą identifikuojančius duomenis.
- Trūkumas: Nepateiktas hipotekos kreditoriaus (dažniausiai banko) sutikimas dėl nuomos sutarties, jos pakeitimo ir (ar) įregistravimo.
- Sprendimas: Kreiptis į hipotekos kreditorių, gavus jo sutikimą, pateikti jį kartu su prašymu įregistruoti nuomos sutartį.
- Trūkumas: Pateikta netinkama sutarties forma.
- Sprendimas:
- Teikiant popierinės formos dokumentus - pateikti sutarties originalą, notaro patvirtintą nuorašą arba visų sutarties šalių patvirtintą nuorašą.
- Teikiant el. formos dokumentus - sutartys turi būti pasirašytos kvalifikuotais elektroniniais parašais.
- Teikiant popierinės formos sutarties el. nuorašą - jis turi būti patvirtintas visų sutarties šalių kvalifikuotais elektroniniais parašais.
- Sprendimas:
- Trūkumas: Nepateikti sutarčių priedai.
- Sprendimas: Sutartis turi būti pateikta su visais jos priedais, kurie yra neatskiriama sutarties dalis.
- Trūkumas: El. ryšių priemonėmis teikiama sutartis išskaidyta į atskirus failus, o ne kaip vientisas dokumentas.
- Sprendimas: El. ryšių priemonėmis sutartis turi būti pateikta kaip vientisas dokumentas. Jeigu sutarties apimtis yra didelė ir nėra galimybių ją pateikti el. būdu, prašymas bei sutartis gali būti pateikta paštu arba atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
- Trūkumas: Sutartis nepasirašyta visų sutarties šalių.
- Sprendimas: Sutartį ar jos nuorašą turi pasirašyti visos ją sudariusios šalys.
- Trūkumas: Nepateiktas nuomotojo sutikimas dėl subnuomos sudarymo.
- Sprendimas: Jeigu nuomos sutartyje nebuvo leista subnuomoti daiktą, reikėtų kreiptis į nuomotoją dėl sutikimo subnuomoti nekilnojamąjį daiktą.
- Trūkumas: Subnuomos terminas yra ilgesnis nei nuomos terminas.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Pagrindiniai Nuomos Sutarties Aspektai
- Sutarties šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Sutartyje būtina aiškiai nurodyti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo formą ir mokėjimo periodiškumą.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą.
- Užstato (depozito) sumokėjimas: Sudarant nuomos sutartį, nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą).
- Nuomos sutarties terminas: Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota. Rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį.
- Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį, būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame nurodoma būsto būklė, perduodami baldai, buitinė technika, skaitliukų rodmenys.
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.
Deklaracijos ir Registracija Nuomojamame Būste
Dažnai kyla klausimų dėl deklaracijos pateikimo ir vaiko registracijos nuomojamame būste. Jei mama deklaruota nuomojamame būste, vaikas automatiškai pridedamas prie deklaruotos vietos. Tačiau nuomininkas (būsto savininkas) gali bet kada išdeklaruoti tiek jus, tiek jūsų šeimą iš nuomojamo būsto.
Jei savininkas nesutinka, kad priregistruotumėte vaiką, anksčiau buvo galimybė registruoti vaiką prie seniūnijos ar savivaldybės, nurodant faktinę gyvenamąją vietą - nuomojamą butą.
Pajamų Mokesčio Apskaičiavimas
Pagrindinė taisyklė - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Fizinio asmens iš nekilnojamojo turto nuomos gautos pajamos gali būti apmokestinamos dviem būdais:
- Įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu).
- Neįregistravus individualios veiklos, pildant pajamų mokesčio deklaraciją už praėjusius metus.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:
- Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
- Įsigyti verslo liudijimą.
Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur per metus, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu. Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.
Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Būtina paminėti, kad nesvarbu, kokios paskirties turtas nuomojamas - visada tikslinga sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį raštu.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU).
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311.
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu.
Pajamų Mokestis ir 120 VDU Riba
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Apibendrinant tai, kas išdėstyta, svarbu paminėti, kad asmuo turėtų atitinkamai įsivertinti situaciją ir pasirinkti jam labiausiai tinkantį pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto nuomos, apmokestinimo būdą.
Iškeldinimas iš Nuomojamo Būsto
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Kada Nuomos Sutartis Privaloma Tretiesiems Asmenims?
Įstatymas numato, kad nuomos ar panaudos sutartis, sudaryta ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, turi būti rašytinė. Tačiau ji bus privaloma tretiesiems asmenims (pvz., naujam turto savininkui) tik tuo atveju, jei sutartis įregistruota Nekilnojamojo turto registre, kitaip sakant išviešinta. Tai reiškia, kad neįregistruota nuomos ar panaudos sutartis galioja tik tarp sutarties šalių (pavyzdžiui, tarp nuomotojo ir nuomininko).
Tokiu atveju pasikeitus savininkui, naujasis savininkas, kuris nemato iš NTR duomenų, kad yra sudaryta nuomos ar panaudos sutartis, ar dėl to šalys nėra susitarusios NT pirkimo-pardavimo sutartyje, neprivalo laikytis neregistruotos sutarties sąlygų. Taip pat, jei kiltų ginčas su trečiosiomis šalimis, tokiu atveju sutartis negalės būti panaudota prieš trečiuosius asmenis, nes ji nėra viešai matoma. Be to, jei turtas areštuojamas ar įkeičiamas, o nuomos (panaudos) sutartis nėra įregistruota, nuomininkas (panaudos gavėjas) gali netekti teisės juo naudotis.
Taigi, įregistruota nuomos ar panaudos sutartis užtikrina, kad sutarties sąlygos bus saistančios ne tik sutartį sudarančias šalis, bet ir galės būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
Apibendrinimas
Šiame straipsnyje aptarėme įvairius aspektus, susijusius su nuomos sutarčių registravimu, reikalingais dokumentais ir dažniausiai pasitaikančiomis klaidomis. Tikimės, kad ši informacija padės jums sėkmingai įregistruoti nuomos sutartį ir išvengti galimų problemų.