Kada reikalingas daugiabučių namų savininkų pritarimas?

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas. Tai būtina siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą.

Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigiama bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, o jei nepadaryta nei viena, nei kita, savivaldybė privalo skirti administratorių. Vilniaus miesto savivaldybė skatina žmones patiems labiau rūpintis savo namu ir remia daugiabučių namų bendrijų kūrimą.

Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas daugiabučių namų savininkų pritarimas atliekant įvairius darbus ir pakeitimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektais.

DNSB steigimo etapai ir nauda

Organizuojant renovavimo procesą, lengviau įsteigus namo savininkų bendriją. Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų savininkų bendrijų (DNSB) steigimo procesą, naudą ir pavyzdžius Lietuvoje. Taip pat išnagrinėsime, kaip bendrijos gali padėti organizuoti daugiabučių namų renovaciją ir užtikrinti efektyvų namo valdymą.

Aplinkos ministerija paskelbė apie naują kvietimą renovuoti senus daugiabučius. Šią savaitę Aplinkos ministerija paskelbė naują kvietimą senos statybos daugiabučiams, kurie norėtų dalyvauti Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programoje ir renovuotis.

Kaip ir ankstesniame kvietime, prioritetas bus skiriamas daugiabučiams, įtrauktiems į kvartalus, o Būsto energijos taupymo agentūrai (BETA) drauge su paraiška reikės pristatyti gyventojų sutikimu patvirtintą investicijų planą. Paraiškos laukiamos BETA regioniniuose skyriuose nuo lapkričio 1 d.

Daugiabučių namų renovacijos etapai:

• Gyventojų susirinkimas ir pritarimas renovacijai.
• Investicinio projekto koregavimas.
• Rangovų atranka ir darbų vykdymas.
• Renovacijos darbų užbaigimas.

Vieną didžiausių reikšmių renovacijai turi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų pritarimas. Priimti sprendimą renovacijos naudai labai padeda šalia esantys pavyzdžiai - renovuoti daugiabučiai namai. Matydami juos pro savo langus, nerenovuotų namų gyventojai irgi pradeda norėti gyventi taupiai ir komfortiškai. O jei dar kaimynai ir paragina, pasidalina gerąja patirtimi - geresnės agitacijos ir nereikia.

Iš patirties galiu pasakyti, kad po renovacijos retas kuris gyventojas nesidžiaugia. Žmonės greit pajunta renovacijos naudą, gyvenimo sąlygų pagerėjimą, turto vertės padidėjimą. Vienas svarbiausių dalykų, gal ir svarbiausias, - renovuoti daugiabučiai namai sutaupo apie 50-60 proc.

Valstybės parama kol kas išlieka ta pati - 30 proc. Palyginti su ankstesniais kvietimaisper paskutiniuosius kvietimus naudingo namo ploto vieno kv. metro kaina padidėjo 100 Eur. Dabar vieno kv. metro kaina gali būti apie 350 Eur - neatėmus valstybės paramos. Su valstybės parama vieno kv. metro kaina mažesnė.

Praėjusiais metais Vyriausybė pritarė Ilgalaikei renovacijos strategijai, kurią parengė LR Aplinkos ministerija. Strategijoje numatyta, kad dauguma pastatų iki 2050 m. turi tapti nulinės energijos naudotojais, nepriklausomais nuo iškastinio kuro. Siekiama iki 2050-ųjų modernizuoti 440 tūkst. pastatų arba apie 110 mln. kv. metrų jų ploto, sumažinti metinį pastatų fondo pirminės energijos vartojimas 60 proc. Tapti nulinės energijos naudotojais iš visų Europos Sąjungos valstybių, taigi ir iš Lietuvos, reikalauja Europos Komisija.

Primenu daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams, kad tie, kurie ruošiasi renovuoti savo daugiabutį namą, jau turi suskubti ir pranešti mums, t. y. UAB „Utenos butų ūkis“, kad nori inicijuoti renovacijos procesą.

Kada reikalingas daugiabučių savininkų sutikimas?

D.Valiulio teigimu, daugiabutį namą, kaip žinia, sudaro ne tik atskiros jo dalys - butai, tačiau ir namo bendro naudojimo objektai, tokie kaip bendros namo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, bendro naudojimo patalpos ir kitos namo dalys bei žemės sklypas po namu. Skirtingai nei butai, bendro naudojimo objektai, priklauso visiems daugiabučio namo gyventojams kartu.

Pasak D.Valiulio, ketinant atlikti bet kokius su šių objektų valdymu ir naudojimo susijusius darbus, pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatas būtinas daugiabučių savininkų sutikimas. „Tokius darbus apima tiek šių objektų rekonstrukcija, remontas arba kitoks pagerinimas. Tačiau praktikoje gyventojams, atsiradus poreikiui pasigerinti gyvenimo sąlygas, gali kilti neaiškumų, ar tų ketinamų atlikti darbų atveju yra reikalingas daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas. Dažnai, tie dabai pradedami net nepasirūpinus tokių sutikimų gavimu. Vėliau, dėl to kyla konfliktai su namo gyventojais, kurie dažnu atveju, nepritaria tų darbų atlikimui, vien dėl to, kad jie atlikti be jo sutikimo“, - sakė jis.

Siekiant išvengti tokių nesutarimų, D.Valiulis nurodo dažniausiai pasitaikančius daugiabučių namų pagerinimo atvejus, kuriems reikalingas daugumos (t. y. 50 procentų + 1 balso) daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas. Bendrąjį principą, kada toks sutikimas reikalingas, galima apibrėžti taip - kol darbai atliekami buto viduje ir jų rezultatas nebus matomas daugiabučio išorėje arba jie neliečia bendrojo naudojimo konstrukcijų, tol kitų savininkų sutikimai tikėtina nėra reikalingi.

„Toliau nurodytais atvejais, sutikimai bus būtini bei teisės aktų nustatyta tvarka turės būti gautas atitinkamas statybą leidžiantis dokumentas tiems darbams atlikti. Tačiau toks leidimas negalės būti išduotas be minėtų daugiabučio savininkų sutikimų, tad verta juos gauti iš anksto“, - įspėjo jis.

Balkonų įstiklinimas

D.Valiulis pastebi, kad ko gero dažniausiai pasitaikantis pavyzdys, kai nepasirūpinama būtinais savininkų sutikimais, tai daugiabučių namų balkonų ir lodžijų stiklinimas. Daugelis net nesusimąsto, kad įstiklindami balkoną gali pažeisti teisės aktų reikalavimus. Pagal galiojančius statybos teisės aktus šie darbai priskiriami prie pastato išvaizdą keičiančių darbų. Todėl, ketindami įstiklinti balkoną ar lodžiją turite gauti daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą tokiems darbams atlikti. Taip pat, išskyrus išimtis, būtinas ir statybą leidžiantį dokumentas tai daryti.

Langų keitimas tam tikrais atvejais

Be to, kartais reikia sutikimo ir keičiant langus. D.Valiulis išskiria du atvejus du atvejus. Jeigu norite tik pasikeisti langus, nekeisdami jų formos (pavyzdžiui, nedidindami/ nemažindami lango angos), daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas jums nebus reikalingas, jeigu namas nėra kultūros vertybė arba jis nėra kultūros paveldo vietovėje.

Tačiau, jeigu ketinate keisti lango angos išmatavimus arba jos formą (pavyzdžiui, panorėję vietoje kvadratinio lango įsirengti langą apvaliu rėmu arba ketindami platinti esamą lango angą), arba ketinate keisti langus name, kuris yra kultūros vertybė arba yra kultūros paveldo vietovėje, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas tokiems langų keitimams bus būtinas.

„Be to, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas bus reikalingas ir tuo atveju, jeigu norėsite daugiabučio namo stoge įrengti stoglangį. Taigi, neretu atveju naujo lango jūsų būste įrengimas apima ne tik gamintojo bei montuotojo suradimą, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimų bei valstybės institucijų leidimų atlikti tokius darbus gavimą“, - aiškino jis.

Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado

Anot D.Valiulio, išorinės namo sienos yra priskiriamos prie bendrųjų namo konstrukcijų, kurios priklauso visiems namo savininkams. Tad, ketindami įsirengti kondicionierių, jo montavimui daugiabučio namo išorėje turite gauti kitų daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų daugumos pritarimą. Taip pat būtina pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu.

„Reikalavimas gauti daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų pritarimą montuoti tam tikrus įrenginius statinio išorėje nėra išskirtinis tik oro kondicionierių atžvilgiu. Toks reikalavimas tikėtina bus taikytinas ant daugiabučio namo išorinės sienos siekiant įrengti ir kitus objektus, pvz. palydovinės televizijos anteną, kitą įrangą ar konstrukcijas, keičiančias pastato išvaizdą“, - sakė jis.

Buto pritaikymas tam tikros veiklos vykdymui

Taip pat daugiabučiuose dažnai galima matyti pirmame aukšte esančiuose butuose įrengtas kirpyklas, nedideles parduotuves bei įsikūrusias kitas paslaugas teikiančios įmones. Toks įrengimas neįmanomas be daugiabučio namo išvaizdos bei kitų bendro naudojimo objektų pakeitimų (atskiras įėjimas iš lauko, laiptai ir kt.), kurie nebuvo numatyti daugiabučio statybos metu.

Tokiems pritaikymo darbams to buto savininkai, turės gauti ne tik su atitinkama verslo rūšimi susijusius leidimus, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą atlikti tuos pritaikymo darbus.

„Taigi, paminėtais atvejais gavus bendraturčių sutikimus, kitas privalomas veiksmas - pasirūpinti atitinkamu statybą leidžiančiu dokumentu“, - apibendrino D.Valiulis.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...

Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...

Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...

Bendrijų pavyzdžiai Lietuvoje

Lietuvoje yra registruota daugybė daugiabučių namų savininkų bendrijų. Štai keletas pavyzdžių:

• Vilnius, Laisvės pr. 169 (VILNIUS LAISVES PR169 Bendrija)
• Šilutės g. 46, Pagryniai, Šilutės r. (Šilutės g. 46, Pagryniai, Šilutės r. Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija, DNSB)
• Akmenė, S. Daukanto g. 2A-5 (S.Daukanto 2a Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija, DNSB)
• Alytus, A. Jonyno g. 39 (Jonyno A. 39 Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija, DNSB)
• Kaunas, Baltų pr. 61 (Baltų pr.61, Kaunas Bendrija)

Šis sąrašas tik maža dalis visų Lietuvoje veikiančių bendrijų. Daugiau informacijos apie registruotas bendrijas galite rasti savivaldybių interneto svetainėse.

Svarbios santrumpos:

• DNSB - Daugiabučio Gyvenamojo Namo Savininkų Bendrija
• SB - Sodų, Sodininkų Bendrija
• GB - Garažų savininkų, statybos ir eksploatavimo bendrija
• B - Bendrija, juridinio statuso neturinti bendruomenė

Renovacijos etapai ir rezultatai Utenoje

Utenos mieste vykdomi daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) darbai. Pateikiame lentelę su etapais, namų skaičiumi, situacija ir adresais:

Šiuo metu daugiabučius namus Utenos mieste atnaujina 11 statybos rangos bendrovių iš skirtingų Lietuvos miestų.

Štai iš penkto etapo 20-ies namų šiuo metu baigti renovuoti keturi (Sėlių g. 30B, Sėlių g. 30C, Tauragnų g. 7 ir Taikos g. 48), o likę 16-a - renovuojami (Aušros g. 35 ir 75; Taikos g. 8, 10, 80, 13, 16, 24, 52, 68, 83; Užpalių g. 79 ir 88; Vaižganto g. 10 ir 68; Sėlių g. 59). Šeštajame etape buvo „užstrigę“ 10 namų. 7 iš jų yra renovuojami (Maironio g. 15; Taikos g. 34, 36, 40, 66, 75, 96), vienas jau baigtas (Vaižganto g. 6), o dviem (Aušros g. 24 ir Vyžuonų g. 41) niekaip neatsiranda rangovai, kurie norėtų dalyvauti konkurse už nustatytas kainas investiciniuose planuose. Renovuojami ir 7-o etapo 2 namai (Vaižganto g. 34 ir Taikos g. 38). Iš 8-o etapo 10-ies namų techniniai darbo projektai parengti jau 7-iems (J. Basanavičiaus g. 14, Tauragnų g. 4, Taikos g. 4, Rožių g. 7, Taikos g. 90, Taikos g. 46, Vaižganto g. 12) artimiausiu metu techniniai darbo projektai bus rengiami likusiems (Taikos g. 14, Taikos g. 4A, Taikos g.

Iš 5-o etapo net 18-ai daugiabučių namų teko daryti investicinių planų korekcijas, t. y. didinti kainas. Ankstesnės kainos neviliojo rangovų ir nė vienas ilgą laiką nedalyvavo skelbiamuose viešuosiuose konkursuose.

Iš viso Utenoje daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programoje dalyvauja 83 namai, 46 iš jų - užbaigti. UAB „Utenos butų ūkis“ administruojamų renovuotų - 40.

tags: #kada #reikalingas #daugiabuciuose #savininku #pritarimas