Pirkimo-pardavimo sutartis yra esminis dokumentas, reglamentuojantis prekių nuosavybės perėjimo procesą. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (LR CK) detaliai apibrėžia šio proceso ypatumus, nustato pardavėjo ir pirkėjo teises bei pareigas.
Pagal LR CK 6.305 straipsnį, pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą).
Svarbu atkreipti dėmesį, kad daikto nuosavybė pereina pirkėjui ne tada, kai daiktas yra įregistruojamas privalomame registre, bet nuo daikto sutarties pasirašymo momento.
Pirkimo-pardavimo sutarties formą nustato sandorių sudarymo formos taisyklės (LR CK 6.311 straipsnis). Atskiroms pirkimo-pardavimo sutartims įstatymai gali nustatyti specialias jų sudarymo taisykles.
Atkreiptinas dėmesys, kad kartais pardavėjai piktnaudžiauja sutarties sudarymu ir joje įrašo nuostatas, kurios prieštarauja sąžiningam sutarties sudarymui (ypač, kai sutartis sudaroma tarp juridinio ir fizinio asmens).
Pardavėjo įsipareigojimai
Pardavėjas privalo patvirtinti, kad į perduodamus daiktus tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, išskyrus atvejus, kai pirkėjas iš anksto sutiko priimti daiktus, kurie yra tokių teisių ar pretenzijų objektai, o pardavėjas apie jas tinkamai pranešė pirkėjui (LR CK 6.321 straipsnis).
Pardavėjas privalo panaikinti perduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką) nepaisydamas to, ar įkeitimas (hipoteka) buvo įregistruotas ar ne, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, iš pardavėjo gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti daiktus, teisės į kuriuos yra suvaržytos tokiu būdu.
Pardavėjas privalo patvirtinti pirkėjui, kad perduodami daiktai neareštuoti ir kad jie nėra teisminio ginčo objektas, taip pat kad pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ar neapribota. Nekilnojamojo daikto pardavėjas privalo patvirtinti pirkėjui, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tą daiktą.
Tais atvejais, kai pardavėjas tinkamai pranešė pirkėjui apie trečiųjų asmenų teises į perduodamus daiktus ar šių teisių suvaržymą sutarties sudarymo metu, taip pat kai trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymas buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas.
Kai pardavėjas pažeidžia šio straipsnio 1-4 dalyse nurodytas savo pareigas, pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti kainą arba nutraukti sutartį, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į daiktus ar šių teisių suvaržymą.
Atkreiptinas dėmesys, kad ši nuostata patvirtina, kad nereikėtų sudarinėti sutarčių su kitos šalies fiziniais ar juridiniais asmenimis, nes gali atsirasti situacija, kai parduodamas daiktas gali būti vogtas ar jam kitaip suvaržyta nuosavybė.
Prekių kokybė
Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, - įprastus reikalavimus (LR CK 6.327 straipsnis). Pardavėjas neatsako pagal šio straipsnio 1 dalies reikalavimus už bet kokį daiktų neatitikimą, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tokį neatitikimą.
Pardavėjas pagal sutartį ir šį kodeksą atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentu, net jeigu tas neatitikimas paaiškėja vėliau.
Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris atsiranda po šio straipsnio 3 dalyje nurodyto momento ir kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės pažeidimo pasekmė, įskaitant garantijos, kad tam tikrą laiką prekės bus tinkamos naudoti pagal jų įprastą ar specialiai nurodytą paskirtį arba išlaikys aptartas savybes ar charakteristikas, pažeidimą.
Atkreiptinas dėmesys, kad ši nuostata nurodo, kad parduodamas daiktas, jei yra nurodomi trūkumai, jie turi būti išsamiai ir konkrečiai aprašyti sutartyje arba viešoje ofertoje.
Pirkėjo teisės ir pareigos
Jeigu šalys nesusitarė kitaip, pirkėjas nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ar nuo ofertos pateikimo turi teisę prieš mokėdamas ar prieš priimdamas daiktus juos patikrinti bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, kurie atitinka protingumo kriterijus (LR CK 6.328 straipsnis). Jeigu šalys nesusitarė kitaip, daiktų patikrinimo išlaidos tenka pirkėjui.
Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus (LR CK 6.333 straipsnis). Pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo.
Teisės gynimas įsigijus netinkamos kokybės prekę
Jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti (LR CK 6.334 straipsnis):
- kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės;
- kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti;
- grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Jeigu dėl paslėpto trūkumo, buvusio pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, nupirktas daiktas žūva, tai pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui sumokėtą kainą.
Atkreiptinas dėmesys, jei įsigijote netinkamos kokybės daiktą, Jūs turite šioje nuostatoje nurodytas teises, kaip ginti savo interesus.
Garantijos terminai
Įstatymai ar sutartis gali numatyti, kad pardavėjo suteikiama daiktų kokybės garantija galioja tam tikrą laiką (LR CK 6.335 straipsnis). Garantija šiuo atveju galioja visoms daiktų sudėtinėms dalims, jeigu kas kita nenustatyta įstatymuose ar sutartyje.
Jeigu pirkėjas negali naudotis daiktais, kuriems yra nustatytas kokybės garantijos terminas, dėl nuo pardavėjo priklausančių kliūčių, tai garantijos terminas neskaičiuojamas tol, kol pardavėjas tas kliūtis pašalina.
Kai pardavėjas pakeičia daiktą ar jo komplektuojamąją detalę per nustatytą kokybės garantijos terminą, tai naujam daiktui ar naujai komplektuojamajai detalei taikomas toks pat kokybės garantijos terminas, koks buvo nustatytas ir pateiktam daiktui ar komplektuojamajai detalei, jeigu sutartis nenumato ko kita.
Atkreiptinas dėmesys, kad garantijos daiktui, aprašytos šioje nuostatoje, tačiau plačiau apie garantijas yra pasisakęs Lietuvos Respublikos aukščiausiasis teismas.
Įstatymai ar pirkimo-pardavimo sutartis gali nustatyti privalomą daiktų kokybės patikrinimą ir jo tvarką bei terminus (LR CK 6.337 straipsnis).
Kai įstatymai ar pirkimo-pardavimo sutartis numato pardavėjo pareigą patikrinti pirkėjui perduodamų daiktų kokybę (išbandymas, apžiūra, matavimai ir t. t.), tai pardavėjas privalo kartu su daiktais perduoti pirkėjui dokumentus, patvirtinančius, kad daiktų kokybė patikrinta.
Atkreiptinas dėmesys, kad šioje nuostatoje patvirtinama apie daiktų tinkamumo patvirtinimo teisę.
Kai sutartis ar įstatymai nenustato ko kita, pirkėjas turi teisę pareikšti reikalavimus dėl parduotų daiktų trūkumų, jeigu jie buvo nustatyti per šiame straipsnyje nurodytus terminus (LR CK 6.338 straipsnis).
Kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys
Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko specifikos, kurią lemia nekilnojamojo turto prigimtis, taip pat nekilnojamojo turto socialinio, ekonominio ir politinio reikšmingumo, didelės vertės, palyginant su kitais civilinės apyvartos objektais, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi tam tikrų ypatumų, todėl yra atskirai reglamentuojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) šeštosios knygos („Prievolių teisė“) IV dalies („Atskiros sutarčių rūšys“) XXIII skyriaus („Pirkimas-pardavimas“) aštuntajame skirsnyje („Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartys“).
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalys CK normos, reguliuojančios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, neapibrėžia šios sutarties šalių. Vadinasi, šios sutarties šalys gali būti bet kurie civilinės teisės subjektai, t. y. Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis dėl žemės sklypų įsigijimo.
Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai . Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas. Tai yra šios sutarties specifika, nes pagal bendrąją CK 6.306 str. 1 dalies nuostatą pirkimo-pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas.
Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai.
Kiekvienoje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyti šie nekilnojamąjį daiktą apibūdinantys duomenys: nekilnojamojo daikto tipas (žemės sklypas, pastatas, įrenginys ir kt.), adresas, bendras plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, unikalus numeris viešajame registre . Jeigu perkamas žemės sklypas, dar būtina nurodyti žemės sklypo kadastro numerį.
Sutarties kaina yra pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Jeigu kaina sutartyje nenurodyta, laikoma, kad sutartis nesudaryta (CK 6.397 str. 1 d.). Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina, t. y. šioje sutartyje nepakanka aptarti tik kainos nustatymo tvarką.
Tam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis: a) esminė gyvenamojo namo, buto ar jų dalies pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra išvardijimas (sąrašas) asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus jos savininkui (CK 6.401 str.); b) kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, kurio pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, esminė tokios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra pirkėjo teisės į atitinkamą žemės sklypą (nuosavybės, nuomos ar užstatymo teisės) aptarimas (CK 6.394 str. 2 d.).
CK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos - ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią.
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties įsigaliojimas nesiejamas su sutarties registravimu viešajame registre - notaro patvirtinta nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis šalims įsigalioja nuo jos pasirašymo momento.
Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina tik nuo daikto perdavimo, kuris įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.393 str. 4 d., 6.398 str. 1 d.).
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalių teises ir pareigas nustato bendrosios pirkimo-pradavimo sutarčių nuostatos (CK 6.317-6.349 str.). Pagal CK 6.317 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrą taisyklę laikoma, kad pardavėjas įvykdė pareigą perduoti daiktą pirkėjui, jeigu įvykdytos šios dvi sąlygos: 1) pardavėjas perdavė pirkėjui daiktą valdyti arba sutiko, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti; 2) pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo teisės kliūtys.
Nekilnojamojo daikto perdavimas turi būti įforminamas priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.398 str. 1 d.).
Pažymėtina, kad atskiro dokumento, patvirtinančio nekilnojamojo daikto perdavimą, nereikia, jeigu pačioje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, kad sutartis kartu yra ir nekilnojamojo daikto priėmimo-perdavimo aktas.
tags: #kada #nuosavybes #teise #pereina #pirkejui