Būsto pirkimas - vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, todėl natūralu, kad kyla daug klausimų ir abejonių.
Norint, kad procesas būtų sklandus ir aiškus, svarbu žinoti pagrindinius jo etapus - nuo pirmojo susidomėjimo iki nuosavybės įregistravimo.
Būsto pirkimo etapai
- Būsto pasirinkimas. Pirkėjas apžiūri galimus variantus ir pasirenka labiausiai lūkesčius atitinkantį būstą.
- Rezervacija. Pasirinktas būstas rezervuojamas, kad jis būtų laikomas konkrečiam pirkėjui.
- Sutartis. Apsisprendę dėl būsto, automobilio stovėjimo vietos, dviračių saugyklos įsigijimo bei įsivertinę savo finansines galimybes, pasirašykite preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokėkite 15 proc. rezervacijos mokestį. Rezervacijos mokestis gali būti mokamas visas iš karto arba per kelias dalis.
- Būsto paskola. Rekomenduojame pasikonsultuoti su bankais ir įvertinti kiekvieno pasiūlymus paskolai gauti.
- Statybų pabaiga. Užbaigus statybas, būstas yra paruošiamas perdavimui.
- Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis. Su pardavimų ekspertu suderinate laiką pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymui. Iki notarinio sandorio datos turite būti sumokėję savo lėšų dalį (skirtumą tarp perkamo turto sumos ir kredito sumos). Jei perkate turtą savo lėšomis, visa suma už perkamą turtą turi būti pervesta likus bent dienai iki pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Notarinės sutarties sudarymui reikalingas asmens dokumentas bei kredito sutartis.
- Įkeitimo lakšto registravimas. Pasirašę pirkimo-pardavimo sutartį, informuokite savo banko vadybininką.
- Liudijimas apie pilną atsiskaitymą. Kai bankas informuos jus apie finansuojamos sumos pervedimą Pardavėjui, palaukite 5-6 darbo dienas ir kreipkitės į notarų biurą, kuriame pasirašėte pirkimo-pardavimo sutartį.
Kiekvienas žingsnis šiame procese turi savo svarbą, todėl jeigu turite klausimų - drąsiai kreipkitės. Mūsų pardavimų komanda visada pasiruošusi padėti, paaiškinti ir palydėti viso proceso metu.
Iš vienos pusės, būsimi turto pirkėjai susiduria su išaugusiomis palūkanomis bei vis didėjančia infliacija šalyje ir visoje Europos Sąjungoje, kuri koreguoja galimybes skolintis iš bankų ir vykdyti jau prisiimtus įsipareigojimus pagal preliminariąsias sutartis, iš kitos pusės, vystytojai, spaudžiami išaugusių statybos kaštų, neretai ryžtasi nutraukti dar iki statybos kainų šuolio pasirašytas preliminariąsias sutartis.
NEWTON advokatų kontora pastebi, kad per šiuos metus ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu.
Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę.
Tuomet NT kainų šuolis buvo toks, kad vystytojams labiau apsimokėjo nutraukti preliminariąsias sutartis su būsimais pirkėjais bei sumokėti jiems baudas, o vėliau šį turtą parduoti už žymiai brangesnę kainą nei buvo užfiksuota preliminariojoje sutartyje.
Tuomet tokie ginčai dažnai persikeldavo į teismus, tačiau ir čia dar nebuvo vienodos teismų praktikos, kurią vėliau išplėtojo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.
Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų.
Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos.
Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.
Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo.
Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą.
Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius.
Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas.
Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“.
Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.
Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.
Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
Pažymėtina ir tai, kad kiekviena faktinė situacija yra individuali ir visada tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikia ieškoti visoms pusėms naudingų išeities taškų.
