Statybos leidimo gavimas yra vienas svarbiausių ir dažniausiai painių etapų kiekviename statybos projekte. 2025 m. galiojantys reikalavimai ir pasikeitusi leidimų išdavimo tvarka neretai sukelia klausimų tiek individualiems statytojams, tiek profesionalams. Šiame straipsnyje aptarsime statinio rekonstravimo sąlygas ir leidimus, atsižvelgiant į naujausius Statybos įstatymo pakeitimus.
Nuo 2024 m. gegužės 01 d. atsirado pareiga statytojui, jei statyba vykdoma rangos būdu, paskirti vieną už visą statybą atsakingą rangovą, kuris turi atitikti to statinio statybai būtinus kvalifikacinius reikalavimus ir vykdyti visas rangovui numatytas pareigas. Statybos rangovas privalo pranešti informacinėje sistemoje „Infostatyba“ apie visus pasitelktus subrangovus. Už nepranešimą numatomos baudos. Šios nuostatos bus taikomos, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas, ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
Statybos Įstatymo Pakeitimai
2023 m. gruodžio 19 d. Seime buvo priimtas Statybos įstatymo ir kitų susijusių įstatymų pakeitimų paketas. Dalis jų įsigaliojo nuo 2024 m. sausio 01-02 d. Reikšmingiausi pakeitimai, įsigalioję šių metų pradžioje - dėl nebaigtos statybos perleidimo ir naudojimo. Nuo 2024 m. sausio 01 d., greta jau buvusio paminėto draudimo, atsirado nauji reikalavimai.
Pagal paminėtų pakeitimų įsigaliojimą numatantį įstatymą šie pakeitimai bus taikomi, kai aptariamo statinio statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d. Kai prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d.
Daug didesnės apimties ir reikšmingesnių Statybos įstatymo pakeitimų įsigaliojimas buvo atidėtas iki 2024 m. lapkričio 01 d. Tačiau 2024 m. kovo 28 d. buvo priimtas naujas įstatymas, pagal kurio nuostatas dalis 2023-12-19 įstatyme numatytų Statybos įstatymų pakeitimų įsigaliojo jau 2024 m. Šiuo 2024-03-28 įstatymu tuo pačiu dar kartą pakeista ir nemaža dalis 2023-12-19 įstatymo straipsnių, kurie turėjo įsigalioti nuo 2024 m. lapkričio 01 d., o taip pat dalis nuostatų, kurių įsigaliojimas buvo paankstintas iki 2024 m. gegužės 01 d.
Šių naujų Statybos įstatymo normų įgyvendinimui taip pat būtina pakeisti poįstatyminius aktus - statybos techninius reglamentus ir kt. Dalis tokių pakeitimų, susijusių su 2024-05-01 įsigaliojusiomis įstatymo normomis, atlikta paskutinėmis 2024 m. balandžio dienomis, o 2024 m. lapkričio 01 d. įsigaliojantiems pakeitimams įgyvendinti reikalingi poįstatyminiai teisės aktai (jų pakeitimai) turi būti priimti iki 2024 m.
Svarbūs Pakeitimai Nuo 2024 m. Gegužės 01 d.
- Viešojo administravimo subjektų, atliekančių statinio naudojimo priežiūrą, pareigūnai įgijo teisę reikalauti, kad statinio naudotojas pateiktų su statinio paskirtimi susijusius ūkinės veiklos dokumentus, įrodančius, kad statinyje vykdoma veikla yra galima atitinkamai paskirties grupei priskirtuose statiniuose.
- Architektai ar statybos inžinieriai, siekiantys būti įrašyti į teismo ekspertų sąrašą (ir teikti teismo ekspertizės paslaugas), privalės būti pripažinti statinio ar statinio projekto ekspertais (turėti statinio projekto ekspertizės vadovo, statinio projekto dalies ekspertizės vadovo, statinio ekspertizės vadovo, statinio dalies ekspertizės vadovo atestatus), kartu numatant, kad teismo ekspertai galės atlikti tik kvalifikacijos atestatuose numatytų sričių teismo ekspertizes.
- Numatyta bauda už juridinių asmenų nepranešimą apie statybos pradžią, kuri bus taikoma, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
- Reikšmingai didėja baudos juridiniams asmenims už savavališkas statybas, kai šie juridiniai asmenys jau buvo bausti už tokius pažeidimus. Šios baudos jau galioja nuo 2024 m. gegužės 01 d., tačiau pagal bendrąjį principą, jog atsakomybę sunkinantis įstatymas negalioja atgal (lex benignior retro agit), neturėtų būti taikomos už pažeidimus, padarytus iki 2024 m. gegužės 01 d.
Pakeitimai, Įsigaliosiantys Nuo 2024 m. Lapkričio 01 d.
- Papildytas esminių statinio projekto sprendinių sąrašas - esminiais taip pat bus laikomi sprendiniai, kuriais nustatoma statinio išvaizda, nekilnojamojo turto kadastro turto, kadastro objektų kiekis (pastatų ir patalpų), įgyvendinami specialieji architektūros reikalavimai.
- Vietoje trijų esamų projektavimo etapų (projektiniai pasiūlymai - techninis projektas - darbo projektas) liks du etapai: projektiniai pasiūlymai - techninis darbo projektas.
- Keičiasi projektinių pasiūlymų svarba ir apimtis. Projektinių pasiūlymų sudėtis bus reglamentuota. Projektiniuose pasiūlymuose turės būti pateikiami pagrindiniai statinio architektūros, infrastruktūros ir kiti Aplinkos ministro nustatyti pagrindiniai sprendiniai.
- Išduotas statybą leidžiantis dokumentas dar nesuteiks teisės pradėti statybos darbus.
- Pranešimas apie statybos pradžią tampa sąlyginai atskiru teisiniu veiksmu, su kuriuo siejama galimybė pradėti statybos darbus ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas.
Statybos Leidimas Rekonstruojant Statinį
Planuojant atlikti pastato rekonstravimą ar remontą (paprastąjį ar kapitalinį) pirmiausiai reikia pagal parametrus ir požymius, vadovaujantis STR 1.01.03:2017 nuostatomis, nustatyti statinio kategoriją. Pažymime, kad nesudėtingos kategorijos statiniai kurių, didžiausias plotas iki 80 kvadratinių metrų, aukštis iki 8,5 metro, kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto, priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.
Atvejai, kada privalomas SLD statinio rekonstravimui, nurodyti Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 2 punkte bei statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 2 punkte.
Taigi, žinotina, kad statinio rekonstravimo tikslas - perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir tuo pakeičiant (padidinant, sumažinant) bet kuriuos statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan. Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos perstatomos statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys" 9.1-9.6 papunkčiuose nurodytais atvejais:
- kai pastatomi nauji aukštai;
- įrengiamas naujas rūsys, praplečiamas esamas;
- nugriaunama dalis esamų aukštų;
- prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan. esamo statinio laikančiosios konstrukcijos;
- pakeičiamos bet kurios laikančiosios konstrukcijos kitomis laikančiosiomis konstrukcijomis, įrengiamos naujos laikančiosios konstrukcijos, pašalinama dalis esančių laikančiųjų konstrukcijų.
Statybos Leidimo Gavimo Eiga
Pirmas etapas - surinkti privalomuosius projekto rengimo dokumentus (žemės sklypo nuosavybės dokumentai, sklypo topografinis planas, grunto geologiniai tyrimai), technines projektavimo sąlygas (specialieji architektūros reikalavimai, ESO elektros prisijungimo, vietos vandens tiekimo tvarkančios institucijos prisijungimo sąlygos, ir kt., priklausomai nuo projekto situacijos). Antras etapas - projekto derinimas. Surinkus ir įvertinus privalomuosius projekto rengimo dokumentus rengiamas statybos projektas.
Visi leidimų prašymai teikiami elektroniniu būdu per sistemą „Infostatyba“. Dažniausiai projekto derinimų metu institucijos randa projekto neatitikimų teisės aktams - statybų reglamentams ir teikia pastabas projektui pataisyti. Paprastai esant nedidelėms klaidoms, tai gali kainuoti savaitę prarasto laiko, tačiau gali pasitaikyti ir didelių klaidų, dėl kurių projekto suderinimo terminas gali nusikelti mėnesiams, arba gali paaiškėti, kad apskritai nepavyks suderinti projekto.
Teritorijų planavimo dokumentai - bendrieji ir detalieji planai nustato statybos reglamentus, tokius kaip pastato dydį (tūrį, aukštį, plotą ant žemės), pastato vietą sklype. Kiti dokumentai, tokie kaip specialieji planai, taip pat turi didelę įtaką sprendiniams. Kita klasikinė problema neatitikimai tarp projekto dalių - architektūrinė, konstrukcinė ir inžinerinės dalys nesutampa: langų, durų, perdangų aukščiai ar įvadų vietos skiriasi, pastato ekonominiai rodikliai projekto tekstinėse ir brėžinių dalyse. Dažnai projektas parengiamas neįvertinus priešgaisrinių ar esamų inžinerinių ar susisiekimo komunikacijų ar kitų statinių apsaugos zonų.
Dar vienas svarbus sutikimas - žemės valdytojo, kai statybos darbai peržengia arba priartėja prie sklypo ribos arčiau nei numato teisės aktai, ar sklypui taikomos žemės naudojimo sąlygos ir apribojimai.
Tinkamai gautas statybos leidimas - tai ne formalumas, o būtina sąlyga saugiam, teisėtam ir sklandžiam statybų procesui.
Patarimai Statytojams
Iš anksto pasiruoškite. Patikrinkite nekilnojamo turto registro centro išrašuose įrašytus apribojimus sklypui ar statiniui.
Įvertinkite statybos leidimo išdavimo išlaidas. Įvertinkite inžinerinių komunikacijų prisijungimo išlaidas. Įvertinkite inžinerinių tinklų prisijungimo kaštus iš anksto, pasitikrinkite kur yra artimiausia ESO elektros tinklų tiekėjo infrastruktūra, ar privaloma bus jungtis į centralizuotus miesto tinklus, ar yra įrengtas privažiavimas prie žemės sklypo.
Kreipkitės į profesionalus. Sekite terminus. Laikykitės teisės aktų. Savavališkos statybos gali kainuoti brangiai - ne tik finansine, bet ir laiko prasme.
Vadovaujantis STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. 2010 m. spalio 1 d. galioję, taip pat po 2010 m. spalio 1 d. Planuojant gyvenamojo namo rekonstravimo darbus (kai po rekonstrukcijos jis išliks nesudėtingos kategorijos statiniu), nuosavų namų savininkams dažnai kyla klausimų ir abejonių, ar numatyti statybos darbai priskirtini rekonstravimui, o gal tai laikoma kapitalinio remonto darbais?
Statybos įstatymo 2 straipsnyje apibrėžiama, kad nesudėtingasis statinys - paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto; paprastų konstrukcijų inžinerinis statinys. Nustatyti statinio kategoriją reikia vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ nuostatomis, atsižvelgiant į statinio parametrus ir požymius.
Statinio statybos rūšis ir pagrindinius principus, pagal kuriuos statybos darbai priskiriami atskiroms statybos rūšims, nustato statybos techninis reglamentas STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“.
O statinio kapitalinio remonto tikslas - pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nenurodyti VI ir VII skyriuose (nurodyti 12.1-12.12 papunkčiuose).
Atvejai, kai privaloma SLD nesudėtingos, neypatingos ar ypatingos kategorijos statinio kapitaliniam remontui nurodyti Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 punkte bei STR 1.05.01:2017 3 priedo 3 punkte.
Atvejai, kai privaloma SLD nesudėtingos, neypatingos ar ypatingos kategorijos statinio paprastajam remontui nurodyti Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte bei STR 1.05.01:2017 3 priedo 4 punkte.
Atkreiptinas dėmesys, kad projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. y., kai privalomas SLD.
Natūraliai kyla klausimas - kodėl griežtinamos Statybos įstatymo nuostatos dėl statinių rekonstravimo, kvalifikuojant jas kaip naujo statinio statybą? Juk vykdant rekonstravimo darbus gana dažnai patiriama daugiau išlaidų, negu statant naujus pastatus.
Atsakymą dėl tokio pakeitimo pateikė Seimo kanceliarijos Teisės departamentas, remdamasis Specialiųjų tyrimų tarnybos (STT) pozicija. Kaip pažymi STT, vienas pagrindinių tikslų - siekis sumažinti piktnaudžiavimą tokiais atvejais, kai teisiškai statybos darbai yra laikomi rekonstrukcija, bet faktiškai vykdoma nauja statyba.
Prisidengimas statinio rekonstravimu gali būti naudingas dėl įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, kai teisiškai naujo statinio statyba yra negalima, tačiau rekonstravimas nėra draudžiamas. Tokiais atvejais statytojai, vadindami tai rekonstrukcija, iš esmės pastato naują statinį.
Vadovaujantis Statybos įstatymu (24 str. 24 d.) rekonstravimo projektai turėtų atitikti teisės aktus, galiojusius specialiųjų reikalavimų išdavimo dieną. Jeigu tokie reikalavimai nebuvo išduoti, rekonstravimo projektai turės atitikti teisės aktus, galiojusius prašymo gauti statybą leidžiantį dokumentą dieną.
Nauja statyba, prisidengiant statinio rekonstravimu, nuo lapkričio 1 d. nebus įmanoma - įsigalios sugriežtintos Statybos įstatymo nuostatos dėl statinio rekonstravimo.
Statinių naudotojai privalės naudojant statinį laikytis (be kita ko ir) architektūros kokybės vertinimo metodikos taikymo gairių (architektūros kokybės gairių), kurias tvirtins atitinkamos savivaldybės taryba. Taip pat nustatytas savarankiškas pagrindas panaikinti kvalifikacijos atestatą už dalyvavimą savavališkos statybos procese.
Kartu su paminėtais Statybos įstatymo pakeitimais pakeisti ir kiti susiję įstatymai - Architektūros įstatymas, Architektų rūmų įstatymas, Teritorijų planavimo įstatymas, Teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymas, Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, Žemės įstatymas, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas ir kt.
Taip pat yra numatytas Statybos įstatymo galiojančio teisinio reguliavimo ex post vertinimas. Kaip nurodoma nuo 2024-11-01 įsigaliosiančiame naujame Statybos įstatymo 68 straipsnyje, "turi būti įvertinama, ar išduodant statybą leidžiantį dokumentą projektinių pasiūlymų pagrindu statinių projektavimo procesas laiko atžvilgiu sutrumpėja, kiek vidutiniškai sumažėja administracinė našta, kokią įtaką statybą leidžiančio dokumento išdavimo projektinių pasiūlymų pagrindu procesas turi statybos valstybinės priežiūros vykdymui, įvertinami kiti tokio teisinio reguliavimo poveikio aspektai, parodantys projektuojamų, statomų statinių atitikties nustatytiems reikalavimams, statybos dalyvių teisių ir pareigų užtikrinimo ir įgyvendinimo pokyčiams". Toks vertinimas turi būti atliktas iki 2035 m.