Žemės sklypo apribojimai: kas tai ir ką svarbu žinoti prieš perkant

Įsigyjant žemės sklypą, svajojant apie nuosavą namą ar kitą statinį, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę niuansų. Klaidų sąrašas renkantis sklypą yra ilgas, todėl būtina iš anksto įvertinti visus galimus apribojimus ir "kabliukus", kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Panagrinėkime, kokie apribojimai taikomi žemės naudojimui ir kaip tai susiję su nekilnojamojo turto pardavimu bei nuoma.

Apribojimų tipai ir jų įvertinimas

Dažniausia klaida, renkantis sklypą, yra visų galimų apsaugos zonų neįvertinimas. Architektė Ieva Pavilonė iš "Capital Architects" akcentuoja, kad svarbu žinoti, kokios apsaugos zonos nustatytos sklypui, kad išvengti nepatogumų projektuojant namą.

Apsaugos zonos:

• Inžineriniams tinklams: elektros, vandentiekio, nuotekų tinklai.
• Kelio apsaugos zona: ypač vietinės reikšmės keliai.
• Gaisriniai reikalavimai: atstumai iki kaimyninių pastatų ir gaisrinių hidrantų.
• Pakrančių apsaugos zonos: atstumai nuo vandens telkinių.

Keliai pagal savo kategorijas turi įvairaus pločio apsaugos zonas, kuriuose statyba negalima. Visi apribojimai statybai prie kelių, nustatomi ruošiant ūkininko parinkimo schemą.

Jei perkate žemės sklypą, o ten netoli yra aukštos įtampos elektros laidai, yra tam tikras apribojimo plotas, kuris sumažina jūsų statybos plotą.

Kaip sužinoti apie apribojimus?

• Registro išrašas: jame turi būti surašyti apribojimai, tokie kaip elektros apsaugos, kelių, upių, ežerų ar pan. apsaugos zonos, nekilnojamo turto paveldo apsaugos zonos.
• Konsultacija su matininkais: jie gali suteikti informacijos apie papildomus apribojimus. Tam, kad sužinoti, ar sklypas neturi papildomų apribojimų, rekomenduojame paskambinti matininkams ir pasiklausti, ar nėra kažkokių papildomų apribojimų.
• Detalusis planas: jame nurodoma, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas ir ar yra apribojimų. Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
• Žemės sklypo planas: Apribojimai surašyti žemės sklypo plane kitoje lapo pusėje, jei yra kadastriniai matavimai, jei jų nėra tada abiem atvejais tai bus paminėta registrų išraše.

Statybos leidimas ir projektas

Dažnai žmonės klausia, ar reikia gauti leidimą statybai? Svarbu įsisąmoninti, kad būtent rezultatas yra leidimas statybai. Tai reiškia, kad statant bet kokį papildomą statinį: ar lauko išvietę ar malkinę, reikės gauti papildomą leidimą statybai. O leidimas statybai yra projekto, kurį parengia architektas, rezultatas.

Taigi, kaip reiktų daryti? Pirmiausia, pasirengti projektą, kad jį patvirtintų atitinkamos instittucijos ir tik tada yra gaunamas leidimas.

Jeigu yra papildomų apribojimų, vadinasi, į situaciją įsilieja kažkokia papildoma valstybinė institucija, kuri derina jūsų projektą kelis mėnesius, priklausomai nuo specialisto, kuris ten dirba, koks jo užimtumas, darbo krūvis ir pan. Bent jau gauti leidimą nusiteikite minimum pusei metų, gali užtrukti ir metus, ir pusantrų, o dar plius statybos.

Sklypo dydis ir forma

Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau, I. Pavilonės teigimu, ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės.

Paklausta, kokio dydžio sklypas galėtų būti geriausias pasirinkimas norintiems ne tik komfortiško dydžio namo, bet ir kiemo, galbūt dar garažo ir pirties pastato, architektė įvardija kelis skaičius. Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas.

Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai. Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.

Rekomenduojami sklypo dydžiai:

Kiti svarbūs aspektai

• Komunikacijos: įvertinkite, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
• Įvažiavimas į sklypą: jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, turime griežtai vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
• Sklypo vieta: įvertinkite susisiekimą su miestu, privažiavimo kelių būklę, artimiausias įstaigas (darželį, mokyklą, parduotuvę).
• Sklypo gruntas: įvertinkite, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta.
• Sklypo orientacija: optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
• Inžineriniai tinklai: ar yra pažymėti esami tinklai topografinėje nuotraukoje.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų

I. Pavilonės teigimu, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.

Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą.

Ji tęsia, kad mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.

Valstybinė Žemės Nuoma

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) sulaukia gausybės klausimų, susijusių su valstybinės žemės nuoma aukcionuose.

„Organizuodami valstybinės žemės nuomos aukcionus siekiame dviejų esminių tikslų: ne tik papildyti savivaldybių biudžetus, bet ir užtikrinti maksimalų skaidrumą bei lygias galimybes visiems suinteresuotiems dalyviams“, - teigia Gabrielė Valentaitė, NŽT Žemės tvarkymo ir administravimo veiklos koordinavimo skyriaus vedėja.

Sprendimus nuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus aukciono būdu ir sudaryti nuomos sutartis priima valstybinės žemės sklypo patikėtinis. Praktinis patarimas: Kas yra konkretaus valstybinio žemės sklypo patikėtinis, galite lengvai pasitikrinti Teritorijų planavimo ir statybos vartuose (TPS vartai), adresu www.planuojustatau.lt.

Nacionalinė žemės tarnyba visus valstybinės žemės sklypų nuomos aukcionus vykdo elektroniniu būdu per Registrų centro portalą www.evarzytynes.lt.

Valstybinės žemės nuomos aukcionuose gali dalyvauti tiek Lietuvos Respublikos, tiek užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, taip pat kitos užsienio organizacijos. Rengiami uždarieji aukcionai, kai nuomojamas sklypas, į kurio nuomą pirmumo teisę turi asmenys, nurodyti Žemės reformos ir Žemės įstatymuose.

Valstybinės žemės sklypo nuomininkas gali jį subnuomoti kitiems asmenims, tačiau tik gavęs valstybinės žemės nuomotojo rašytinį sutikimą. Sutikimas dažniausiai duodamas, jeigu subnuoma siejama su statinių ar įrenginių (kuriems išnuomotas žemės sklypas) nuoma ar kitu naudojimu, ir ne ilgiau kaip 5 metams.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
• Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.

Svarbiausi iš jų:

• žemės sklypo plotas;
• našumo (derlingumo) balas;
• sklypo būklė;
• reljefas;
• sklypo formos taisyklingumas;
• privažiavimas;
• panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
• sklype esančios elektros linijos atramos;
• melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos žemės pardavimas: ką reikia žinoti?

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu.

Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam galiu parduoti žemės sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
• fiziniai asmenys, deklaravę gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
• parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Kokia atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą?

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Mokesčiai pardavus žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų paj…

tags: #ka #reiskia #zemes #sklypui #nustatytas #apribojimas