Perkant sklypą, svarbu žinoti ne tik jo dydį, bet ir tai, kaip šis plotas gali būti panaudotas. Sklypas - tai galimybių pirkimas, todėl būtina išsiaiškinti, kokią veiklą jame galima vystyti. Šiame straipsnyje aptarsime, kas sudaro sklypo plotą, kaip jis skaičiuojamas ir kokie apribojimai jam gali būti taikomi.
Pirmieji žingsniai apžiūrint sklypą
Jeigu radote sklypą, kuris jus domina, pirmiausia apžiūrėkite jį ir įsivertinkite. Atkreipkite dėmesį į tai, kaip sklypas atrodo, darant prielaidą, kad visa informacija, pateikta skelbime ar pardavėjo, yra teisinga. Jei po pirminio įvertinimo sklypas atrodo tinkamas, galite pradėti derybas su savininku prieš gilinantis į dokumentaciją.
Svarbu: Niekada netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama informacija apie sklypą. Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas. Atmestinai perkant turtą ir neišsiaiškinus visko apie jį, galite išleisti pinigus tuščiai.
Sklypo dokumentai
Norint įsitikinti, kad perkate būtent tą sklypą, kurį jums parodė pardavėjas, būtina patikrinti šiuos dokumentus:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
- Turto nuosavybės pažymėjimas (jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai)
- Įgaliojimas (jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, jis turi būti galiojantis)
- Savininko asmens dokumentas (taip pat turi būti galiojantis)
Nuosavybės dokumento svarba
Labai svarbi yra nuosavybės dokumento gavimo data. "Senas" dokumentas gali neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu. Taip pat būtina pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Jeigu sklypas parduodamas su preliminariaisiais kadastriniais matavimais, o perkate sklypą iki 10 arų, paklaida gali turėti įtakos. Todėl būtina atkreipti į tai dėmesį.
Kadastro žemėlapiai
Pasitaiko atvejų, kai perpardavinėtojai ar "investuotojai" patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai.
Detalusis planas
Detalusis planas - tai dokumentas, nurodantis, ką ir kaip galima daryti sklype. Jame detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype, nurodomos galimybės. Tai didelė dokumentų krūva, kurioje reikia atidžiai perskaityti viską, kas ten yra surašyta.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina, galima pradėti sklypu domėtis "rimčiau". Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Specialiosios naudojimo sąlygos
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėtos specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.
Gruntas ir geologiniai tyrimai
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dirvožemį sklype. Jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius. Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Užstatymo plotas
Užstatymo plotas - tai pirmo aukšto visų statinių antžeminės dalies ploto santykis su sklypo plotu. Į užstatymo plotą skaičiuojami visi statiniai, esantys ant žemės: pastatai, priestatai, terasos, ūkiniai ir kitokios paskirties pastatai ir pastatėliai, įėjimų laiptai, taip pat kabančios konstrukcijos - pastogės, balkonų išsikišimai, stoginės.
Projektuojant pastatus ir skaičiuodami sklypo leistiną ir faktinį užstatymo plotą, jei nėra teritorijų planavimo dokumentų, kurie iškart numato galimą sklypo užstatymo plotą, vadovaujamės STR 2.02.09:2005 9 priedu. Kuo sklypas didesnis, tuo mažesnis užstatymo plotas (tankis).
Pavyzdžiai:
- Jei sklypas yra 6 arų (t.y. 600m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 35%, t.y. leistina užstatyti 210m².
- Jei sklypas yra 25 arų (t.y. 2500m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 20%, t.y. leistina užstatyti 500m².
Taigi, nuo sklypo ploto yra suskirstyta, kiek leidžiama sklypą užstatyti, kaip ir minėjau - kuo sklypas didesnis, tuo užstatymo tankio procentas yra mažesnis.
Pastato užstatymo plotas - aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas. Į šį plotą įskaičiuojami po pastatu padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų, terasų, įėjimo į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus, šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai. Kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas didesnės projekcijos dalies, esančios už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.
Dažnai matininkai deda plotą užstatymo keliais būdais: arba visą plotą rašo, arba išmatuoja viską kas užstatyta su trinkelėm ir t.t., arba tik namo kampus numatuoja ir kiek užima rašo.
| Sklypo plotas (arai) | Sklypo plotas (m²) | Leistinas užstatymo tankis (%) | Leistina užstatyti (m²) |
|---|---|---|---|
| 6 | 600 | 35 | 210 |
| 25 | 2500 | 20 | 500 |
Kur ieškoti atsakymų ir konsultacijų? Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Visą informaciją apie konkrečią vietą.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.