Prieš pasirašant pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, būtina atlikti keletą svarbių žingsnių. Aptarsime kiekvieną iš jų.
Preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis
Pirmasis ir vienas svarbiausių žingsnių - preliminarios NT pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties galiojimo terminas | Teisinėkonsultacija.lt
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
E.Gudauskienė pažymi: "Būsto įsigijimas - labai atsakingas žingsnis, todėl, įsigilinę ir įsivertinę atskirus šio proceso etapus, ne tik jausitės kur kas ramesni ir labiau užtikrinti, bet ir pamatysite, kad nerimauti neverta. Išsirinkus trokštamą būstą, pirmasis esminis žingsnis yra preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas".
Preliminarios sutarties tikslas - užtikrinti, kad abi šalys laikysis susitarimo sąlygų. Verta nepamiršti, kad nors preliminari sutartis netvirtinama pas notarą, ji turi tokią pačią juridinę galią ir dėl to įpareigoja abi šalis laikytis joje nurodytų sąlygų.
Būsto pirkimo žingsniai
Svarbiausi aspektai preliminarioje sutartyje
- Šalių susitarimas ir įsipareigojimas: Pagal sutartas sąlygas vėliau sudaryti pagrindinę notarinę sutartį.
- Duomenų tikslumas: Atkreipkite dėmesį į nurodytus perkamo būsto duomenis (kaina, plotas, atsiskaitymo tvarka, garantijos).
- Šalių teisės ir pareigos: Apibrėžiamos abiejų šalių teisės ir pareigos, būsto apžiūros tvarka, galimi sutarties pakeitimai.
- Būsto paskirtis ir perdavimo terminai: Ypač svarbu atkreipti dėmesį į būsto paskirtį ir perdavimo pirkėjui terminus, vieno kvadrato ir bendrą turto kainą.
- Mokėjimo terminai: Jei mokėjimo terminas bendru susitarimu skaidomas į atskirus mokėjimus, peržiūrėkite ir tikslius tarpinius terminus, mokėjimų dydžius.
Preliminarios sutarties priedai
Prie preliminariosios sutarties paprastai pridedami tokie priedai kaip buto planas, paties buto apdailos aprašymai, padedantys pirkėjui aiškiai suprasti, kokį turtą jis ruošiasi įsigyti.
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis įsigalioja pervedus sutartą įmoką, paprastai siekiančią porą tūkstančių eurų. Vėliau, iki pagrindinio sandorio sudarymo pirkėjas pagal laisvai su plėtotoju derinamą grafiką sumoka avansą, dažniausiai siekiantį 10-15 proc. turto vertės.
Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pas notarą
Pasirašius preliminarią sutartį ir įvykdžius visus joje numatytus įsipareigojimus, pereinama prie pagrindinės sutarties pasirašymo pas notarą.
Notaras
Dokumentai, reikalingi pas notarą
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
E.Gudauskienė paaiškina: "Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma notaro biure, abiejų šalių sutartu laiku. Vykdami pasirašyti sutarties su savimi turėkite asmens dokumentą, užmokestį už notarinio tvirtinimo išlaidas bei, jeigu butą perkate su paskola, įpareigojantį banko pasiūlymą, įrodantį jo sprendimą suteikti kreditą. Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras“".
Pagrindinės sutarties turinys
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Sutarties projektas susipažinimui klientui pateikiamas dar kelios dienos iki sutarties pasirašymo, o pardavėjas atsako į visus kylančius klausimus.
Atsiskaitymas už būstą
Paskutinis būsto įsigijimo žingsnis - atsiskaitymas. Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
- Savo lėšomis: Galite atsiskaityti iki pagrindinės sutarties pasirašymo arba per tris darbo dienas po jos.
- Su paskola: Kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai, o kreditorius pardavėjui pinigus perves per 30 dienų.
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
E.Gudauskienė sako: „Šiame etape būstas jau oficialiai yra jūsų. Tuomet lieka keletas kitų, taip pat atsakingų žingsnių, tokie kaip tiesioginių paslaugų teikimo sutarčių su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis pasirašymas bei pats maloniausias darbas - būsto įsirengimas“.
Ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Preliminariojoje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, todėl svarbu numatyti šiuos aspektus:
- Notarinės sutarties sudarymo data: Per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti.
- Kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka: Dažniausiai paliekamas 5-10 proc. avansas.
- Atsakomybė, jei sandoris neįvyks:
- Jei neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą.
- Jei neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, jis grąžina avansą ir sumoka baudą.
- Jei neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės, avansas grąžinamas pirkėjui.
- Saugikliai: Numatykite, kas bus, jei pirkėjas negaus paskolos arba NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos.
- Notarinės išlaidos: Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas.
- Turto perdavimas: Įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
- Turto apribojimai: Jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
- Daiktų sąrašas: Aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas.
Patarimas: Jei nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, kreipkitės į specialistus, kurie padės parengti tikslią preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį, suruošti visus svarbiausius dokumentus notarinės sutarties sudarymui ir prižiūrės proceso eigą, kad viskas vyktų kuo sklandžiau.
Patarimai perkantiems būstą
Nekilnojamojo turto rinkai išgyvenant piką, pirkėjams svarbu išlaikyti šaltą protą ir neskubėti pasirašyti sutarties - kai kuriuos dalykus apie įsigyjamą naująjį būstą yra tiesiog būtina išsiaiškinti, kad vėliau įkurtuvių džiaugsmo neaptemdytų finansiniai rūpesčiai.
- 10 dienų atsisakymo teisė: Sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų.
- Konsultacija su teisininku: Prieš pasirašant preliminariąją sutartį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku.
- Kainos pokyčiai: Preliminarioje sutartyje gali būti aptarta, ar keistųsi statomo būsto kaina.
- Statybos baigtumas: Kai nebaigtos statybos būstą norima įsigyti už paskolą, bent jau 80 proc. jo baigtumo turi būti įregistruota VĮ „Registrų centras“.
- Statytojo reputacija: Prieš sandorio sudarymą pirkėjui rekomenduotina viešai prieinamomis priemonėmis pasitikrinti statytojo reputaciją.
- Dokumentacija: Patartina susipažinti su pardavėjo turimais nuosavybės dokumentais.
Svarbu: Jei perkant nekilnojamąjį turtą paaiškėja, kad pardavėjas neturi visos reikiamos projektinės dokumentacijos, esama kažkokių nutylėtų sutartinių įsipareigojimų, kurie pereitų objekto pirkėjui, pastebėta defektų (juos reiktų užfiksuoti raštu), rekomenduojama su pardavėju susitarti dėl pastebėtų trūkumų pašalinimų ir šį susitarimą įforminti raštu, nurodant terminą bei galimybes, kada bus galima susipažinti su trūkstamais dokumentais ir informacija, defektų šalinimo darbais.
Esminiai aspektai sudarant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį
- Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
- Esminės sąlygos: Tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
- Baldai ir daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą, jei būstas parduodamas su baldais.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
- Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Užfiksuokite, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Svarbu: Savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
Šie patarimai padės jums sėkmingai sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį ir išvengti galimų problemų ateityje.