Po nepriklausomybės atkūrimo Lietuvoje pradėjo sparčiais tempais plėstis turto rinka. Privataus sektoriaus ir rinkos santykių plėtra sukūrė turto vertinimo paslaugos paklausą. Turto vertinimo paslaugų paklausą ėmė kurti ir privataus kapitalo įmonės bei jose dirbantys specialistai. Formuojantis naujai profesijai reikėjo kelti ir tos profesijos specialistų kvalifikaciją, įteisinti turto vertinimą valstybiniu mastu.
Tam 1994 m. kovo 22 d. turto vertintojų steigiamajame suvažiavime buvo įsteigta Lietuvos turto vertintojų asociacija, patvirtinti jos įstatai, išrinkta valdyba. Lietuvoje dar trūksta literatūros turto vertinimo srityje. Leidinyje apžvelgiama turto vertinimo raida, jo atlikimo tvarka, pažymimi pagrindiniai veiksniai įtakojantys turto vertę. Apžvelgiami ir pagrindiniai turto vertinimo metodai taikomi Vakarų šalyse ir mūsų valstybėje.
Leidinys nepretenduoja į visų teisinių nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo funkcionavimo ir jo vertės nustatymo klausimų išaiškinimą.
Turto vertinimo standartų raida pasaulyje
Anglosaksai ėmėsi vienodinti vertinimo taisykles, nes pastebėjo turto lankstumą ir kintamumą. Kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje bei Italijoje, apskritai turtas nebuvo nei toks kilnojamas, nei toks lankstus ar kintamas.
Pirmą kartą išsamus vertinimo standartų rinkinys Europoje pasirodė 1973 metais - po nekilnojamojo turto rinkos krizės. Tada britų vertintojai, europietiškai mąstantys žmonės, per TEGOVOFA (angl. The European Group of Valuers of Fixed Assets - liet. Buvo sukurtas “Guide bleu” (Mėlynasis vadovas) - tai pirmasis tarptautinių standartų rinkinys, kuriuo vertintojai gali naudotis visoje Europos Ekonominėje Bendrijoje.
TEGOVOFA išsiplėtė iiki 13 pilnateisių Europos Sąjungos narių ir 12 asocijuotųjų narių iš Rytų bei Centrinės Europos. 1981 metais britų pavyzdžiu Tautų Sandraugos šalyse, JAV ir Europos Sąjungoje buvo įkurta pasaulinė turto vertintojų asociacija.
ES valstybės narės
Ši asociacija buvo pavadinta Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC - The International Asset Valuation Standards Committee), o 1995 metais jos pavadinimas pakeistas ir dabar ji vadinama Tarptautiniu vertinimo standartų komitetu (IVSC - International Valuation Standards Committee). TIAVSC sudarė standartų rinkinį, suderinę jį su europietiškuoju “Guide bleu”.
Pasaulis keičiasi, keičiasi ir turto pasaulis, todėl reikėjo peržiūrėti ir jau sukurtus turto vertinimo standartus. Iškilo poreikis pakeisti anksčiau sukurtus tarptautinius apskaitos standartus. Dabar Tarptautinis apskaitos standartų komitetas (IASC - International Accounting Standards Committee) privalės peržiūrėti turto standartus, juos patikslinti ir supaprastinti.
Nuo 1994 metų IVSC pradėjo atnaujinti vertinimo standartus. TEGOVOFA atnaujina ir kai kuriuos standartus: nuorodas, aiškinamuosius bei informacinius dokumentus, kurie įdėti į “Guide bleu”.
Philippe Molaquin. Turto vertinimo tarptautiniai standartai. 1996 m. liepos 10-11 d. Prancūzų elektronikos pramonės įmonė “Thomson” veikia 45 šalyse, ji priversta taikyti vienodas apskaitos taisykles, vienodas ilgalaikio, 45 šalyse esančio turto vertinimo taisykles.
Vokietijos automobilių gamintoja “Mercedes”, kad savo akcijas galėtų platinti Niujorko vertybinių popierių biržoje, vokiškas balansines ataskaitas turėjo pakeisti pagal amerikietiškąjį standartą. Verslas vis dažniau pereina sienas. Dar viena priežastis, dėl kurios iškyla būtinybė įvesti standartus, tai kapitalo rinkos išplitimas po visą pasaulį.
Turto vertinimo sistemos formavimasis Lietuvoje
Turto vertinimas - dar jauna veiklos rūšis Lietuvoje. 1991-1994 m. pradėjus formuotis rinkos sąlygoms turto vertinimo veikla buvo nepagrįsta įstatymais, nes nebuvo valstybės norminių aktų, kurie apibrėžtų turto vertinimo profesinę veiklą, o rinkos ekonomikos šalyse naudojami turto vertinimo metodai bei tarptautiniai turto vertinimo standartai nebuvo mūsų valstybės pripažinti.
Valstybės institucijos tturto vertinimo praktikoje naudojo žinybines, iš planinės ekonomikos paveldėtas bei šiek tiek patobulintas, tačiau rinkos faktoriais nepagrįstas metodikas. Turto vertintojų profesinė veikla apsiribojo privačių ekonomikos struktūrų: komercinių bankų, draudimo kompanijų, turto savininkų užsakymais.
Kad Lietuvoje būtų įdiegta vieninga turto vertinimo sistema, 1994 m. kovo 22 d. buvo įkurta Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA), kuri apėmė privačiose įmonėse bei valstybinėse institucijose dirbančių turto vertintojų profesinę veiklą.
Viena iš svarbiausių LTVA veiklos krypčių tapo unifikuotos turto ir verslo vertinimo sistemos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo principais ir standartais bei atitinkančios Lietuvos pereinamojo laikotarpio ekonomikos realijas, kūrimas ir įgyvendinimas. Šiam tikslui įgyvendinti buvo pradėta bendradarbiauti su tarptautinėmis turto vertintojų organizacijomis: Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC); Europos pagrindinių fondų vertintojų grupe/Europos vertintojų asociacija (TEGOVOFA/EUROVAL); Tarptautine matininkų federacija (FIG). 1994-1995 m.
Tuo pačiu metu, vadovaudamiesi minėtais standartais ir kita užsienio literatūra, LTVA nariai parengė “Turto vertinimo laikinuosius metodinius nurodymus”. K.Kristinaitis “Lietuvos turto vertinimo sistema”. 1996 m. Vėliau LTVA iniciatyva, bendradarbiaujant su suinteresuotomis Lietuvos valstybinėmis valdžios institucijomis, buvo parengtas ir 1995 m. kovo 28 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo”.
Kad turto vertė būtų nustatoma laikantis vienodos tvarkos, pagrįstos Tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, šiuo nutarimu Vyriausybė patvirtino “Bendruosius turto vertės nustatymo principus” bei prie Finansų ministerijos įsteigė Turto vertintojų atestacinę komisiją (TVAK), kuri, remdamasi Tarptautinių turto vvertinimo standartų reikalavimais, toliau įpareigota plėtoti turto vertinimo sistemą, apimančią teisinių, ekonominių, finansinių, informacinių, metodinių ir kitų priemonių kompleksą.
1995 m. birželio 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 895 patvirtino “Turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatus” Šių nuostatų pagrindu ir TVAK teikimu Finansų ministerija 1995 09 14 įsakymu Nr. 100 sudarė dvi laikinąsias darbo grupes “Turto vertinimo metodikai” ir “Turto vertintojo kvalifikacinių egzaminų testams” parengti.
Remdamasi šiuo darbu, Lietuvos RRespublikos Vyriausybė 1996 m. vasario 14 d. priėmė nutarimą Nr. 244 “Dėl turto vertinimo metodikos”. Juo buvo patvirtinta vieninga Turto vertinimo metodika ir paruošti turto vertintojų kvalifikacinių egzaminų testai.
1999 m. gruodžio 13 d. LLietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1389 “Dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo įgyvendinimo”. Juo pakeitė 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. Patvirtintos nurodytu nutarimu Turto vertinimo metodikos 5 punktą išdėstyti taip: “5. Turtas, vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų (Žin. 1999, Nr. Šiuo nutarimu panaikino 1995 m. kovo 28 d. nutarimą Nr.
1999 m. gegužės 25 d. LR Seimo ppriimtas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas Nr.
Turto apibrėžimas ir klasifikavimas
Turto vertinimo metodikoje turtas apibūdinamas kaip vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai.
Kaina - pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta aar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Specialios paskirties turtas - turtas, kuris retai parduodamas arba visai neparduodamas, išskyrus atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis.
Valstybės turtas
Valstybės turtas - tai suteikta galimybė, kuria, deja, ne visos tautos ir ne visais savo istorijos tarpsniais, pagaliau savo, o gal ir ne savo valia pasinaudodavo. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų 1999 005 25 įsakymas Nr.
Lietuva jau nuo pat nepriklausomybės atkūrimo pradžios suprato ekonominę tiesą: paveldėtas turtas tik tada bus efektyviai panaudotas, jei jis turės savo šeimininką.
1996 m. sausio 1 d. Lietuvos nacionalinis turtas buvo įvertintas daugiau nei 166 mlrd. litų (žiūr. Rodikliai Vertė, mln.Lt Proc. mln.Lt proc. Iš pateiktos lentelės matyti, kad didžiausią Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalį, t.y. 28,4 %, sudaro naudingosios iškasenos ir įmonių bei bendrovių turtas - 23,4 %.
Paskui žemės fondas - 20,9 % ir namų ūkių turtas - 16,4 %. Didesnioji Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalis, t.y. 65,5 %, tenka valstybės nuosavybei. Privatinei nuosavybei Lietuvos Respublikos nacionalinio turto tenka tik 34,5 %. Plėtojantis privatizacijai ši dalis toliau didės. Bet kurios šalies svarbiausias nekilnojamojo turto elementas yra žemė.
Lietuvos Respublikos žemės fondo struktūra 1996 m. sausio 1 d. Rodikliai Plotas, tūkst.ha Vertė, mln. Valentinas Dubinas. Nekilnojamojo turto rinka. V. Valstybės piliečių nekilnojamasis turtas yra pirmiausia gyvenamasis plotas - butai.
Lentelėse pateikti duomenys byloja apie Lietuvos Respublikos turto vertę, nnustatytą dar prieš 4 metus. Be abejo, šiandien ji būtų žymiai aukštesnė. Tai liudija ir toks pavyzdys.
Nekilnojamojo turto klasifikacija
Natūraliuoju laikomas toks turtas, kuris yra arba gali būti sukurtas be žmogaus dalyvavimo. Dirbtinis nekilnojamasis turtas yyra tas turtas, kuris sukurtas žmogaus ar visuomenės. Natūraliai dirbtinas nekilnojamasis turtas - tai toks turtas, kai jį kuriant vyrauja natūralūs procesai, tačiau kartu dalyvauja ir žmogus. Toks turtas siejamas su žemės plotų bei sklypų sukultūrinimu, taip pat su dirbtiniu natūralaus nekilnojamojo turto sukūrimu (pvz.
Ir natūralus, ir dirbtinis nekilnojamsis turtas gali būti skirstomas aatsižvelgiant į jo realaus panaudojimo galimybes. Potencialiai panaudotinas nekilnojamasis turtas tam tikru laiku nėra realiai naudojamas, tačiau jis turi vertę, kuri pasireikš įtraukus nekilnojamąjį turtą į apyvartą. Potencialiai panaudotino nekilnojamojo turto vertė yra tarsi įšaldyta. Skirtingos dirbtinio nekilnojamojo turto dalys nevienodai dalyvauja, kuriant galutinį produktą.
Pavyzdžiui, pramonėje galutinio produkto sukūrimą lemia technologiniai įrengimai bei jų panaudojimas.
Rizikos analizė vertinant nekilnojamąjį turtą
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas 1999 05 25 Nr. E.R.Vaidogas. Rizikos analizė techniškai vertinant nekilnojamąjį turtą. V. “Technika”.
Ekonominiams ir fiziniams procesams, susijusiems su nekilnojamuoju turtu, būdingas neapibrėžtumas. Mat, vertinant nekilnojamojo turto objektus, tiksliai negalima pasakyti, kokį pelną jie duos ateityje, kokių išlaidų pareikalaus jų eksploatavimas, ar tie objektai nebus pažeisti stichinių nelaimių arba technogeninių avarijų. Šis neapibrėžtumas dar vadinamas rizika.
Nekilnojamojo turto rinkų dalyviai stengiasi išvengti rizikos. Mažiausios pelno normos reikalauja minimaliai rizikingos investicijos, pavyzdžiui, vertybinių popierių su vyriausybės garantuojamu pelno procentu pirkimas. Nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja sisteminė rizika.
Pelnas, gaunamas iš konkretaus nekilnojamojo turto objekto, priklauso nuo ekonominių ir institucinių rinkos sąlygų. Daugelio rinkoje esančių vieno tipo nekilnojamojo turto objektų sisteminės rizikos veiksniai yra maždaug vienodi.
Rizika, susijusi tik su vienu konkrečiu vertinamu nekilnojamojo turto objektu, vadinama nesistemine rizika. Sisteminė ir nesisteminė rizika veikia ekonominį nekilnojamojo turto objektų vertinimą. Šių dydžių apskaičiavimas, atsižvelgiant į sisteminę ir nesisteminę riziką, reikalauja, kad būtų kiekybiškai įvertinta pati rizika.
Susiduriama su dviem uždaviniais: kiekybiniu finansinio pobūdžio rizikos vertinimu ir kiekybinio techninio arba fizinio pobūdžio rizikos vertinimu. Šios dvi rizikos rūšys yra vadinamos verslo rizika ir grynąja rizika.
Rizikos įvertinimo matrica
Verslo rizika
Verslo rizika apibrėžiama kaip pelno ar nuostolių galimybė. Jie gali būti finansiniai, techniniai arba fiziniai. Techninio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su transporto komunikacijų atsiradimu šalia nekilnojamojo turto objekto.
Fizinio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su pastato nusidėvėjimo greičiu. Pastatas gali tapti netinkamas naudoti ir prieš nustatytąjį eksploatavimo periodą, ir po jo.
Grynoji rizika
Grynąja rizika vadinama nuostolių galimybė, nulemta tam tikro fizinio akto arba žmonių veiklos. Grynoji rizika susijusi tiktai su nuostoliais, pelnas nėra galimas. Nekilnojamojo turto objektams, juos eksploatuojant, ggresia pavojai, keliami natūralios ir žmogaus sukurtos aplinkos.
Iškilus tiems pavojams, gali būti patirti įvairūs nuostoliai - nuo nedidelių nekilnojamojo turto objekto pažeidimų iki to objekto netekimo. Potencialių nuostolių galimybės atpažinimas, jų dydžio įvertinimas ir sumažinimas yra atsakingas uždavinys.
Potencialius nuostolius apibūdina jų patyrimo dažnis (tikimybė) ir šių nuostolių dydis, dažniausiai išreiškiamas piniginiais vienetais. Pavojingų įvykių sukeltų pasekmių dažnio ir tų pasekmių dydžio sandauga yra tikslesnis grynosios rizikos apibrėžimas.
Rizikos valdymas
Rizikos valdymas, susijęs su nekilnojamojo turto objektais, - tai rizikos tiems objektams mažinimas ir atsakomybės už patirtus nuostolius perėmimo ar perdavimo problemų sprendimas. Rizikos aanalizė yra betarpiškai susijusi su nekilnojamojo turto objektų draudimu, tačiau ji nėra draudimo “sinonimas”.
Informaciją apie vertinamą objektą sudaro techninės objekto charakteristikos bei to objekto išorinės ir vidinės aplinkos apibūdinimas. Kita svarbi informacijos dalis gali būti istoriniai duomenys apie objektą, ypač apie nuostolius, susijusius su jo eksploatavimu.
Svarbi ir informacija apie analogiškų nekilnojamojo turto objektų naudojimą. Nekilnojamojo turto objektai ir jų viduje ar išorėje esantys techniniai įrengimai yra projektuojami, kad galiotų tokia tendencija: pavojingi įvykiai, sukeliantys nedideles pasekmes, gali būti dažnesni, o įvykiai, kurių pasekmės yra labai sunkios arba net katastrofiškos, pasitaiko labai retai.
Pastatų ir gamybinių įrengimų eksploatavimo praktika rodo, kad visiškai išvengti rizikos neįmanoma. Nekilnojamojo turto savininkas riziką gali perimti pats arba už ttam tikrą mokestį perduoti ją kitiems, paprastai, draudimo įmonei.
Nedideli, bet dažnai pasitaikantys nuostoliai, pavyzdžiui, landų išmušimai pastatuose arba pastato funkcionavimą užtikrinančių įrengimų gedimai, dažniausiai nėra draudžiami. Kita vertus, mažai tikėtini, bet labai sunkūs nuostoliai, kylantys, pavyzdžiui, stichinių nelaimių metu, paprastai yra draudžiami.
Dar viena galimybė sumažinti pavojingų įvykių pasekmes yra savidraudos fondas. Jį gali įsteigti kelių panašių nekilnojamojo turto objektų savininkai, jeigu kiekvienas atskiras savininkas neturi pakankamai lėšų savarankiškai įkurti nuostolių fondo, o draudimo įmonės reikalauja per didelių draudimo įmokų.
1970 metų pabaigoje Amerikoje nekilnojamojo turto savininkai pradėjo suprasti, kaip teisinė asakomybė už aplinkai padarytą žalą gali veikti jų turto vertę. Niujorko valstijos Lekkerkerko gyvenvietės (Meilės kanalo kvartalo) gyventojai pamatė, kad aplink kylančios ligų epidemijos ir alergijos susijusios su cheminėmis medžiagomis, p...