Būstas visada buvo viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų, nors tai ir nebėra vienkartinis gyvenimo pirkinys. Todėl jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus.
Šiame vadove aptarsime, kaip jaunam pirkėjui sėkmingai įsigyti pirmąjį būstą, atsižvelgiant į dabartines rinkos tendencijas ir galimus iššūkius.
Būsto Rinkos Tendencijos Kaune
Nekilnojamojo turto ekspertai pabrėžia, kad Kauno būsto rinka išlieka aktyvi, paklausa nemažėja. „Pastaruosius kelerius metus Kaune vidutiniškai parduodama apie 350 senos ir naujos statybos butų per mėnesį, panašūs pardavimo tempai išlieka ir šiemet“, - pastebi „Ober-Haus“ Kauno biuro atstovas Saulius Umbrasas. Anot jo, naujos statybos butų pardavimo apimtys nuosekliai auga.
2017 metų pirmąjį pusmetį Kaune per mėnesį vidutiniškai buvo parduota ir rezervuota apie 60 naujos statybos butų arba 25 proc. daugiau nei jų buvo realizuojama per mėnesį 2016 metais. „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovė Jūratė Gumuliauskienė antrina, jog lyginat su pirmuoju 2016 metų pusmečiu, vien „Swedbank“ su kauniečiais pasirašė apie 8 proc. daugiau nekilnojamojo turto paskolų sutarčių.
Tiesa, nors išlaiko stabilų ir nuoseklų augimą, sostinės nekilnojamojo turto aktyvumo Kaunas dar nepasiekė.
Kauniečių Prioritetai Renkantis Būstą
„Kaune veikiame per 50 metų, gerai pažįstame šį miestą ir jo gyventojų poreikius. Čia visą laiką galiojo auksinė nekilnojamojo turto taisyklė - vieta buvo ir tebėra svarbiausiu pasirinkimo kriterijumi. Kauno miesto struktūra leido miestiečiams kurtis nuosavuose namuose užmiesčio rajonuose - toks formatas ilgą laiką buvo populiariausias.
Tik pastaraisiais metais stebime, jog atsiranda kitokį poreikį turinčių pirkėjų grupė. Vyresnė kauniečių karta jau patyrė, jog užmiesčio vietos išliekamoji vertė yra kur kas mažesnė ir, nusprendus parduoti užmiestyje esantį būstą, grąža gali būti mažesnė nei padaryta investicija. Tad dabar nebe pirmą būstą įsigyjantys kauniečiai grįžta į miesto centrą, kur, įsikūrus kokybiškai, galima turėti daugiau privalumų - gerą susisiekimą, patogią infrastruktūrą, arti esančias pramogas“, - pasakoja darnios NT plėtros bendrovės „YIT Kausta“ vadovas Kęstutis Vanagas.
Panašias tendencijas stebi ir nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas S. Umbrasas. Jo teigimu, pastaruoju metu žmonės labiau ieško išskirtinių vietų, su gražiu vaizdu pro langą, todėl išaugo poreikis pirkti būstą centrinėje miesto dalyje. Dar prieš kelerius metus kauniečiai į tai žiūrėjo atsargiai, o dabar drąsiai renkasi būstą centre.
„Centrinėje miesto dalyje paklausus ne tik centras, bet ir vienas seniausių miesto rajonų - Žaliakalnis“, - tęsia S. Umbrasas. Tiesa, ryškėja ir šiuos poreikius turinčio pirkėjo portretas - vyresnės kartos, grįžtantys iš namo užmiestyje į centrą arba perkantys būstą savo vaikams, finansiškai pajėgūs ir įsigyjantys būstą savo lėšomis. Todėl, K. Vanago teigimu, centre būstą besirenkantiems gyventojams yra itin svarbus statybas vykdančios bendrovės patikimumas.
Nauji NT Projektai Atgaivino Miesto Centrą
Nekilnojamojo turto ekspertai pabrėžia, jog miestiečių grįžimas į centrą susijęs ir su didesne aukštos kokybės projektų pasiūla. Kaune, priešingai nei Vilniuje, ilgą laiką trūko išskirtinių, kokybiškų nekilnojamojo turto projektų, atgaivinančių erdves, kurios tam tikra prasme iš miestiečių buvo atimtos dėl to, kad buvo neprieinamos - plačios gamyklų užimtos teritorijos, pakrantės.
Tad miesto situacija buvo netradicinė - viena vertus, ypatingo grožio Nemuno ir Neries krantinių panoramos, kita vertus - jokios saugios prieigos ir galimybės gyventi prie jų.
„YIT Kausta“ vystomas Piliamiesčio kvartalas - vienas pirmųjų, išlaisvinusių Kauno pakrantes ir sudariusių galimybes gyventojams gyventi prie Neries kokybiškame būste su išvystyta infrastruktūra. Šiame kvartale iš viso bus pasiūlyti 172 nauji butai, o per šešerius metus bus pastatyti 11 statinių - tiek gyvenamųjų namų, tiek biurų ir prekybinės patalpos.
Daugėja ir kitų gyvenamųjų namų projektų, vystomų šalia Nemuno - tai buvusioje pieno produktų gamyklos teritorijoje vystomi Karaliaus Mindaugo apartamentai, taip pat renovuojamas ir naujai statomas kvartalas Puodžių, Smalininkų gatvių ir Karaliaus Mindaugo prospekto trikampyje.
Migracija į Užmiesčius
Vertinant jaunesnės, trisdešimtį peržengusios, kauniečių kartos poreikius, jie išlieka nepakitę - dauguma jų dirba miesto centre ir renkasi naujos statybos ekonomiškesnį būstą užmiestyje. Ieškodami mažesnės kainos būsto variantų dalis kauniečių netgi migruoja į rajonus. Dažniausiai tai šeimos, įsigyjančios pirmąjį bendrą būstą arba nusprendusios keltis į namą ar kotedžą.
„Iš Kauno rajonų didžiausią paklausą šiuo metu turi Domeikava, Giraitė, Romainiai ir Garliavos kryptimi išsidėstę rajonai. Būtent šiuose rajonuose vystomi nekilnojamojo turto projektai, tad ten koncentruojasi ir paklausa. Kalbant apie miegamuosius Kauno rajonus, aktyviausiai kauniečiai dairosi būsto Dainavoje ir Šilainiuose, kur taip pat plėtojami nauji projektai“, - teigia „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Saulius Umbrasas.
Net ir rinkdamiesi ekonominį variantą, kauniečiai pageidauja, kad jame būtų bent du miegamieji. Tad ieškodami buto ar kotedžo miegamuosiuose rajonuose ar užmiestyje, kauniečiai dairosi varianto tiek su keliais miegamaisiais, tiek su pakankamai erdvės kitoms patalpoms. Tai galioja būstams nuo 60 iki 80 kv. metrų ploto.
Pasak S. Umbraso, nors ir retai, pasitaiko miestiečių, užmiestyje ieškančių 200-250 kv. metrų namo. Paieška nebūna paprasta, nes tokio dydžio nuosavi namai statomi rečiau dėl gerokai didesnių statybos kaštų ir sąlyginai mažos paklausos, kuri sąlygoja ilgiau trunkantį pardavimo procesą.
Lietuviai Pervertina Savo Turtą
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka pastebi, kad skirtumas tarp pardavėjų lūkesčių ir realių pardavimo kainų didžiuosiuose miestuose yra skirtingas, didžiausias atotrūkis matomas Vilniuje. Be to, realių pardavimo kainų ir lūkesčių skirtumas bent nuo 2015 metų nuosekliai augo: nuo maždaug nuo 230 eurų iki 300 eurų už kv. metrą.
Kaune kainų skirtumas maždaug 60 eurų už kv. m, Klaipėdoje - 115 eurų už kv. metrą.
Šie kainų skirtumai, A.Šapokos vertinimu, yra savotiškas aktyvios rinkos ir tikėjimo ja ženklas, o pardavėjai Vilniuje to optimizmo turi daugiausiai. Optimizmo, matyt, nuo 2016 metų įgavo ir Kaunas, mat nuo to laiko pasiūlos ir pardavimo kainų „laikrodis“ apsisuko aukštyn.
„Ober-Haus“ atstovo teigimu, iki 2016 metų Kauno būsto rinkoje dominavo pigūs butai, o naujo būsto pasiūla buvo menka. „Atsiradęs naujų, kur kas kokybiškesnių ir brangesnių butų gana staigus pasiūlos šuolis atsvėrė lūkesčių ir realių kainų skirtumą.
Pasak A.Šapokos, daugiau nei 90 proc. skelbimuose reklamuojamų antrinės rinkos butų ir namų kainos yra daugiau ar mažiau didesnės nei realios tų objektų vertės. Taip yra, nes dažniausiai patys savininkai savo turtą įvertina užmetę akį į skelbimuose esančius, jų supratimu panašiausius parduodamus kitus butus.
Jam antrina ir nekilnojamojo turto agentūros „RE/MAX Citus“ brokeris Tomas Paulaitis. Jo teigimu, paprastai pirkėjas tikisi nupirkti būstą 10 proc. žemiau nei rinkos kaina, o pardavėjas - tiek pat parduoti brangiau.
„Labai dažnai pasitaikanti situacija - turtas pardavinėjamas brangiau, nei yra jo reali rinkos kaina. Esminė priežastis yra ta, kad nustatydami turto kainą nesame objektyvūs, negalime į viską žiūrėti iš šalies. Butai mums kaip vaikai - jie patys geriausi, juk apie vaikus arba gerai, arba nieko“, - sakė T.Paulaitis.
Būstus Vertiname Kaip Vaikus
Brokeris sakė, kadangi pardavėjas negali būti objektyvus, todėl ieško įvairių priežasčių, kodėl verta pakelti turto kainą. Vienas dažniausiai brokerio praktikoje pasitaikančių pasiteisinimų - „Neparduosime pigiau, nei pirkome!“, tai ypač galioja tiems, kurie pirko būstą ekonominio pakilimo metu, prieš pat krizę.
Taip pat didesnė būsto kaina pateisinama didelėmis investicijomis į būstą. „Betgi mes krūvą pinigų sumokėjome už šį remontą, pažiūrėkite, kokios nuostabios raudonos plytelės“, - aiškina būsto pardavėjai.
T.Paulaičio teigimu, remontas, į kurį buvo investuota anksčiau, šiandien gali būti nevertas tos pačios sumos dėl nusidėvėjimo ir pasikeitusių interjero tendencijų. Taip pat pardavėjai pasikliauna kaimynų ar pažįstamų pasakojimais, už kiek jiems pavyko parduoti turtą.
Dar vienas pateisinimas „užkelti“ turto kainą - savininko prisirišimas prie turto. „Galbūt savininkai patys išsirinko tapetus ir juos klijavo ant sienų. Tik jie žino, kiek vargo buvo stebint, kad statybininkai gerai atliktų savo darbą. Gal bute užaugo vaikai ir tai padaro būstą dar vertingesniu. Deja, bet būsto pirkėjas šių dalykų niekada nepastebės“, - tikino T.Paulaitis.
Noriu Parduoti Turtą - Kiek Už Jį Prašyti?
Kaip savininkui reikėtų įvertinti, kiek jo turtas vertas ir kiek reikėtų prašyti iš pirkėjo? Vietoj nuojautos ir kaimynų pasakojimų T.Paulaitis pataria naudotis brokerių ar turto vertintojų paslaugomis.
„Patartina, kad savininkas neišduotų savo lūkesčių ir vertę nustatantis asmuo nebandytų atitikti savininko pateiktos vertės. Toks kelias yra teisingiausias norint žinoti, kokios sumos galima prašyti už turtą“, - komentavo jis.
„Ober-Haus“ atstovas A.Šapoka rekomenduoja pirmiausia peržiūrėti šalia esančioje gatvėje ar rajone parduodamą turtą, juos atsirinkti ir įvertinti pagal skirtingus kriterijus. Pirmiausia - pagal statybos metus: sena (maždaug iki 2000 metų) ir nauja (nuo 2000 metų) statyba.
Taip pat atsirinkite turtą, kuris yra panašaus ploto, bei įvertinkite įrengimo lygį. Su įrengimo lygio įvertinimu, A.Šapokos teigimu, turėsite daugiausia darbo, mat tai kruopštaus darbo ir supratimo reikalaujantis veiksmas.
Pirmiausia reikėtų įvertinti, kiek gali būti vertos apdailai ir įrangai naudotos medžiagos: įvertinkite kainų skirtumą tarp kokybiškų parketlenčių grindų ir laminato, kokia durų, sienų, langų, lubų būklė, kokia sumontuota santechnika ir pan.
„Itin svarbu gana tiksliai suvokti šių medžiagų kokybę, nusidėvėjimą ir realią įtaką turto vertei. Supraskite, kad net ir naudotos aukščiausios kokybės apdailos medžiagos atsiperka tik iki tam tikro lygmens, todėl pirkėjas dažniausiai nesutiks sumokėti tiek brangiau, kiek investavo savininkas“, - teigė A.Šapoka.
Be to, nepamirškite įtraukti ir statybai naudotų medžiagų ir inžinerinių sprendimų vertinimo: kokia konstrukcija, kokia medžiaga ir kokiu storiu namas apšiltintas, kokie langai, šildymo tipas ir kt. Galop, svarbi ir langų orientacija, aukštas, buto vieta name.
Anot jo, paprastai turtas parduodamas per 4-6 savaites, o ilgiau reklamuojamas būstas praranda susidomėjimą. Jei mąstote apie kainos mažinimą, jis turėtų būti ženklus, o ne keliais šimtais ar tūkstančiu.
Ką Daryti, Kad Nepermokėtum?
Pirkėjui „RE/MAX Citus“ atstovas T.Paulaitis rekomendavo pasikliauti daugiau emocijomis ir būti subjektyvesniems, pirmiausia išsirinkti objektus, lyginti jų privalumus, o tik po to žiūrėti į kainą. Tokiu būdu galima gauti geriausią kainos ir kokybės santykį.
A.Šapokos nuomone, teisingai derantis, pirkėjas gali tikėtis 3-5 proc., retsykiais - 10 proc. nuolaidos.
The Daffodil Mystery 🌼🔍
Kaip Reikėtų Derėtis?
Abu pašnekovai sutaria, kad pirmiausia nereikėtų atvirai ar net perdėtai peikti turto. Įžeidus pardavėją ne tik galite negauti nuolaidos, bet ir paties būsto. Tačiau vis dėlto yra būdų, kaip sumažinti kainą.
„Pasižymėkite visus turto defektus, planuojamas papildomas investicijas ir tai naudokite kaip derybinį svertą: juos vėliau derėtų įvertinti pinigais, teikdami kainos pasiūlymą tai pabrėžkite. Atminkite, kad defektų šalinimą ar turto būklės gerinimą reikia įvertinti racionaliai, o ne tiek, kiek jums atrodo pakankamai“, - kalbėjo A.Šapoka.
Taip pat „Ober-Haus“ atstovas siūlo į turto apžiūrą pakviesti specialistus, kurie padėtų tinkamai įvertinti būsto trūkumus ar pamatyti to, ko plika akimi nematyti.
„Apgalvokite du kainos pasiūlymus: vieną - apimant perkamą būstą ir visus jame esančius kilnojamus daiktus (baldai, buitinė technika, papildoma įranga ir kt.), kuriuos parduoda savininkas, ir antrą - būstas be šių daiktų. Įvertinkite, ar paliekamų su būstu papildomų daiktų kaina atitinka prašomą pardavėjo, o galbūt kažko jums tiesiog nereikia.
Pauzės. Tai itin plati ir subtili tema. Pateikite pirminį savo kainos pasiūlymą ir pažiūrėkite, kaip į jį reaguoja pardavėjas, t.y. svarsto, greitai jį priima arba greitai atmeta. Jei turite šiek tiek laiko - atmetus jūsų kainos pasiūlymą, su antruoju neskubėkite, išlaikykite kelių dienų (priklauso nuo jūsų situacijos) pauzę, galbūt pardavėjas pirmasis su jumis susisieks, tai parodo stimulą parduoti turtą“, - kalbėjo A.Šapoka.
Vilniaus Būsto Rinka: Rekordiniai Pardavimai
„Citus“ analitikų skaičiavimu, ketvirtis baigėsi - jau banaliai dar vienu - rekordiniu mėnesiu. Kovą sostinės pirminėje būsto rinkoje rezervuoti net 966 nauji butai ir kotedžai, o per visą pirmąjį ketvirtį - net 2446. Tai yra beveik 60 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai.
Vilniuje per mėnesį parduotas visas Kauno "sandėlis".
Kovo mėnesio pabaigoje būstų „sandėlį“ (pasiūlą) Vilniuje sudarė 4 381 būstas - beveik penktadaliu mažiau nei tuo pačiu metu pernai. Labiausiai paklausa sumažėjo prestižinėje klasėje, kur mažėjo ir pardavimai - čia sandėlį kovo gale sudarė 331 būstai.
Per metus ekonominės klasės būstų pasirinkimo galimybės sumažėjo 11 proc., iki 1 780. Tačiau taip augant pardavimams šiame segmente situacija yra gan sudėtinga.
Antrajame pagal dydį Lietuvos mieste kovą rezervuoti 124 būstai. Tai daugiau nei dvigubai geresnis rezultatas nei per tą patį mėnesį prieš metus. Per ketvirtį laikinojoje sostinėje plėtotojai būsimiems gyventojams perleido 305 naujus butus ir kotedžus - pernai jų tebuvo 193 arba 58 proc. mažiau.
Per metus Kaune pasirinkimas taip pat sumažėjo: 2020 m. kovo gale „sandėlyje“ fiksuota 1 020 naujų būstų, šiemet - 956, mažiau nei Vilniuje parduota vien per kovą.
Naujų būstų (butų ir kotedžų) rezervacijų skaičius Vilniuje:
- per 2021 m. kovo mėn. - 966;
- per 2021 m. I ketv. - 2 446;
- per 2020 m. kovo mėn. - 291;
- per 2020 m. I ketv. - 1 546;
Naujų būstų (butų ir kotedžų) rezervacijų skaičius Kaune:
- per 2021 m. kovo mėn. - 124;
- per 2021 m. I ketv. - 305;
- per 2020 m. kovo mėn. - 54;
- per 2020 m. I ketv. - 193;
Pasiūlos dydis (butų ir kotedžų) Vilniaus pirminėje rinkoje laikotarpio pabaigoje:
- 2021 m. kovo pab. - 4 381;
- 2020 m. kovo pab.
Pasiūlos dydis (butų ir kotedžų) Kauno pirminėje rinkoje laikotarpio pabaigoje:
- 2021 m. kovo pab. - 956;
- 2020 m. kovo pab.
Kaip Pasikeitė Pirkėjų Prioritetai?
Tyrimo duomenimis nepasikeitė bendrovės, iš kurios svarstoma įsigyti būstą, reputacija - projekto plėtotojo patikimumas ir žinomumas. Ir pernai ir dar prieš metus ji svarbi buvo 37 proc. tyrimo dalyvių.
„Pernai susiformavo neeilinė situacija: daugelio žmonių pajamos reikšmingai nepasikeitė, apie augančias santaupas, indėlius kalbėjo daug ekspertų, o per karantinus sumažėjusios išlaidos ir taupymas leido sutaupyti papildomai. Darau prielaidą, kad matydami ir vertindami aplinkybes, augantį būsto rinkos aktyvumą ir kainas žmonės ėmė svarstyti galimybę investuoti į ateitį, todėl ieškojo būsto vaikams. Tačiau ji akcentuoja, kad toks sprendimas gali būti ne pribrendęs poreikis, o situacijos padiktuotas žingsnis.
Tyrime visų respondentų buvo pasiteirauta, kas jiems svarbiausia renkantis būstą - vertinta 17 kriterijų. Pirmasis į akis krentantis pokytis - lyginant su 2019 m. atlikto tyrimo duomenimis, nuo 3 iki 11 proc. sumažėjęs beveik visų kriterijų svoris.
Kaip ir anksčiau, svarbiausiais būsto pasirinkimo kriterijais lieka kaina bei namo vieta mieste. Pernai šiuos kriterijus kaip svarbiausius nurodė, atitinkamai, 86 ir 83 proc. respondentų (2019 m. - 89 ir 86 proc.).
Vienintelis faktorius, kurio svarba per metus išaugo - parkavimosi galimybės. Tai svarbu 68 proc. respondentų.
5 Patarimai Jaunam Būsto Pirkėjui
Būstą žmonės pakeičia kelis kartus per gyvenimą, todėl labai svarbu jį rinktis atsakingai įvertinant būsimų gyventojų poreikius bei galimybes ir iš karto numatant faktorius, kurie leis lengviau būstą parduoti ateityje.
- Nuspręskite, kiek laiko gyvensite būste ir įsivardykite poreikius. Pirmiausia, reikia apsispręsti, kiek laiko gyvensite būste - bandyti įsigyti tinkamą visam gyvenimui yra neefektyvu. Taip pat išgryninkite savo poreikius ir susiraskite kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Neskubėkite ir aplankykite bent 5 projektus.
- Įvertinkite būsto likvidumą. Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.
- Kainą vertinkite kompleksiškai. Vertinkite ne tik banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo išlaidas bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo: eksploatacijos išlaidas (jas nulemia energinio efektyvumo klasė), kelionės išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų. Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė. Realią būsto vertę išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt. Jame galima sužinoti, už kiek buvo parduoti panašūs būstai (kokios buvo jau įvykusių notarinių sandorių vertės). Kruopščiai pasirinkite paieškos kriterijus - panašioje vietoje, panašiame name esančius panašaus dydžio būstus.
- Rinkitės tik patikimą plėtotoją. Būtinai pasidomėkite plėtotoju: kiek metų rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso.
- Neieškokite nuolaidų ir dovanų. Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.