Pastaruoju metu Japonijos akcijų rinkos minimos vis dažniau. Nuo šių metų pradžios Japonijos akcijų vertė pakilo 25% ir pasiekė aukščiausią lygį nuo 1990 m. Rinkos augimą skatino stipri ekonomika, silpnesnė jena, kuri naudinga eksportuotojams, ir įmonių valdymo pokyčiai, kurie, kaip tikimasi, bus labiau orientuoti į vertės didinimą akcininkams.
Šiame kontekste verta panagrinėti ir Japonijos nekilnojamojo turto (NT) rinką, kuri pasižymi savitais bruožais ir skiriasi nuo daugelio kitų šalių rinkų.
Investuotojų neįtikinę NVIDIA rezultatai, Japonijos indekso pasiekta 1990m. viršūnė | RINKŲ ESPRESSO
Japonijos NT Rinkos Specifika
Japonijos NT burbulas sprogo prieš 34 metus. Tai buvo didžiulis burbulas, pavyzdžiui, komercinio NT kainos vienu metu buvo padidėjusios 5 kartus per 5 metus. Kai šis burbulas sprogo, daugybė Japonijos bendrovių, bankų ir net pavienių gyventojų turėjo labai rimtų problemų su savo balansais, nes įsipareigojimai buvo vienoje pusėje, o turto kainos - kitoje. Užtruko daug metų, kol situacija susitvarkė. Galiu pasakyti, kad šiandien tai jau pataisyta.
Japonijoje yra daug architektų ir statybininkų. R. C. Pensilvanijos universiteto profesorius Jiro Yoshida sako, kad skaičiuojant pagal populiaciją, Japonijoje vienam milijonui žmonių tenka 4 kartus daugiau architektų nei JAV bei dvigubai daugiau statybininkų. Naujų namų paklausa Japonijoje yra milžiniška. Pažvelgus į skaičius, atrodytų, jog Japonijoje vyksta nekilnojamojo turto bumas, tačiau šalyje gyventojų skaičius nuolatos mažėja, o ekonomika jau kurį laiką stovi vietoje.
Pasirodo, apie pusė visų namų Japonijoje yra nugriaunami per 38 metus nuo jų pastatymo, o JAV šis laikotarpis siekia 100 metų. Realiai Japonijoje nėra ne naujų namų rinkos, o 60 procentų dabartinių namų buvo pastatyti po 1980 metų. Žemė Japonijoje puikiai išlaiko savo vertę, tačiau patys namai per 30 metų tampa praktiškai beverčiais, o kartais dar greičiau.
Įdomu tai, kad Japonijoje statomų namų bei kitų pastatų kokybė viršija daugumos pasaulio šalių namų kokybę, todėl realiai nėra jokios priežasties, dėl ko namai taip stipriai nuvertėtų ir juos reikėtų nugriauti. Tam įtakos gali turėti istorija, kultūra ar žemės drebėjimai, tačiau tikroji priežastis nėra tiksliai žinoma.
Griaunant namus, statant naujus, o vėliau nugriaunant ir juos nėra kuriama vertė. Dėl to nekilnojamasis turtas Japonijoje yra prasta investicija. Šis reiškinys yra priešingas Europos valstybėms, taip pat JAV bei kai kurioms Azijos valstybėms, kuriose nekilnojamasis turtas yra laikomas puikia investicija. O jeigu namas prižiūrimas bei gerinamas, šiose valstybėse jį galima parduoti netgi už gerokai didesnę kainą. Tačiau Japonijoje po 10-15 metų už namą tikimasi gauti jau gerokai mažesnę sumą pinigų, nei buvo išleista perkant jį naują.
Ekonomistai mano, kad dar vienas toks nekilnojamojo turto burbulas gali pakeisti mūsų mąstyseną ir priversti mąstyti panašiai kaip japonai. Japonija yra salų tauta Ramiajame vandenyne, turinti tankiai apgyvendintus miestus, imperatoriškus rūmus, kalnuose esančius nacionalinius parkus ir tūkstančius šventyklų bei šventovių.
Japonija yra 3000 km ilgio šalis iš šiaurės į pietus ir susideda iš 6852 salų (5 pagrindinės salos + 6847 kitos salos). Apie 70% teritorijos sudaro kalnai ir jų dėka visoje šalyje galima rasti daugybę nuostabių kurortų. Greitaeigiai traukiniai „Shinkansen“ jungia pagrindines salas: Kyushu su subtropiniais Okinavos ir Honshu paplūdimiais, kur yra Tokijas, o Hirosimos ir Hokaido atominės bombos memorialai garsėja slidinėjimu.
LNTPA nariai lankėsi Japonijoje ir pastebėjo, kad būsto vertei išskirtinės įtakos turi metro stotelės - kuo mažesnis atstumas iki metro stotelės, tuo būsto vertė didesnė. Japonams ne tiek svarbu vaizdas pro langus, kiek aktualus susisiekimas su metro, nes pagrindinis judesys vyksta po žeme: greita, saugu ir, svarbiausia, mažai taršu.
Todėl viešojo transporto infrastruktūra Japonijoje sustyguota stulbinančiai: itin patogi, funkcionali, o tikslumas - kaip šveicariškų laikrodžių. Kalbėdama apie būsto kainas Tokijuje ir lygindama Japonijos NT rinką su Lietuvos situacija, A. Rudenko pastebi: „Būstas Tokijuje yra brangus tiek pirkti, tiek nuomotis. Todėl dauguma gyvena mažuose butuose, daug dirba, o laisvalaikį leidžia mieste.
Investicijos į NT Japonijoje
Japonijoje nėra jokių specialių taisyklių dėl užsieniečių parduodamo turto pirkimo, todėl nekilnojamojo turto rinka yra labai patraukli užsienio investuotojams. artėjant olimpinėms žaidynėms 2020 m., Tokijuje daugėja užsienio investuotojų parduodamų prabangių nekilnojamojo turto objektų. Tokijas yra trečiasis svarbiausias verslo miestas pasaulyje.
Labai gražios yra „Marunouchi“ ir „Otemachi“ verslo sritys, kuriose yra daugybė svarbių kompanijų, taip pat daug madingų ir modernių vietų, kuriose galima mėgautis apsipirkimu ir gastronomija. Japonijoje yra daugybė prabangių nekilnojamojo turto rinkų, esančių už Tokijo ribų: Hirouyama teien jyutaku iš Zushi (Kanagavos provincija), kuri vadinama „Japonijos Beverly kalvomis“, arba Kugenuma (Fujisawa savivaldybė).
Jei persikelsime į vakarus, yra tokių miestų kaip Ashiya (Hyogo provincija) arba Takarazuka, kuris yra „Hanshinkan modernizmo“ lopšys, kur galima parduoti daug nekilnojamojo turto, prestižinių namų, rūmų ir parkų. Akivaizdu, kad Kiotas, miestas, kuriame egzistuoja gamta ir istorija, Nara, žinomas dėl seniausių pasaulyje medinių pastatų (7 a.), Ir Osaka, verslo miestas.
Jei einame į Japonijos pietus, aptinkame tropines Okinavos salas su nuostabia jūra ir daugybe balto smėlio paplūdimių. Kadangi Japonijoje dėl įvairių priežasčių teikiama pirmenybė naujiems pastatams, nėra lengva rasti istorinių pastatų, tokių kaip Europoje. Tačiau šalis patraukli, atsiranda namai ir pastatai.
Tačiau, prieš investuojant į Japonijos NT, būtina atsižvelgti į rinkos ypatumus ir galimą turto nuvertėjimą. Dėl šios priežasties, investicijos į žemę gali būti patrauklesnės nei investicijos į pastatus.
Japonijos finansų krizės pamokos
Japonija buvo bene pirmoji valstybė, kuri gavo pamoką, kad būtent mokėjimų balanso elementų valdymas yra pati svarbiausia priemonė ekonominės politikos strategijoje. Šalis buvo pirmoji, kuri išgyveno naująją ligą - mokėjimų balanso recesiją. Pirmiausia, tai sukėlė didžiulę paniką tarp valstybės žmonių ir valstybės institucijų. Visos vadovėlinės ir anksčiau naudotos teorinės krizės valdymo priemonės neveikė.
Palūkanų normos siekė nulį procentų, tačiau skolinimasis nevyko. Turto, ypač nekilnojamojo ir finansinio, kainos krito rekordiškai. Tuo metu Japonijoje iš principo pasikeitė ekonomikos dalyvių elgsena. Ekonomikos vadovėliuose buvo teigiama, kad įmonės veikia turėdamos tikslą uždirbti kuo daugiau pelno. Krizė privertė Japonijos įmones pagrindinį tikslą pakeisti į skolos mažinimą ir taupymą.
Taip atsitiko todėl, kad didžiąją dalį turto ir aktyvų įmonės buvo įsigijusios už skolintas lėšas, o to turto vertė smarkiai sumažėjo. Bet paskolų dydžiai liko tokie patys. Japonijos 1990-1995 m. krizė turėjo visus analogiškus šiandienės krizės simptomus: privatusis sektorius (gyventojai ir verslas) buvo prasiskolinęs, nekilnojamojo turto kainos buvo neadekvačiai aukštos (nes jas pakėlė skolintų lėšų investavimas į nekilnojamąjį turtą), centrinio banko ypač žemos rezervų palūkanos neskatino ekonomikos dalyvių skolintis.
Japonijos valdžia nusprendė, kad, neveikiant vadovėliniams modeliams ir teorijoms, reikia ieškoti alternatyvų. Logika buvo paprasta - jei privatusis sektorius nesiskolina ir jokios monetarinės priemonės (žemos palūkanos, pinigų spausdinimas) neveikia, tuomet valstybė turi skolintis ir pati investuoti pinigus, kad sukurtų paklausą ir gaivintų ekonomiką.
Japonija per 1990-2005 m. pasiskolino ir į ekonomiką investavo daugiau nei 460 trln. jenų (4,8 trln. eurų). To rezultatas - privatusis sektorius sugebėjo grąžinti skolas, o BVP augo. Japonijos patirtis aiškiai parodo, kad fiskalinės priemonės, pradedamos naudoti tik prasidedant mokėjimų balanso krizei, kai privatusis sektorius nebesiskolina ir taupo, kad grąžintų ankstesnes paskolas, yra ypač efektyvios.
Japonijos turto kainų burbulas pūtėsi nuo 1986 iki 1991 m. - tuo metu nekilnojamojo turto ir akcijų kainos smarkiai kilo. Ši Japonijos ekonomikos griūtis nebuvo staigus sprogimas, o greičiau laipsniškas ilgo laikotarpio nuosmukis, kuris baigėsi 2003 m. pabaigoje, kai vertybinių popierių kainos pasiekė dugną. Dėl šių priežasčių 1990-2000 m. Japonijos nekilnojamojo turto kainų burbulas nesustabdomai pūtėsi 7-8 metus, tačiau šio burbulo sprogimo padariniai buvo justi daugiau nei 15 metų.
Šis kainų burbulas yra vienas žymiausių ekonominių burbulų pasaulio finansų istorijoje. Didžiausi nekilnojamojo turto kainų pokyčiai fiksuoti Japonijos sostinėje Tokijuje.
Apibendrinant, Japonijos nekilnojamojo turto rinka yra unikali ir reikalauja atidaus įvertinimo prieš priimant investicinius sprendimus. Nors šalis siūlo galimybių užsienio investuotojams, svarbu suprasti vietos rinkos specifiką ir galimus rizikos faktorius.
Japonijos prefektūros
Pagrindiniai faktai apie Japonijos nekilnojamojo turto rinką:
| Faktas | Aprašymas |
|---|---|
| Namų nusidėvėjimas | Apie pusė namų nugriaunami per 38 metus |
| NT investicijos | Žemė išlaiko vertę, pastatai nuvertėja |
| Užsienio investicijos | Nėra apribojimų užsieniečiams įsigyti NT |
| Būsto vertė | Priklauso nuo atstumo iki metro stotelės |
tags: #japonijos #nekilnojamasis #turtas