Gerai parinktos patalpos yra būtinas verslo komponentas, kuris leidžia jums išlaikyti konkurencingumą ir net skatinti augimą.
Nuomojant komercines patalpas, tiek nuomotojai, tiek nuomininkai gali susidurti su įvairiomis kliūtimis ir iššūkiais.
Net ir patyrusiems verslininkams bei nekilnojamojo turto profesionalams gali būti sunku naviguoti per sudėtingą nuomos procesą.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius komercinių patalpų nuomos aspektus, atkreipiant dėmesį į teisinius reglamentus ir praktinius patarimus, kurie padės išvengti klaidų ir užtikrins sėkmingą nuomos procesą.
Pagrindinės klaidos nuomojantis komercines patalpas
Viena iš pagrindinių klaidų, kurią galima padaryti, yra nepakankamas tyrimas apie nuomojamas patalpas ir jų vietovę.
Prieš priimdami sprendimą - kruopščiai ištirkite patalpų būklę ir lokaciją.
Patikrinkite, ar patalpos atitinka jūsų verslo poreikius ir įvertinkite vietovės privalumus bei trūkumus.
Juk patalpų nuoma Vilniuje yra labai plačiai išvystyta sfera, tad rasite tikrai daug opcijų, visgi, tikrai ne visos yra geros.
Dažnai nuomininkai ir nuomotojai nesuvokia visų nuomos sutarties sąlygų, kurios gali turėti įtakos jų teisėms ir įsipareigojimams.
Tai gali apimti papildomas išlaidas, nuomos sutarties sąlygas, atsakomybes ir kt.
Prieš pasirašydami sutartį - kruopščiai perskaitykite ir įsisavinkite visas sąlygas.
Ypač atkreipkite dėmesį į nuomos trukmę, kainą, papildomas išlaidas ir sutarties nutraukimo sąlygas.
Klaida, kurią dažnai daro nuomininkai ir nuomotojai, yra nepakankamas dėmesys patalpų priežiūrai ir renovacijoms.
Nežinojimas gali iššaukti netikėtus remonto darbus, o pastarieji gali turėti įtakos verslo veiklai ir papildomoms išlaidoms.
Nustatykite - kas bus atsakingas už patalpų remontą ir priežiūrą.
Tai turėtų būti aiškiai aptarta sutartyje, kad būtų išvengta nesusipratimų ateityje.
Nuomininkai ir nuomotojai kartais nesuvokia ilgalaikių įsipareigojimų, kuriuos prisiima pasirašydami nuomos sutartį.
Jie apjungia nuomos trukmę, galimus kainos pokyčius ir kitus ilgalaikius įsipareigojimus.
Taigi, prieš pasirašydami sutartį - įvertinkite visus ilgalaikius įsipareigojimus.
Jei reikia, susitarkite dėl galimų sutarties pakeitimų ar nutraukimo sąlygų.
Dažnai nuomininkai ir nuomotojai nesidera dėl nuomos sąlygų arba daro tai nepakankamai efektyviai.
Prieš derybas pasiruoškite ir nustatykite savo prioritetus, sužinokite kas jums svarbiausia ir kaip galite geriausiai pasinaudoti derybų procesu.
Nuomininkai ir nuomotojai dažnai neatsižvelgia į papildomas išlaidas, tokias kaip mokesčiai, draudimas, eksploatacijos ir priežiūros mokesčiai, kurie gali padidinti bendras nuomos išlaidas.
Prieš pasirašydami sutartį - aiškiai identifikuokite visus papildomus mokesčius ir išlaidas, kurie yra susiję su nuoma, nes tai padės išvengti netikėtų finansinių įsipareigojimų.
Nuomininkai ir nuomotojai kartais ignoruoja teisinius aspektus, tokius kaip teisės aktai, nuomos sutarties sąlygos ir kiti teisės klausimai, kurie gali turėti ilgalaikį poveikį.
Prieš pasirašydami nuomos sutartį - pasikonsultuokite su teisininku, kuris gali padėti išspręsti bet kokius teisės klausimus ir užtikrinti, kad sutartis atitiktų visus teisės aktų reikalavimus.
Verslo patalpos yra daugiau nei tik fizinė erdvė - jos yra jūsų įmonės širdis ir veidas.
Tinkamas patalpų pasirinkimas gali prisidėti prie efektyvesnio darbo proceso, geresnio klientų aptarnavimo ir didesnio darbuotojų pasitenkinimo.
Patalpų nuoma ir PVM
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
- Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
- Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
- Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
- Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
- Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Svarbu! Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc., pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
Patalpų nuoma be PVM, nesavarankiškos komunalinės paslaugos ir 5 proc.
Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM.
Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.
Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc. PVM galima iki 2025-04-30, įsigijus paslaugų, kurių suteikimo vieta yra Lietuva (PVMĮ 13 str. 2 d. 2026 m.
Kiti mokesčiai
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
Nuomos sutartis
Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. jos registruoti VMI nereikia.
PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos.
Nuomininko ir nuomotojo teisės bei pareigos
- Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
- Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Kitos svarbios nuostatos
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
Turto nuoma iš gyventojo.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m. apžvelgti paslaugas.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
Žalioji nuoma
Nors teisės aktai dar nenumato žaliųjų sąlygų prievolės sutartyse, praktikoje pastebima, kad šios sąlygos įtraukiamos į įvairias sutartis, pavyzdžiui, būsto nuomos ar pastato statybos finansavimo.
ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena; angl. Environmental, Social, Governance) - trijų esminių tvarumo principų derinys, vis dažniau tampantis komercinių nuomos sutarčių dalimi.
Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų.
Toks modelis dažnai reiškia, kad ekologiškai svarbios iniciatyvos, kaip energijos naudojimas tik iš atsinaujinančių šaltinių ar dviračių stovų įrengimas, bus finansuojamos nuomininko lėšomis.
Kita vertus, žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas.
Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.
„Atsižvelgiant į didėjančią tvarumo svarbą, žaliosios sąlygos nuomos sutartyse taps vis patrauklesnės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.
Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šiuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.
Ką svarbu žinoti apie žaliąsias sutartis ir jų sąlygas?
- Įpareigojančios, bet nesankcionuojamos nuostatos: tokios sąlygos nustato konkrečius įsipareigojimus, tačiau nesuteikia sankcijų už jų nevykdymą.
- Teisiškai privalomos nuostatos: tai griežčiausios sąlygos, už kurių nevykdymą taikomos konkrečios sankcijos.
Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas.
Lietuvoje dažniausiai naudojamas komercinės nuomos standartas „Triple“ net numato, kad nuomininkas dengia su nuomojamu turtu susijusius tiesioginius (elektra, vanduo, šildymas), netiesioginius mokesčius (apsauga, administravimas, valymas), taip pat draudimo, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčius.
Viešieji pirkimai ir patalpų nuoma
Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatymo (VPĮ) 6 straipsnyje nurodyta, kad VPĮ reikalavimai netaikomi žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų, kaip jie apibrėžiami Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.98 straipsnio 2 dalyje, įsigijimui arba nuomai bet kokiomis finansinėmis priemonėmis ar teisių į šiuos daiktus įsigijimui.
Taigi, įsigyjant (nuomojantis) žemę, esamus pastatus ar kitus nekilnojamuosius daiktus, vadovaujamasi Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036.
Atkreipiame dėmesį, kad ši įstatymo išimtis galioja tik esamiems pastatams ar kitiems nekilnojamiesiems daiktams.
Patarimai verslui
- Prieš nuomojantis patalpas nuomai - verslai turi strategiškai įvertinti jų vietą.
- Strategiškai apgalvotų sprendimų.
- todėl yra tinkamos mažmeninei prekybai ar paslaugų sektoriui.
- miesto pakraščiuose ar prie pagrindinių transporto mazgų.
- pradedant ar plečiant verslą.
- aspektus, pavyzdžiui, rinkodarą ar personalo ugdymą.
- patalpos turi atitikti specifinius verslo poreikius.
- interneto tinklai.
- poreikį.
- aiškiai apibrėžti atsakomybę už patalpų atnaujinimo ar pritaikymo darbus.
- augimas, netikėti nuomotojo sprendimai ar patalpų būklės pablogėjimas.
- ar pratęsti sutartį tam tikromis sąlygomis.
- bendruomene, pritraukti naujus klientus bei plėtoti įmonės įvaizdį.
- identiteto dalimi.
- naujas rinkas ar veiklos kryptis be didelės finansinės rizikos.
- plėtra į kitą regioną paveikia jų veiklą.
- reaguoti į rinkos pokyčius.
- tinkamiausias verslo tikslams pasiekti.
- leidžia greitai keisti strategiją (jei aplinkybės pasikeistų).
- garantuojamos patalpos ilgą laiką.
- paslaugų sektoriuose.
- tiesioginę įtaką įmonės veiklai.
- patalpų priežiūra ar galimi sutarties pakeitimai.
- atsakomybė ir kiti aspektai būtų palankūs įmonei.
tags: #istatymai #reglamentuojantys #komerciniu #patalpu #nuoma