Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka sparčiai auga, tačiau kartu kyla vis daugiau klausimų apie tinkamiausius būdus investuoti, optimizuoti mokesčius ir išnaudoti įvairias lengvatas. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas NT investuotojas, ypač PVM klausimus, kurie gali turėti didelės įtakos sandorių pelningumui.
Kada atsiranda prievolė mokėti PVM parduodant NT?
Jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų. PVM prievolės atsirastų pardavus:
- žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- žemę statyboms;
- naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.
PVM prievolių neatsirastų pardavus:
- žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
PVMĮ 32 straipsnio pakeitimas
PVMĮ 32 straipsnio pakeitimas patikslino, kad šiai pastatų kategorijai gali būti priskiriami ir tokie nebaigti statyti pastatai, kurie faktiškai jau yra naudojami ilgiau nei 24 mėnesius, tad juos parduoti galima neapmokestinant PVM.
Kaip optimizuoti NT mokesčius?
Yra keli pagrindiniai būdai optimizuoti NT mokesčius:
- Verslo liudijimas. Tai dažniausiai pigiausias būdas, jei nuomojamos gyvenamosios paskirties patalpos. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame registruotas nuomotojas, todėl verta rinktis optimalų variantą.
- Nuomos apmokestinimas GPM. Jei pajamos iš NT nuomos sąlyginai nedidelės ir ekonomiškai nenaudinga išimti verslo liudijimo arba tokių patalpų nuomai verslo liudijimas nėra išduodamas, tokiu atveju nuomos pajamos apmokestinamas GPM.
- Juridinis asmuo. Jei planuojama turėti daugiau NT objektų ar vykdyti plėtros projektus, verta svarstyti įmonės steigimą. Vystant NT verslą per įmonę, yra galimybė nurašyti sąnaudas (pvz., remonto, administravimo kaštus) ir sumažinti apmokestinamąjį pelną.
International webinar on real estate sector situation in the region. LT, LV, EE, PL
Kada taikomas PVM parduodant NT?
PVM apmokestinimas priklauso nuo turto amžiaus ir veiklos pobūdžio:
- Naujos statybos ar senos statybos NT, kuriam per pastaruosius 24 mėn. buvo atliktas esminis pagerinimas parduodamas su 21% PVM.
- Jei NT parduodamas kaip asmeninis turtas (pvz., buvo naudojamas asmeniniam gyvenimui), PVM netaikomas.
- Išlaikant NT ilgiau nei 2 metus vėliau jį galima parduoti be PVM.
Kaip nemokėti gyventojų pajamų mokesčio (GPM) parduodant NT?
Fiziniai asmenys gali pasinaudoti lengvatomis ir nemokėti 15% GPM, jei:
- NT buvo išlaikytas ilgiau nei 10 metų.
- NT buvo deklaruota gyvenamoji vieta 2 metus iki pardavimo momento ir pardavimo momentu vis dar yra deklaruota.
- Pajamos iš NT pardavimo, kuriame pardavimo momentu yra deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, per metus investuojamos į kitą gyvenamąją busta ir pajame deklaruojama gyvenamoji vieta.
Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma: PVM aspektai
Trumpalaikė nuoma atrodo patraukli dėl aukštesnės grąžos, tačiau investuotojai dažnai neįvertina visų kaštų. Tokia veikla reikalauja PVM mokėjimo, papildomo administravimo ir didesnio dėmesio valdymui. Jei trumpalaikės nuomos pajamos viršija 45 000 EUR per metus, reikia registruotis PVM mokėtoju, o tai gali ženkliai sumažinti pelningumą. Ilgalaikė nuoma yra stabilesnė ir lengviau prognozuojama. Jei nuomojamas gyvenamosios paskirties turtas, galima pasinaudoti mažesniu apmokestinimu įsigijus verslo liudijimą.
NT pardavimas ir mokestiniai aspektai
NT pardavimas apmokestinamas GPM (gyventojų pajamų mokesčiu), išskyrus atvejus, kai turtas išlaikytas 10 metų arba deklaruota gyvenamoji vieta 2 metus iki pardavimo momento ir pardavimo momentu vis dar yra deklaruota. Naujos statybos NT pardavimas gali būti apmokestintas PVM (21 %), tačiau po 2 metų nuo statybų pabaigos tampa sena statyba ir PVM nebetaikomas.
Apibendrinant, nekilnojamojo turto pardavimas ir PVM Lietuvoje yra sudėtinga sritis, reikalaujanti nuodugnių žinių ir strateginio planavimo. Tinkamas konsultantas ar mentorius gali padėti optimizuoti pajamų srautus, kad įgyti galimybes gauti tinkamą finansavimą.