Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Ši sutartis tiek nuomininką, tiek ir nuomotoją apsaugo nuo įsipareigojimų nevykdymo. Nuomotojas suteikia gyvenamąsias patalpas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Rašytinė ar žodinė sutartis?
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Terminuotoje sutartyje, privaloma laikytis rašytinės formos, ji laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo ilgesniam kaip vienerių metų terminui.
Sutarties kalba ir notarinis patvirtinimas
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Pagrindiniai sutarties punktai
Atkreipti dėmesį kas turi būti pasirašyta sutartyje. Buto nuomos sutartyje Lietuvoje, pagal įstatymą privaloma nurodyti bent šiuos dalykus:
- Adresą
- Kambarių skaičių
- Teises į bendrus kambarius
- Nuomos kainą ir jos mokėjimo sąlygas
- Papildomą kainą
- Mokėjimą už komunalines paslaugas
Taip pat svarbu:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Nurodyti nuomos kainą.
- Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nuomos sutartis laikoma neterminuota, kada sutarties terminas joje nenustatytas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
ĮTRŪKIMAI remontuojant butą. Kaip atsikratyti įtrūkimų sienose! Kaip išvengti įtrūkimų po remonto!
Turto perdavimo aktas ir fotofiksacija
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Remontas: kas atsakingas?
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Nesutarimai dėl buitinės technikos
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti svarbūs aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
- Šeimininko apsilankymai nepranešus.
Pavyzdys ištraukos iš buto nuomos sutarties
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Sutarties nutraukimas
Jei sutarta sutarties pabaigos data, sutartis pasibaigia tą dieną, jei to nori nuomininkas arba nuomotojas. Pasibaigus terminui, nuomotojas gali pakeisti nuomos sąlygas. Tačiau naujos sąlygos pirmiausia turi būti pasiūlytos esamam nuomininkui ir tik tuo atveju, jei jis/ji atsisako, jos galėtų būti pasiūlytos kam nors kitam. Todėl pasirašyti sutartį yra gerai, nes yra išvengiamos galimos problemos, nors tai gali reikšti šiek tiek brangesnę nuomą.
Užstatas
Užstatas ir buto būklės įvertinimas (jei butas paliekamas tokios pačios būklės, koks buvo gavus, nuomotojas privalo pervesti užstatą per 3 mėnesius, tačiau būna atvejų, kai daiktai yra apgadinti, ne tokie kokie buvo anksčiau.
Nuomos mokėjimas
Nuomos mokėjimas (sutartyje būtina numatyti, kaip bus mokama nuoma: pavedimu į sąskaitą ar grynųjų pinigų perdavimu.
Per didelis stresas dėl turto valdymo pareigų
Turto valdymas yra esminė būsto savininko dalis, tačiau tai tikrai nėra lengva. Reikia tikrinti nuomininkus, rinkti nuomą, nagrinėti skundus, išlaikyti savo nuomininkus patenkintus ir tt, todėl svarbu mokėti su tuo susitvarkyti).