Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Pagrindiniai žingsniai perkant būstą
- Reikalavimai naujam būstui: Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Papildomos savybės: Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Biudžetas: Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Paieškos terminas: Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?
- Esamo būsto pardavimas: Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
- Kainos įvertinimas: Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Atitikimas reikalavimams: Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Dokumentų patikra: Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Paskolos galimybės: Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Sąlygų derinimas: Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
- Banko sąlygos: Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pirkimo-pardavimo sutartis: Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis
Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas yra svarbus žingsnis, o preliminarioji sutartis - vienas iš pagrindinių etapų. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia - jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite. Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Esminiai prelimariosios sutarties punktai:
- Šalių duomenys: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Notarinės sutarties sudarymo data: Svarbu užfiksuoti Notarinės sutarties sudarymo datą - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai - susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui.
- Kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka: Kitas privalomas dalykas, kuris turi būti aptartas raštu, - kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Galimi scenarijai, jei sandoris neįvyksta: Dar labai svarbu užfiksuoti, kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai. Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą.
- Saugikliai sutartyje: Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos.
- Notarinės išlaidos: Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje - tai nėra „savaime aišku“.
- Turto perdavimas: Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas - ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
- Daiktai, perduodami su turtu: Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų - aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai - būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis.
Nuomos sutartis: svarbiausi aspektai
Nuomos rinka gali būti sudėtinga - joje gausu ne tik sąžiningų pasiūlymų, bet ir įvairių apgavysčių. Kaip atpažinti nesąžiningus nuomotojus, kokių klaidų vengti ir kaip užtikrinti, kad jūsų nuomos sutartis būtų teisiškai saugi? Aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su nuomos sutartimi, baldų palikimu ir kaip apsisaugoti nuo galimų problemų.
Svarbiausi nuomos sutarties aspektai:
- Rašytinė sutartis: Rašytinė nuomos sutartis yra jūsų teisinis garantas. Ji turėtų apimti:
- Nuomos trukmę ir pratęsimo sąlygas
- Nuomos kainą ir užstato dydį
- Komunalinių mokesčių mokėjimo atsakomybę
- Būsto naudojimo taisykles
- Nutraukimo sąlygas ir atsakomybę
- Nuomos mokesčio nustatymas ir keitimas: Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip kartą per metus.
- Nuomotojo ir nuomininko pareigos: Nuomotojas turi užtikrinti patalpų tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
- Sutarties nutraukimas: Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotąją, tiek neterminuotąją sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
- Remontas: Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas. Nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
- Depozitas: Įprasta, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.
- Būsto ir turto draudimas: Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas.
- Gyvenamosios vietos deklaravimas: Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.
Baldų palikimas ir nuomos sutartis
Dažnai pasitaiko situacijų, kai nuomininkai ir nuomotojai nesutaria dėl baldų palikimo išsikraustant. Svarbu, kad šis klausimas būtų aiškiai aptartas nuomos sutartyje.
Jeigu gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nėra aptartas terminas, prieš kiek laiko nuomininkas turi įspėti nuomotoją dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuomininkas turėtų vadovautis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nustatytu terminu. Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį - tiek terminuotąją, tiek neterminuotąją - nuomininkas turi teisę prieš 1 mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
Gavęs pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą, nuomotojas turi teisę patikrinti gyvenamosios patalpos būklę. Pranešime reikėtų nurodyti konkretų laiką ar kelias skirtingas datas, kada nuomotojas gali atvykti apžiūrėti patalpų būklės ir perimti patalpų.
Tokiu atveju, jeigu nuomotojas pranešime nustatytu laiku neatvyks ir nepasirašys grąžinimo akto, nuomininkas turės teisę pats parengti patalpų grąžinimo aktą ir jį pasirašęs išsiųsti nuomotojui. Toks vienašalis patalpų grąžinimas nuomotojui bus laikomas tinkamu nuomininko pareigos atlaisvinti ir grąžinti patalpas įvykdymu.
Kaip atpažinti sukčių ir apsisaugoti nuo finansinių nuostolių
Nuomos rinkoje pasitaiko nesąžiningų nuomotojų, todėl svarbu būti budriems ir laikytis tam tikrų atsargumo priemonių.
Dažniausi sukčiavimo būdai ir kaip juos atpažinti:
| Sukčiavimo būdas | Kaip atpažinti? |
|---|---|
| Butas neegzistuoja | Jei nuomotojas vengia susitikimo arba sako, kad būstas dabar negalimas apžiūrai, būkite atsargūs. |
| Prašoma avansinio mokėjimo | Jei prašoma pervesti pinigus dar prieš apžiūrą ar sutarties pasirašymą, tai gali būti apgaulė. |
| Netikra sutartis | Sutartis turėtų būti išsami, aiškiai apibrėžti įsipareigojimai ir mokėjimų terminai. |
| Nuomotojas nėra savininkas | Patikrinkite Registrų centro duomenis, kad įsitikintumėte, kas yra tikrasis savininkas. |
Kaip saugiai rinktis nuomą?
- Prieš pasirašydami bet kokią sutartį, atlikite būsto ir nuomotojo patikrą.
- Susitikti su nuomotoju - venkite vien el. pašto ar telefoninių susitarimų.
- Patikrinti būsto adresą ir dokumentus - ar jis tikrai priklauso nuomotojui?
- Išnagrinėti sutarties sąlygas - visada turėkite rašytinę sutartį su aiškiai įvardintomis teisėmis ir pareigomis.
Kaip išvengti finansinių nuostolių?
- Neperveskite pinigų be sutarties.
- Nepriimkite skubotų sprendimų - jei nuomotojas spaudžia apsispręsti kuo greičiau, tai gali būti apgaulė.
- Fotografuokite butą prieš įsikeldami - kad vėliau nekiltų ginčų dėl būsto būklės.
- Pasirašykite aktą apie perduotą turtą - taip apsisaugosite nuo nepagrįstų pretenzijų.
Ką daryti, jei tapote apgaulės auka?
Jei vis dėlto susidūrėte su sukčiais, svarbu veikti nedelsiant:
- Kreipkitės į policiją ir pateikite visus turimus dokumentus.
- Informuokite skelbimų portalą, kuriame radote netikrą pasiūlymą.
tags: #isipareigojimas #palikti #buto #baldus