Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai Lietuvoje yra reikšmingi dėl didelės vertės ir su tuo susijusių PVM sumų. Šiame straipsnyje apžvelgsime įprastines NT pirkimo sąlygas, alternatyvias sankcijas už pažeidimus ir PVM aspektus, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teismų praktika.
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Į visus šiuos klausimus Jums atsako Mokesčių SUFLERIO ekspertų komanda.
Neteisėtai Sudarytų Sutarčių Pasekmės
Pagal teisinį reguliavimą (PĮ 112 straipsnio 1 dalies 4 punktas, CK 1.80 straipsnio 1 dalis) ir jį aiškinančią teismų praktiką, neteisėtai, pažeidžiant PĮ nuostatas sudaryta pagrindinė ar preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartys kaip prieštaraujančios imperatyviosioms teisės normoms laikytinos niekinėmis ir negaliojančiomis (žr. detaliau PĮ 112 straipsnio komentarą).
Vis dėlto dėl sutarties sudarymo procedūrų pažeidimų šio sandorio visuomeninė reikšmė nesumenksta, todėl kartais iškyla poreikis derinti kelis viešojo intereso elementus - imperatyviųjų teisės normų laikymąsi ir visuomenės poreikį pirkimo objektu (ar gresiančią žalą jį praradus) - ir nuspręsti, kurio apsauga konkrečiu atveju yra svarbesnė.
Atsižvelgiant į tai, neteisėtai sudaryta pagrindinė ar preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis teismo išimtiniais atvejais gali būti paliekama galioti, tačiau tokiu atveju teismas perkančiajam subjektui privalo taikyti vieną iš PĮ 111 straipsnyje įtvirtintų alternatyvių sankcijų - pirkimo-pardavimo sutarties trukmės sutrumpinimą arba skirti baudą.
Alternatyvios Sankcijos
PĮ 112 straipsnyje yra nustatyta, kokiais atvejais ir kokios alternatyvios sankcijos teismo gali būti taikomos perkančiajam subjektui. Tik teismas turi teisę perkančiajam subjektui taikyti alternatyvias sankcijas.
PĮ 112 straipsnio 3 dalyje yra nustatytas baigtinis sąrašas alternatyvių sankcijų, kurias teismas gali taikyti perkančiajam subjektui.
Nors PĮ 112 straipsnio 3 dalyje aiškiai nėra nurodyta, tačiau teismas pasirinktinai gali taikyti tik vieną iš PĮ 112 straipsnio 3 dalyje nustatytų alternatyvių sankcijų, kaip nustatyta Direktyvos 2007/66/ES 2e straipsnio 2 dalyje.
Alternatyviomis sankcijomis laikomos:
- pirkimo sutarties ar preliminariosios sutarties trukmės sutrumpinimas;
- perkančiajam subjektui skiriama bauda.
Teismas, skirdamas alternatyvias sankcijas, turi atsižvelgti į visus reikšmingus aspektus, įskaitant pažeidimo rimtumą, perkančiojo subjekto elgesį.
Alternatyvios sankcijos taip pat gali būti taikomos kaip tiekėjo pažeistų teisių gynybos priemonė (PĮ 112 straipsnio 1 dalis), vadovaujantis PĮ 107 straipsnio 1 dalies 4 punkte įtvirtinta teise, tiekėjui reikalaujant perkančiajam subjektui taikyti alternatyvią sankciją dėl šio atliktų PĮ nuostatų pažeidimo (detaliau žiūrėti PĮ 107 straipsnio 1 dalies 4 punkto komentarą).
Tiekėjas gali prašyti teismo taikyti alternatyvią sankciją perkančiajam subjektui tik tuo atveju, kai turi teisinį suinteresuotumą dėl tokios alternatyvios sankcijos taikymo (detaliau žiūrėti PĮ 107 straipsnio 1 dalies 4 punkto komentarą).
Alternatyvia sankcija yra laikomos tik teismo paskirtos, perkančiojo subjekto nepriklausomai institucijai (Lietuvoje į valstybės biudžetą) mokamos baudos arba pirkimo-pardavimo sutarties trukmės sutrumpinimas.
Perkančiojo subjekto tiekėjui atlyginta (atlygintina) jo patirta žala nėra laikoma alternatyvia sankcija, ši aplinkybė nedaro įtakos teismo skiriamos alternatyvios sankcijos pobūdžiui ar jos dydžiui (detaliau žiūrėti PĮ 113 straipsnio komentarą).
Pagal kasacinio teismo praktiką tuo atveju, jei pirkimo procedūras vykdo įgaliotoji (įgaliotinė) perkantysis subjektas, alternatyvi sankcija vis vien skiriama ją įgaliojusiai perkančiajam subjektui (įgaliotojai), kadangi neteisėtai sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta būtent jos naudai.
Kita vertus, atkeiptinas dėmesys į tai, kad net ir tais atvejais, kai baudą teismas paskiria įgaliotojai perkančiajam subjektui, ši gali reikšti regresinį reikalavimą dėl priteistos sumos atlyginimo iš teisės pažeidimą atlikusio asmens, t. y.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Alternatyviosios sankcijos negali būti prilyginamos administracinei atsakomybei (nuobaudai). Alternatyvių sankcijų tikslas - daugiau ne nubausti perkantįjį subjektą, nors jos elgesys - vienas iš vertinamų aplinkybių (pagrindų), o užtikrinti viešojo intereso apsaugą.
Alternatyvių Sankcijų Taikymo Pagrindai
PĮ 112 straipsnio 1 dalyje nustatytas vienas iš alternatyvių sankcijų taikymo pagrindų, esant tam tikriems PĮ nuostatų pažeidimams. Kitaip tariant, teismas perkančiajam subjektui taiko alternatyvias sankcijas tuo atveju, kai perkantysis subjektas atliko PĮ nustatytų reikalavimų pažeidimus, kurie pažeidė tiekėjo teisę į veiksmingą teisminę gynybą, tačiau tokie pažeidimai nepadarė įtakos tiekėjo galimybių sudaryti pirkimo ar preliminariąją sutartį, pavyzdžiui, kai perkantysis subjektas nenagrinėjo tiekėjo pateiktos pretenzijos, tačiau net ir pretenzijos tenkinimo atveju tiekėjo pasiūlymas nebūtų buvęs ekonomiškai naudingiausias, todėl toks pažeidimas neturėjo neigiamos įtakos dalyvio galimybėms sudaryti pirkimo sutartį ar preliminariąją sutartį.
Atvejai, kai perkančiojo subjekto pažeidimas turėjo neigiamos įtakos tiekėjo galimybėms sudaryti pirkimo sutartį ar preliminariąją sutartį, pavyzdžiui, laikomos situacijos, kai perkantysis subjektas netaikė pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atidėjimo termino, ar nepranešė tiekėjui apie išnagrinėtą pretenziją, gavęs tiekėjo pretenziją nestabdė pirkimo procedūrų, sudarė pirkimo-pardavimo sutartį gavęs tiekėjo ieškinį, nesuėjus atidėjimo terminui.
Alternatyvių sankcijų taikymas vadovaujantis PĮ 112 straipsnio 1 dalies nuostatomis iš esmės galimas esant pirmiau nurodytiems perkančiojo subjekto atliktiems PĮ nuostatų pažeidimams, tačiau nesant sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties.
Viešasis Interesas
Pirkimo sutarties išsaugojimas ir alternatyviųjų priemonių taikymas įstatyme įtvirtintas kaip išimtinė priemonė, jos taikymas galimas tik dėl viešojo intereso, kuris išeina už konkrečios sutarties ribų, t. y. svarbu išsaugoti sandorį ne dėl jo paties ar tik dėl perkančiojo subjekto interesų, o nustačius, kad pirkimo sutarties pripažinimas negaliojančia pažeistų visuomenės dalies interesus.
Dėl viešojo intereso sąvokos kasacinis teismas yra nurodęs, kad viešasis interesas apima pagrindinius principus, kuriais grindžiama valstybės teisinė sistema, valstybės ir visuomenės funkcionavimas, viešojo intereso sąvoka yra vertinamojo pobūdžio, jos turinys gali būti atskleidžiamas tik analizuojant konkrečios situacijos aplinkybes, tačiau bendrąja prasme viešieji interesai reiškia naudą visuomenei ar jos daliai, žmonių gerovę.
PĮ aiškinamajame rašte nurodyta, kad epidemijų, ekologinių katastrofų atvejais dar svarbesni yra visuomenės interesai. Viešojo intereso apsauga sprendžiant viešųjų pirkimų ginčus turi apimti abu jo aspektus - tiek visuomenės interesą dėl tam tikro pirkimo objekto (prekės, paslaugos, darbų rezultato) ir jo teikiamos naudos, tiek ir visuomenės interesą užtikrinti konkurso dalyvių sąžiningą varžymąsi - nė vienas iš jų neturi pirmenybės vienas kito atžvilgiu.
Pirkimo-pardavimo sutarties išsaugojimo klausimas negali būti sprendžiamas automatiškai, nevertinant konkrečių bylos faktinių aplinkybių.
PĮ 112 straipsnio 2 dalyje taip pat įtvirtinta, kad tiesiogiai su sutartimi nesusijusiomis neigiamomis ekonominėmis pasekmėmis nėra laikomos vėlavimo vykdyti sutartį (gauti jos teikiamą naudą), naujos pirkimo procedūros pradėjimo ir vykdymo, sutartį vykdančio tiekėjo pakeitimo, sutarties nutraukimo teisinių pareigų (padarinių) kaštai.
Alternatyviųjų sankcijų paskirtis - nepalikti teisiškai neįvertintų neteisėtų perkančiojo subjekto veiksmų, dėl kurių šiam bet kokiu atveju turėtų kilti neigiamo pobūdžio padarinių, kurie dėl viešojo intereso priežasčių išsaugojus pirkimo-pardavimo sutartį modifikuojami į kitus ekonominio pobūdžio suvaržymus (baudą ar sutarties termino sutrumpinimą).
Alternatyvių Sankcijų Rūšys
PĮ 112 straipsnio 3 dalyje yra nustatytas baigtinis sąrašas alternatyvių sankcijų, kurias teismas gali taikyti perkančiajam subjektui. Nors PĮ 112 straipsnio 3 dalyje aiškiai nėra nurodyta, tačiau teismas pasirinktinai gali taikyti tik vieną iš PĮ 112 straipsnio 3 dalyje nustatytų alternatyvių sankcijų, kaip nustatyta Direktyvos 2007/66/ES 2e straipsnio 2 dalyje.
Sutarties Trukmės Sutrumpinimas
Tokiu atveju teismo sprendimu keičiama sutarties galiojimo trukmė, ją nustatant arba kalendoriniu terminu (dienomis, mėnesiais, metais ir kt.), arba nustatant konkrečią sutarties galiojimo pabaigos datą (pavyzdžiui, 2025 m. gruodžio 31 d.).
Šios alternatyvios sankcijos taikymu yra siekiama sumažinti neigiamus neteisėtų perkančiojo subjekto veiksmų padarinius tiekėjų atžvilgiu, tiekėjams sudarant galimybę kuo greičiau varžytis dėl naujos pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo.
Bauda
Bauda perkančiajam subjektui turėtų būti skiriama neprioritetiškai, iš esmės kuomet negalima taikyti kitos alternatyvios sankcijos - pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo trumpinimo, kai dėl pirkimo-pardavimo sutarties pobūdžio (integralumo) negalima jos išskaidyti (paprastai rangos darbų pirkimų atvejais) arba jos galiojimas yra (arba beveik) pasibaigęs.
Bauda yra silpniau tiekėjų teises ginanti teisių gynimo priemonė, kadangi tokios sankcijos taikymas iš esmės niekaip neužtikrina tiekėjų teisių gynybos įgyvendinimo, nesumažina perkančiojo subjekto atlikto pažeidimo neigiamų padarinių.
Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad baudą teismas įprastai turėtų skirti tais atvejais, kai pirkimo objektas yra nedalus, o sėkmingas sutarties įvykdymas reiškia visišką kontrahentų įsipareigojimų įgyvendinimą, pavyzdžiui, vienkartinis perkančiajam subjektui reikalingų prekių pirkimas-pardavimas.
Tuo tarpu pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo terminas turėtų būti trumpinamas tais atvejais, kai pirkimo objektas yra dalus, o pirkimo sutarties vykdymas yra tęstinis, pavyzdžiui, perkančiojo subjekto patalpų valymo paslaugos.
Bauda, kaip alternatyvi sankcija, dažnai skiriama ir tais atvejais, kai pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo terminas netektų prasmės, nes arba sutartis buvo vienkartinio vykdymo ir iki teismo sprendimo yra visiškai įvykdyta, arba iki teismo sprendimo priėmimo tokios sutarties galiojimas pasibaigė ar pasibaigs netrukus po teismo sprendimo priėmimo.
Santykinai didžiausia kasacinio teismo perkančiajam subjektui skirta bauda siekė 5 proc. sutarties vertės, o mažiausia - apie 0,27 proc.
PĮ 112 straipsnio 3 dalyje įstatymų leidėjas nustatė, jog teismo skiriamos alternatyvios sankcijos turi būti veiksmingos, proporcingos ir atgrasančios.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas formuoja praktiką, kad alternatyvios sankcijos - baudos dydis (santykinis ir nominalus), pirma, bet kokiu atveju turi atitikti įstatyme įtvirtintus bendruosius veiksmingumo, proporcingumo ir atgrasomumo tikslus, antra, turi būti individualizuotas ir motyvuotas, kita vertus, trečia, perkančiajam subjektui neturi būti sunkiai įvykdomas ir (ar) tapti bausmės priemone.
Teismas, parinkdamas ir skirdamas alternatyvią sankciją, turi vertinti perkančiojo subjekto atliktų pažeidimų pobūdį, mastą, įtaką sąžiningai tiekėjų konkurencijai, racionaliam lėšų panaudojimui, perkančiojo subjekto atsakomybę lengvinančias ir sunkinančias aplinkybes, pavyzdžiui, kai perkančiajam subjektui buvo pateikti tarpusavyje prieštaraujantys duomenys.
Skirdamas baudą, teismas atsižvelgė į tai, kad teismų praktikoje nėra (nebuvo) vieningos pozicijos, kokį sprendimą perkantysis subjektas tokiu atveju turėtų priimti. Įstatymų leidėjas taip pat nustatė baudos dydžio „lubas“.
Komentaro autorių nuomone, reikalavimas, kad alternatyvios sankcijos turi būti atgrasančios, PĮ taikymo prasme nereiškia ir negali lemti situacijų, kai perkančiojo subjekto atlikto pažeidimo pobūdį ir mastą viršijanti alternatyvi sankcija būtų skiriama siekiant įbauginti kitus perkančiuosius subjektus, ar įvykdyti tam tikrą parodomąjį procesą.
Atlikto pažeidimo pobūdį ir mastą viršijanti alternatyvi sankcija neatitiktų proporcingumo kriterijaus.
Vis dėlto atgrasomumo reikalavimas reiškia tai, kad alternatyviosios sankcijos turėtų būti prevencinio pobūdžio, be to, tokios, kurių perkantysis subjektas negalėtų traukti į įprastines veiklos sąnaudas.
Teismo skiriama alternatyvi sankcija taip pat privalo būti ne tik proporcinga ir atgrasanti, tačiau ir veiksminga, leidžianti pasiekianti alternatyvios sankcijos tikslus - sukelti neigiamas pasekmes perkančiajam subjektui už jo atliktus neteisėtus veiksmus (pažeidimus).
Vis dėlto, komentaro autorių nuomone, trumpindamas sutarties galiojimo trukmę, teismas turėtų palikti galioti sutartį tokiam laikotarpiui, kuris leistų užtikrinti perkančiojo subjekto veiklai reikalingų prekių, paslaugų ar darbų tiekimo nepertraukiamumą.
Bauda ir Sutarties Vertė
Teismas perkančiajam subjektui gali skirti baudą, siekiančią iki 10 procentų pirkimo sutarties vertės.
Pateikiame lentelę, kurioje apibendrinami baudos dydžiai, priklausomai nuo sutarties vertės:
| Sutarties vertė (€) | Maksimali bauda (10% nuo sutarties vertės, €) |
|---|---|
| 100,000 | 10,000 |
| 500,000 | 50,000 |
| 1,000,000 | 100,000 |
Ši lentelė iliustruoja, kaip maksimali baudos suma didėja, priklausomai nuo pirkimo sutarties vertės. Svarbu atsižvelgti į tai, kad teismas nustato baudos dydį individualiai, atsižvelgdamas į pažeidimo pobūdį, mastą ir kitas reikšmingas aplinkybes.
PVM Aspektai
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis.
Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais.
Kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes.
PVMĮ 32 str. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
tags: #iprastines #nekilnojamojo #daikto #pirkimo