Investavimas į nekilnojamąjį turtą: galimybės ir iššūkiai

Tikriausiai kiekvienas pagalvojame, kad nekilnojamas turtas - puiki investicija, kuri vien savo buvimu neša pinigus. Tačiau tai ne visai tiesa, o po kiekviena investicija slypi šiokia tokia rizika, kuri gali ir neatsipirkti. Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamos alternatyvių investicijų klasei.

Nekilnojamojo turto investicijų rūšys

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant. Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.

Pagrindinės NT investicijų kategorijos:

• Biurai. Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.
• Prekybinės patalpos. Tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
• Pramoninės patalpos. Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas.
• Gyvenamosios patalpos. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Rizikos ir galimybės

Investicijos į nekilnojamąjį turtą atrodo paprastos tik iš pirmo žvilgsnio. Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką. Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai. Deja, tiesa ta, kad nekilnojamojo turto kainos iki dangaus neauga. Ekonomika turi ne tik kilimo, bet ir nuosmukio laikotarpius. Įsigytą nekilnojamą turtą visada reikės palaikyti tinkamos būklės - perdažyti sienas, atėjus laikui pakeisti baldus ir t.t.

Jei kartas nuo karto pasižvalgote po nekilnojamo turto pardavimų ar nuomos svetaines, jei galvojate, kad būsto ar kito objekto nuomos kainą galite nustatyti "iš akies", tai apie investavimą geriau net negalvokite. Nekilnojamo turto brokeriams pinigus moka ne už gražias akis, o rinkos išmanymą. O tai gana sudėtinga ir plati sritis, juk reikia žinoti tam tikros vietos nekilnojamo turtą rinką, nekilnojamo turto specifiką, pavyzdžiui, kokius objektus lengviau išnuomoti, kiek tokia investicija atsipirks ir t.t. Visgi, jei vis tiek labai norite investuoti į šią sritį, kreipkitės pagalbos į profesionalą. Tuo atveju, jei nekilnojamam turtui, kurį norite įsigyti vien investavimo tikslais, reikia finansinės injekcijos iš trečiųjų asmenų, pavyzdžiui, banko, reiktų gerai pagalvoti ar toks sprendimas yra išties išmintingas, nes yra rizika, kad įklimpsite į gana didelius finansinius rūpesčius. Investicija į nekilnojamą turtą - verslas, o bet kuriam verslui reikia laiko ir priežiūros. Be to, reiktų įvertinti ir tai, kad galimų nuostolių gali ir nepavykti išvengti.

Istoriškai investicijos į nekilnojamąjį turtą siejamos su patikimumu - tai stabilus turtas, kurio vertė per laiką paprastai auga. Jei įsigytas nekilnojamas turtas yra išnuomojamas, tokia investicija suteikia stabilią grąžą ir pajamas, o tuo pačiu - ir tikėtiną turto vertės augimą ilguoju laikotarpiu. Kita galimybė - investuoti į tokius objektus valdančius investicinius fondus arba bendroves, įvertinus, kaip jos valdo turimus objektus. Nors šios investicijos paprastai susijusios su didesne rizika, pvz., galimu vertės svyravimu, jei investuojama į akcijas, ilgalaikėje perspektyvoje galima tikėtis, kad prisiimant didesnę riziką bus kompensuota didesne grąža iš kapitalo prieaugio.

Kaip pradėti investuoti į NT su nedideliu kapitalu?

Tačiau ne visi turi pakankamai kapitalo, kad galėtų investuoti į nekilnojamąjį turtą. Daugelis bankų reikalauja, kad jūs investuotumėte bent 15 -20 % savo kapitalo (kaip pradinį įnašą). Yra keletas strategijų, kurios padeda investuoti į nekilnojamąjį turtą neturint daug pinigų, pavyzdžiui, investuoti kartu su partneriu, statybų rangovu ar gauti finansinį pasiūlymą tiesiogiai iš pardavėjo. Natūralu, kad rizikinga nusipirkti nekilnojamąjį turtą neturint pinigų. Skolintojų, kurie jums pasiūlys 100% finansuoti jūsų nekilnojamojo turto projektą, nėra daug. Paprastai turite sumokėti nuo 15% iki 20% nekilnojamojo turto vertės (kaip pradinį įnašą).

Į nekilnojamąjį turtą galima investuoti per sutelktinio finansavimo platformas, tokias kaip NORDSTREET, net ir neturint daug pinigų - tai yra alternatyvus būdas investuoti į NT. Sutelktinis finansavimas yra tinkamas investuotojams ne tik todėl, kad nereikia turėti daug pinigų, kad pradėtumėte investuoti, bet ir todėl, kad investuojant sutaupoma laiko ir rizika susijusi su projektų vertinimu sumažėja, todėl galite tiesiog turėti pasyvias pajamas.

Sutelktinio finansavimo platformos

• NORDSTREET. Minimali investicija į vieną projektą yra tik 100 EUR. NORDSTREET pristatomos tik visiškai užtikrintos paskolos (investuotojai įgyja pirmosios arba antrosios eilės hipoteką), kurios investuotojams suteikia vidutiniškai 12.5% metinę investicijų grąžą .
• Capital Go Invest. Su Capital Go Invest investuotoju gali tapti KIEKVIENAS! Kiekvienas turi galimybę rinktis nekilnojamojo turto projektą ir į jį investuoti pasirinktą sumą vos nuo 500 Eur. Paskolos davėjai investuoja į mūsų specialistų atrinktą projektą. Projektui surinkus reikalingą finansavimą įvyksta projekte aprašyto turto įkeitimas.

Privatūs investuotojai investuojantys į kelis nekilnojamojo turto projektus per sutelktinio finansavimo platformas padeda nekilnojamo turto vystytojams įgyvendinti projektus. Taigi nekilnojamo turto įsigijimo išlaidas finansuoja keli investuotojai, kurie gauna patrauklią grąžą, paprastai viršijančią 10% per metus. Sutelktinis finansavimas padeda pašalinti varginančius dokumentų pildymus, daug laiko reikalaujančias derybas su kreditoriais, taip pat stresą, susijusį su nekilnojamojo turto pirkimu.

Iš esmės mažesnis kapitalo įsipareigojimas bei galimybė investuotojams diversifikuoti savo investicijas į įvairius nekilnojamo projektus įvairiose šalyse sumažina įsipareigojimų neįvykdymo ir kapitalo nuostolių rizikas bei leidžia generuoti pasyvias pajamas.

tags: #investuoju #i #nekilnojamaji #turta