Nuomos Mokesčio Indeksavimas: Praktinės Klaidos ir Teismų Gairės Verslui

Ilgalaikės nuomos sutartys dažnai numato nuomos mokesčio indeksavimą. Vienas dažniausiai taikomų kriterijų - vartotojų kainų indeksas (VKI). Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Sandros Mickienės, tokia „standartinė“ formulė iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti patikima, tačiau netinkamai suformuluotos nuostatos gali turėti ir neigiamą poveikį.

Vartotojų kainų indeksas (VKI) dažnai pasirenkamas kaip nuomos mokesčio indeksavimo kriterijus ilgalaikėse nuomos sutartyse dėl kelių esminių priežasčių. Pirma, VKI yra oficialiai skelbiama statistinė reikšmė, atspindinti bendrą prekių ir paslaugų kainų pokytį šalyje, todėl jis laikomas objektyviu rodikliu. Antra, VKI taikymas suteikia šalims aiškų, lengvai suprantamą ir prognozuojamą pagrindą koreguoti nuomos mokestį, leidžiant išlaikyti sutarties ekonominę pusiausvyrą bei apsaugoti nuomotoją nuo infliacijos poveikio.

Pasak teisininkės, dažniausiai šalys nuomos sutartyje aiškiai susitaria, koks konkretus indeksas bus taikomas nuomos mokesčiui perskaičiuoti (pavyzdžiui, VKI pokytis per metus), nurodo jo skelbimo šaltinį, taip pat nustato taikymo pradžią ir apskaičiavimo formulę. Tokios formuluotės laikytinos tinkamomis, nes abi šalys supranta, kokiu rodikliu remiamasi ir kokiu būdu jis bus naudojamas. AVOCAD teisininkė įspėja, kad būtent tokiose situacijose ir kyla praktinių problemų: nuomos kaina gali pakilti tiek staigiai ir reikšmingai, kad nuomininkui tampa sudėtinga išlaikyti veiklos stabilumą.

„Tarkime, logistikos įmonė kiekvieną mėnesį moka 200 000 eurų nuomos mokestį. Jei dėl naujos ekonominės krizės ar pandemijos VKI pokytis siektų, pavyzdžiui, 20 %, pagal sutartyje numatytas indeksavimo taisykles perskaičiuotas nuomos mokestis išaugtų iki 240 000 eurų."

Svarbu suprasti, kad pagal Civilinį kodeksą ir teismų praktiką galioja principas pacta sunt servanda - sudaryta sutartis šalims privaloma kaip įstatymas. Tai reiškia, kad įsipareigojimai turi būti vykdomi net ir tada, kai tai tampa sudėtingiau ar finansiškai nepalankiau. Pagal teismų praktiką, nors konkrečių ekstremalių aplinkybių - tokių kaip pandemija ar geopolitiniai konfliktai - numatyti neįmanoma, verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes sutartis, gali ir privalo protingai numatyti, jog ilgesniu laikotarpiu gali įvykti reikšmingų ekonominių pokyčių, kurie lems infliacijos augimą.

Tiesa, teisininkė atkreipia dėmesį į tai, kad Civilinis kodeksas numato galimybę prašyti teismo pakeisti sutartį (pavyzdžiui, nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmą), jeigu atsiranda aplinkybės, iš esmės pakeičiančios šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Būtent tokio pobūdžio argumentais rėmėsi vienoje byloje ir nuomininkas, kuris prašė teismo pripažinti, kad pagal ilgalaikę nuomos sutartį nuomos mokestis turi būti indeksuojamas ne pagal faktiškai susiformavusį SVKI dydį, o taikant 1,9 proc. indeksą. Nuomininkas paaiškino, kad dėl karo Ukrainoje ir kitų ekonominių veiksnių SVKI pašoko iki 17,2 proc. Vis dėlto Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad vien reikšmingas SVKI padidėjimas savaime nereiškia iš esmės pasikeitusios sutartinių prievolių pusiausvyros, kuri pateisintų pacta sunt servanda principo išimtį.

Teismas akcentavo, kad sutartys turi būti vykdomos net ir tada, kai vykdymas tampa sudėtingesnis, o minėto instituto taikymas galimas tik esant fundamentaliam prievolių disbalansui. Teismas paaiškino, jog nagrinėjamu atveju momentinis SVKI šuolis padidino nuomos mokestį apie 33,8 proc., tačiau bendras sutarties kainos padidėjimas siekė viso labo tik 7,04 proc. Tai gali apsunkinti sutarties vykdymą, tačiau nelaikytina tokio masto pokyčiu, kuris pateisintų teisinį įsikišimą į šalių laisva valia sudarytą susitarimą.

Teismas taip pat pažymėjo, kad nors pandemijos ar karo sukelti veiksniai negalėjo būti prognozuojami, iš esmės pasikeitusia aplinkybe laikytinas pats indeksas, o ne priežastys, kurios jį nulėmė. Verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes (pvz., 10-15 metų) sutartis, turi protingai numatyti, kad per tokį laikotarpį gali vykti rinkos svyravimai, įskaitant ir reikšmingesnį infliacijos padidėjimą. Be to, pačios sutarties nuostatos rodė, kad nuomininkas prisiėmė infliacijos riziką - SVKI indeksavimas buvo įtvirtintas kaip besąlyginis ir neribotas, o jokios indeksavimo „lubos“ nebuvo numatytos.

Skirtingų indeksų metiniai ir vidutiniai metiniai pokyčiai gali ženkliai skirtis - kai kuriais atvejais net daugiau nei dvigubai. Tai reiškia, kad tais atvejais, kai nuomos kaina indeksuojama pagal metinį pokytį, nuomininkai gali susidurti su gerokai didesniu nuomos kainos padidėjimu nei tie, kurių indeksavimas susietas su vidutiniu metiniu pokyčiu.

„Sutarties derinimo etape įsivertinkite, kokius indeksus šalių pasirinkimas apimtų ir kaip šie indeksai kito per pastaruosius laikotarpius. Toks išankstinis vertinimas padeda geriau suprasti, kokią realią įtaką indeksacija gali turėti nuomos kainai ir kokios rizikos siejasi su skirtingais indeksais“, - pataria S. Mickienė.

Teisininkė įvardija ir alternatyvų sprendimą - nuomos mokesčio dydį sieti su patalpų išlaikymo bei priežiūros sąnaudomis. Jeigu šios sąnaudos nuomos laikotarpiu reikšmingai padidėja, sutartyje galima nustatyti kainos peržiūrėjimo mechanizmą.

Mažmeninei prekybai augus neregėtais tempais, anksčiau prekybos patalpų nuomininkams pro akis praslysdavęs sutarčių punktas dėl mokesčio indeksavimo pagal infliaciją kitąmet pareikalaus papildomų milijonų, tačiau nuomotojai dėl nuolaidų ne itin likę derėtis.

Mažmenininkai pripažįsta: pasirašydami nuomos sutartis dešimčiai metų į priekį, negalėję numatyti, kad ekonomika tūps žemyn, o infliacija išaugs iki dviženklio skaičiaus, penktadienį rašo dienraštis "Verslo žinios". Patalpų savininkai aiškina, kad, turėdami didžiulių finansinių įsipareigojimų, nepajėgs visiems suteikti nuolaidų.

Nuo vasario 1 d. Lietuvoje pradedamas taikyti naujas vartotojų kainų indeksas - 103,4 procento. Tai reiškia, kad tam tikros piniginės prievolės, kurios pagal teisės aktus ar sutartis indeksuojamos kasmet, didėja 3,4 procento. Šis mechanizmas taikomas automatiškai - be papildomų sprendimų ar atskirų susitarimų tarp šalių.

Teisininkė atkreipia dėmesį, kad praktikoje daugelis žmonių apie indeksavimą nežino arba jį ignoruoja, tačiau tai nekeičia teisinės pareigos. Nei mokėtojas, nei gavėjas negali teisėtai susitarti indeksavimo netaikyti ar jo neskaičiuoti.

Pasak R. Joskaudienės, būtent nežinojimas ar indeksavimo ignoravimas dažnai tampa ginčų priežastimi. Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.

Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.

Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz.

Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.

Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą. Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.

Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.

Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.

Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.

Pastaraisiais metais verslams teko susidurti su procesais, kurie itin stipriai paveikė sutartis tarp partnerių ar net sukėlė rimtų ginčų. Vienas iš jų - neseniai žiniasklaidoje nuskambėjęs nesutarimas tarp UAB „Krasta Auto“ ir UAB „OZO 10A” dėl pernai metais pasikeitusios patalpų nuomos kainos. Nors taškas šioje byloje dar nepadėtas, tačiau verslai gali rasti, ko iš šios situacijos pasimokyti, sako Aušrys Šliavas, advokatų kontoros COBALT patarėjas.

Bazinių palūkanų pakilimas, COVID-19, karas Ukrainoje turėjo įtakos verslų sutartiniams santykiams. Vienas ryškiausių pastarųjų metų pavyzdžių - byla, kurioje ieškovė UAB „Krasta Auto“, būdama nuomininke, kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pakeisti su nuomotoju UAB „OZO 10A” sudarytą nuomos sutartį. Konfliktas kilo, kai patalpų nuomos kaina buvo pakelta 19,7 procentų, anot nuomotojo, pagal sutarties sąlygas dėl tokiu dydžiu išaugusios infliacijos.

Visų pirma, anot A. Šliavo, tokioje ir kitose panašiose situacijose verta ieškoti kompromisinio sprendimo, nes gebėjimas susitarti sustiprina partnerių santykius ir pasitikėjimą bei dažnu atveju padeda pritraukti naujų klientų. Vis tik, teisininkas pastebi, kad susitarti pavyksta ne visada.

Anot COBALT patarėjo, pastaraisiais metais paplito praktika sutartyse nurodyti mokesčio indeksavimo „lubas“, kurios yra naudingos nuomininkui. „Iš esmės procentų dydis atspindi pastarųjų keliolikos metų kasmetinių infliacijų vidurkius. Tačiau konkrečių procentų užfiksavimas nuomos sutartyse priklauso nuo šalių derybinės galios. Bendra tendencija rodo, jog kuo didesnį patalpų plotą ir kuo ilgesniam terminui nuomininkas nuomojasi, tuo jis turi didesnę derybinę galią išsiderėti žemesnes, pavyzdžiui, 3 - 5 proc. nuomos mokesčio „lubas“, - sako A. Šliavas.

Rečiau paplitusi, tačiau taip pat galima praktika - nustatyti ir nuomos mokesčio „grindis“, kurios naudingos nuomotojui. Tai yra minimalus kasmetinio indeksavimo dydis, kurį nustato nuomotojas, o nuomininkas su juo gali sutikti arba ne. „Grindys“ dažniausiai siekia 2 - 3 proc.

Patarėjas taip pat pastebi, kad nuomos mokesčio svyravimai bus mažesni, jei indeksacija bus siejama ne su Lietuvos infliacijos indeksu, kaip daroma dažniausiai, bet su Europos Sąjungos arba Euro zonos valstybių vartotojų kainų indeksais.

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) nuomos santykiai iš esmės skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos - jie grindžiami ilgalaikiais finansiniais įsipareigojimais, investicijų grąža ir verslo rizikomis. Rinkoje esama įvairių ir itin finansiškai skausmingų komercinės nuomos ginčų pavyzdžių.

Nuomininkas buvo išsinuomojęs patalpas ilgam laikotarpiui - dešimčiai metų - ir, pritaikydamas jas savo veiklai, remontavo patalpas savo lėšomis, investuodamas jam reikšmingą sumą. Nutraukęs sutartį, nuomininkas pareiškė nuomotojui reikalavimą kompensuoti patirtas investicijas, jas traktuodamas kaip nuomojamų patalpų pagerinimą. Tačiau sutartyje nebuvo aiškiai susitarta, ar tokios investicijos laikytinos pagerinimu ir ar, nutraukus sutartį anksčiau laiko, jos turi būti kompensuojamos.

Pakalbėkime apie nuomos kainos kaitą, kurią apibrėžia indeksavimo mechanizmas. Jis komercinio nekilojamojo turto nuomos sutartyse paprastai suvokiamas kaip automatinė apsauga nuo infliacijos. Komercinio NT nuomos sutartyse šalys vis dažniau siekia suteikti sutartims lankstumo ir nusimato galimybę nutraukti sutartį anksčiau laiko.

Komerciniuose nuomos santykiuose nuomininko atliekami patalpų pagerinimai paprastai vertinami kaip pridėtinės vertės kūrimas. Atsižvelgiant į tai, jei nuomininkas patalpose atlieka investicijas ir ypač tada, jei tos investicijos yra pakankamai didelės, sutartyse svarbu apsibrėžti, kaip tokios investicijos bus kompensuojamos nuomininkui, jei sutartis bus nutraukiama anksčiau laiko, (jei tokios investicijos apskritai bus kompensuojamos nuomotojo), taip pat, per kokį laikotarpį tokios investicijos bus laikomos nusidėvėjusiomis.

Taigi, komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartys ilgą laiką veikia kaip stabilumo garantas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį su indeksavimu:

• Aiški indeksavimo formulė
• Indeksavimo "lubos" ir "grindys"
• Alternatyvūs kainos peržiūrėjimo mechanizmai
• Aiškus investicijų kompensavimo mechanizmas

Nuomos mokesčio indeksavimo pliusai ir minusai:

tags: #infliacijos #indeksas #turto #nuomai