Šiame straipsnyje aptarsime patalpų nuomos iš fizinio asmens apmokestinimo ypatumus Lietuvoje. Jei nuomojatės patalpas iš fizinio asmens, būtina sudaryti nuomos sutartį. Jos formą galima rasti internete, pavyzdžiui, verslas.banga.lt.
Nuomos mokesčio apmokestinimas
Pvz., jei susitarėte nuomoti patalpas už 100 Eur, fizinis asmuo privalo mokėti 15 proc. pajamų mokestį. Taigi, to šimto struktūra: 85 Eur fiziniam asmeniui ir 15 Eur mokesčiams.
Jei sąskaitas už apšildymą, telefono abonentinį mokestį ir pan. gausite to fizinio asmens vardu, tai bus fizinio asmens pajamos natūra. Jas reikės apmokestinti.
PVM klausimai
Kyla klausimas, o kaip su PVM? Jei fizinis asmuo nėra PVM mokėtojas, jokio PVM nebus, tik GPM. Tačiau, jei skaitėte PVM įstatymą (naująjį), tai dabar ir juridiniai asmenys turi teisę nuomoti BE PVM.
Galimi scenarijai ir jų apmokestinimas
Yra keli galimi scenarijai, kai nuomojatės patalpas iš fizinio asmens:
- Fizinis asmuo deklaravęs individualią veiklą - patalpų nuoma ir turi pažymėjimą.
- Nieko jis nedeklaravęs. Tada tai A klasės pajamos ir 15 procentų Jūs turite sumokėti kiekvieną kartą sekančią dieną po to, kai išmokėjote nuomos mokestį.
Komunaliniai mokesčiai
Dėl komunalinių paslaugų, tai jeigu apmokate už visas komunalkes, tai ne visa suma pajamos natūra, o tik ta dalis, kuri būtų mokama bet kokiu atveju, nesvarbu ar tom patalpom bet kas naudojasi ar ne, pvz. dujų abonentinis mokestis. Kita dalis nebus jo pajamos natūra.
Nuomos sutartis ir mokėjimų patvirtinimas
Sutartis nuomos turi būti raštiškos formos. Kas patvirtina nuomos mokesčio mokėjimus? Pati sutartis ir daugiau nebūtina nieko, nebent jeigu gyventojas verčiasi individualia veikla, tai jis gali kvitus išrašinėti kiekvieną mėnesį.
Už komunalines paslaugas kaip apmokėti, jeigu gyventojas sudaręs sutartis su paslaugų tiekėjais, nežinau, bet siūlyčiau taip: gyventojas su visais sąskaitai būtinais rekvizitais surašo už laikotarpį už ką ir kiek mokėti ir pateikia tokią sąskaitėlę Jums (geriausiai dar paslaugų tiekėjų sąskaitų kopijas pridėti). Sąskaitėles už kom. mokesčius atsišviesti ne tik kad galima, bet ir būtina. Rekomenduojama yra surašyti laisvos formos dokumentą su visais privalomais rekvizitais ir kopijas prisegti kartu.
Pinigų pervedimas į kitą sąskaitą
Jei fizinis asmuo nori, kad pinigus pervedinėtumėte į jo brolio sąskaitą banke, tai gali kelti klausimų. Realiai tai ne brolio butas ir pajamos gaunasi ne nuomos, o dovanojimo? Šiaip jau ne akmens amžius ir pats buto savininkas gali atsidaryti sąskaitą ar tiesiog išsiimti kortelę.
Kiti svarbūs aspektai
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
PVM klausimai
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau, jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc., reikėtų tai išsiaiškinti.
Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Nuoma tarp susijusių asmenų
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Specifinės situacijos
UAB išsinuomojo 5 metams patalpas iš fizinio asmens, įsipareigodama jas įrengti, investuojama 50 tūkst. Eur sumą. Ši suma traktuojama kaip nuomos mokestis, daugiau jokių nuomos mokesčių UAB nemokės. Išmokėjimų pinigais fiziniam asmeniui nėra, naudą jis gavo (patalpos įrengtos). Kaip manote, ar toks nuomos modelis yra GPM objektas? Jei tai, kada atsiranda prievolė mokėti GPM ? Pinigų išmokėjimo momento fiziniam asmeniui nėra.
Pajamos natūra gaunamos, kai tik užbaigiami darbai ar tai išrašoma PVM Sf ir tai tikrai bus GPM objektas, nes laikote kad tai nuomos pajamos. Bet abejoju dėl GPM procento, ar pajamos natūra ar nuomos pajamos.
Nuoma 1000 eur. Tuo pačiu dar pasitiklint noriu, o jeigu įmonė moka gpm, gali būti teisinga kad: 1000 fiz.asm.; 150 eur. gpm. pas mus 1000 leidž. 150 neleidžiami?
Individuali veikla ir patalpų nuoma
Jei dirbate pagal IV pagal pažymą ir nuomositės patalpas iš fizinio asmens, svarbu žinoti šiuos aspektus:
Individuali veikla - tai verslo forma, kuri leidžia asmeniui užsiimti komercine veikla be juridinio asmens kūrimo. Gyventojų pajamų mokestis yra pagrindinis mokestis, kurį moka individualios veiklos vykdytojai. Šio mokesčio norma yra 5-15%, priklausomai nuo gautų pajamų.
Individualios veiklos vykdytojai gali pasinaudoti leidžiamais atskaitymais, tokiais kaip išlaidos susijusios su verslo veikla. Tai gali apimti medžiagų, įrangos, paslaugų, nuomos, transporto ir kitų veiklos sąnaudų išlaidas.
Jei jūsų individuali veikla yra PVM mokėtoja - privalote mokėti pridėtinės vertės mokestį, kuris Lietuvoje dažniausiai yra 21%. PVM taikomas, kai metinės pajamos viršija tam tikrą ribą (šiuo metu - 45 000 eurų). PVM mokėtojai turi teisę atskaityti sumokėtą PVM už verslo išlaidas. Tai gali reikšmingai sumažinti bendras išlaidas, nes galite grąžinti mokesčius už pirktas prekes ar paslaugas susijusias su jūsų veikla.
Individualios veiklos vykdytojai privalo mokėti VSD įmokas, kurios skiriamos socialinei apsaugai (tokioms kaip pensijų, ligos ir motinystės draudimas). Taip pat privaloma mokėti sveikatos draudimo įmokas, kurios užtikrina teisę į medicinos paslaugas. Šios įmokos paprastai yra skaičiuojamos kaip tam tikra procentinė dalis nuo pajamų.
Individualios veiklos vykdytojai gali pasinaudoti leidžiamais atskaitymais, kurie sumažina apmokestinamąsias pajamas. Leidžiami atskaitymai yra svarbi mokesčių dalis, nes jie leidžia sumažinti bendrą apmokestinamąjį pelną, todėl sumažėja ir mokėtinas GPM.
Norint pradėti individualią veiklą - būtina ją registruoti. Tai gali būti padaryta internetu arba VMI. Individualios veiklos savininkai moka mokesčius pagal jų gautas pajamas. Individuali veikla yra susijusi su asmenine atsakomybe. Individuali veikla gali apimti įvairias sritis - konsultavimas, amatais, laisvai samdomas darbas, prekyba ir pan...
Vienas iš didžiausių individualios veiklos privalumų yra lankstumas. Pirmiausia reikia identifikuoti gautas pajamas iš individualios veiklos. PVM taikomas, kai metinės pajamos viršija 45 000 eurų. Jei esate PVM mokėtojas, turite mokėti 21% PVM nuo parduodamų prekių ar teikiamų paslaugų. VSD įmokos skaičiuojamos nuo apmokestinamųjų pajamų. VSD norma yra 12,52% (15,52% bendras su 3% kaupimu).
Rekomenduojama pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad būtų išvengta galimų klaidų ir problemų su mokesčių inspekcija.
Nekilnojamojo turto mokestis (NT mokestis)
Ar visada reikia mokėti NT mokestį, jei turiu būstą? Ne, tik jei jūsų NT vertė viršija nustatytą ribą. Pirmas būstas ar vaikai gali lemti didesnę neapmokestinamą ribą. Kaip sužinoti, ar man priklauso mokėti NT mokestį? Prisijunkite prie VMI sistemos arba naudokite Registrų centro NT vertės įrankį. Jei viršijate ribą - mokestis taikomas. Kur rasti tikslią savo NT vertę? Registrų centro puslapyje - pagal adresą arba unikalaus numerio paiešką. Ar reikia mokėti už paveldėtą turtą? Taip, jei jo vertė viršija nustatytą ribą ir nėra taikomos paveldėjimo lengvatos.
Kaip deklaruoti, jei turtą pardaviau metų eigoje? Deklaruoti reikia už laikotarpį, kai buvote savininku. Dalinė suma skaičiuojama proporcingai laikotarpiui. Ar yra būdų sumažinti mokestį ar išvengti jo? Taip, galima pasinaudoti lengvatomis (pirmas būstas, vaikų skaičius, etc.) arba tikslinti NT vertę, jei ji pervertinta.
Žemės mokestis ir žemės nuomos mokestis
Kasmet spalio pabaigoje dauguma gyventojų gauna pranešimus apie mokėtiną mokestį už žemę. Tokiu atveju svarbu tiksliai žinoti, koks mokestis yra mokamas - žemės mokestis ar žemės nuomos mokestis. Žemės ir žemės nuomos mokesčiai - visai skirtingi mokesčiai.
Žemės mokestį moka žemės savininkai ir jis apskaičiuojamas ir sumokamas į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą. Valstybinės žemės naudotojai moka ne žemės mokestį, o žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis. Deklaracija turi būti pateikiama iki einamųjų metų lapkričio 1 d. ir mokestis sumokamas iki einamųjų metų lapkričio mėn. 15 d.
Mokesčio mokėtojai yra ir fiziniai, ir juridiniai asmenys, kurie yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis. Mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai. Mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, o konkrečius tarifus nustato savivaldybės savo sprendimuose. Valstybinės žemės nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo kito mėnesio, kai buvo tapta žemės naudotoju, pirmos dienos.
Nuomininkas moka mokestį nuo apmokestinamosios vertės, kuri nustatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje. Savivaldybių tarybos savo biudžeto sąskaita turi teisę mažinti valstybinės žemės nuomos mokestį arba visai nuo jo atleisti.
Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas. Tačiau gali atsirasti prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM) nuo žemės nuomos pajamų. Šis mokestis mokamas ir su juo susijusios deklaracijos teikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai (toliau - VMI). GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.
Nustatant, kas turi mokėti ir deklaruoti GPM nuo žemės nuomos pajamų, svarbu įvertinti nuomotojo ir nuomininko mokesčio mokėtojo tipus - fizinis asmuo, fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą (pvz. ūkininkas) ar juridinis asmuo.
Jei nuomotojas yra fizinis asmuo ir nuomininkas yra fizinis asmuo, neįregistravęs individualios veiklos, tuomet mokestį moka ir metinę deklaraciją GPM311 teikia pats nuomotojas iki kitų metų gegužės 1 d. Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas yra fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas. Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki 15 mėnesio dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos. Kartu nuomininkas turi pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 iki kito mėnesio po nuomos išmokėjimo 15 d. ir metinę deklaraciją GPM312 iki kitų metų vasario 15 d.
Jei gyventojas gauna tik žemės nuomos pajamas ir jokių kitų pajamų negauna, nėra prievolės teikti GPM311 deklaracijos. Pažymėtina, kad pajamoms iš žemės nuomos netaikomas neapmokestinamas pajamų dydis (toliau - NPD). Todėl galima situacija, kad gyventojas, gaunantis pajamas iš nuomos, gauna ir kitas pajamas, pvz. darbo užmokestį, ir jam jau pritaikytas NPD darbo užmokesčiui, metams pasibaigus ir susumavus kartu visas pajamas, gali tekti grąžinti GPM į biudžetą. Dėl šios priežasties asmeniui, gaunančiam daugiau nei vienos rūšies pajamų, reikia teikti metinę deklaraciją GPM311. Taip pat svarbu žinoti, kad pagal GPM komentaro 23 str.
Nuomojant žemę iš juridinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas - šiuo atveju nuomotojas juridinis asmuo. Nuomininkas atsiskaito už žemės nuomą pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą faktūrą arba PVM sąskaitą faktūrą, priklausomai nuo to, ar nuomotojas yra PVM mokėtojas, ar ne. Todėl šioje situacijoje svarbu įvertinti PVM apskaičiavimo niuansus. Pažymėtina, kad pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str. Tačiau, jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, jeigu ir nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo. Tokiu atveju, šis pasirinkimas turi galioti ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems tokio tipo sandoriams ir apie šį pasirinkimą reikia deklaruoti VMI nustatyta tvarka. Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali traukti PVM į atskaitą.
Verslo liudijimas ir patalpų nuoma
Kokie yra individualios veiklos pagal verslo liudijimą apribojimai? Pagrindiniai apribojimai yra šie:
- per metus galima gauti pajamų:
- iki 2025-12-31 ne daugiau kaip 45 000 Eur*;
- nuo 2026-01-01 ne daugiau kaip 50 000 Eur*;
- negalima teikti paslaugų įmonėms, kai veiklos sutampa**;
- iš įmonių, nevykdančių analogiškos, kaip verslo liudijime, nurodytos veiklos, galima gauti ne daugiau kaip 4 500 Eur*** sumą;
- įsigijus prekybos verslo liudijimą per metus iš įmonių ir / ar kitų prekybos individualią veiklą vykdančių gyventojų galima gauti ne daugiau kaip 4 500 Eur sumą.
*Viršijus nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur), viršijančioji pajamų dalis apmokestinama kaip individualios veiklos pagal pažymą pajamos. Nuomojant gyvenamąsias patalpas, įsigijus gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimą, per kalendorinius metus galima gauti nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) pajamų. Nuo 2026-01-01 viršijus 50 000 Eur, tačiau kartu su kitomis ne iš darbo santykių gautomis pajamomis neviršijus 12 VDU (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur), viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. (išsamesnę informaciją galima rasti čia). Iki 2025-12-31 viršijus 45 000 Eur, viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, kaip turto nuomos pajamos, neįsigijus verslo liudijimo.
** Jeigu įsigijęs verslo liudijimą vykdote tokią pačią veiklą kaip ir juridinio asmens ir tokiam juridiniam asmeniui parduodate prekes (įskaitant ir savo gamybos prekes) ar teikiate paslaugas, tai iš tokio juridinio asmens gautos pajamos apmokestinamos kaip įregistruotos individualios veiklos pagal pažymą pajamos.
***Pajamų dalis, viršijanti 4 500 Eur, apmokestinama kaip įregistruotos individualios veiklos pagal pažymą pajamos.
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Pajamų apmokestinimas
Iš nuomos gaunamų pajamų apmokestinimas gyventojų pajamų mokesčiu: Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR.
Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc. Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius patalpų nuomos iš fizinio asmens apmokestinimo aspektus Lietuvoje. Svarbu atidžiai įvertinti visus niuansus ir, esant poreikiui, pasikonsultuoti su mokesčių specialistais.