Atsitiko taip, kad jūs nusprendėte parduoti nekilnojamąjį turtą. Kaip gi apmokestinamos nekilnojamojo turto pajamos? Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Šiame straipsnyje aptarsime PVM apmokestinimo ypatumus PVM mokėtojui parduodant ilgalaikį materialųjį turtą fiziniam asmeniui, remiantis Pridėtinės vertės mokesčio įstatymu (PVMĮ).
Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo?
Ilgalaikio turto pardavimas: parduosime su PVM ar be?
Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms.
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Veiklos kaip komplekso perleidimo sandorio PVM neskaičiuojamas.
Parduodant turtą, kuriam įsigyti buvo naudojama dotacija, dotacijos likutis nurašomas.
Yra ne vienas būdas užregistruoti pardavimą. Dažniausiai tai daroma dviem įrašais.
Jeigu automobilis nebenaudojamas veikloje, nėra draudžiama iki pardavimo jį perkelti į atsargas.
Jei nevažiuojantį automobilį įmonė gali parduoti tik už 1000 Lt, tai ši kaina ir yra rinkos kaina.
PVMĮ Nuostatos
Pridėtinės vertės mokesčio įstatyme (PVMĮ) yra išimčių, kai galima parduoti turtą be PVM. Tokio turto pardavimą reglamentuoja PVMĮ 106 straipsnis.
Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos. Motociklo pardavimas nėra atleistas nuo PVM, net jeigu įmonė jį pirko iš gyventojo ir be PVM.
Lengvojo automobilio, kurio PVM atskaita draudžiama, pardavimas neapmokestinamas. Parduodant lengvąjį automobilį, kuris laikomas krovininiu skaičiuojamas pardavimo PVM.
Teisės į išperkamosios nuomos būdu perkamą automobilį perleidimas yra laikomas prekių - automobilio tiekimu. Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM.
Maržos Apmokestinimo Schema
Neretai ūkininkai nuperka turtą iš fizinių asmenų, ne PVM mokėtojų, be PVM ir naudoja jį individualiai žemės ūkio veiklai. Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.
Pavyzdžiui, ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema".
Nekilnojamojo Turto Pardavimas
Pagal PVM įstatymo 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos apibrėžimus:
- Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. nuo jo užbaigimo.
- Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn. nuo jos užbaigimo.
Nors seno pastato pardavimas gali būti neapmokestinamas PVM, tačiau jį parduodant reikia pasitikrinti: ar pastatas nebuvo pirktas su PVM ir įtrauktas į PVM atskaitą, ar nebuvo pastatas pasistatytas ir PVM įtrauktas į PVM atskaitą. Galbūt pastate buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, kurio PVM taip pat įtrauktas į PVM atskaitą.
Tuomet, parduodant pastatą, kurio pirkimo PVM buvo įtrauktas į PVM atskaitą, be PVM, reikia tikslinti pirkimo PVM, tenkantį laikotarpiui iki PVM atskaitos tikslinimo pabaigos.
Žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, tačiau ši PVM lengvata netaikoma ir toks pardavimas apmokestinamas 21 proc. PVM tarifu, jeigu žemė yra skirta statyboms.
Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.
Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.
Automobilių Pardavimas
Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį.
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai
Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai.
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. arba didesnį GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc. arba daugiau.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. ir didesnį pajamų mokesčio tarifą.
Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
NT pardavimo pelno apmokestinimo santrauka
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
Kokie mokesčiai taikomi parduodant savos statybos gyvenamąjį namą?
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Parduodate naujos statybos butą / namą, kurį pirkote su daline apdaila. Kaip bus apmokestintas gautas pelnas?
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. pridavimą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 5 metua nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Deklaravimas iki gegužės 2 d.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Turto Įsigijimo Kaina
Turto įsigijimo kainai priskiriamos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto išlaidos.
Privalomi mokėjimai yra valstybės rinkliava, atlygis notarui už notarinių veiksmų atlikimą, mokestis už įregistravimą Registrų centre, valstybės rinkliava, privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.
Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.
Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto išlaidos.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti Registrų centro nustatyta jo vidutinė rinkos vertė arba vertė, nustatyta atlikus individualų nekilnojamojo turto vertinimą.
Parduodant turtą būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą; dovanojimo sutartį; paveldėjimo teisės liudijimą; nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai.
Paveldėjimo ir Dovanojimo Būdu Gautas Turtas
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Valstybės įmonės Registrų centras nustatyto jo vidutinę rinkos vertę.
Priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas. Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis.
Neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Tačiau ši taisyklė nėra absoliuti.
Apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu tik tada, jei dovanos gavėjas 10 metų nuo dovanojimo datos neišlaikė savo nuosavybės teisės į dovanotą turtą ir perleidžia tokį turtą trečiajam asmeniui.
Nėra apmokestinamos pajamos, gautos iš kitų gyventojų (ne iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių) dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį tais atvejais, kai gautų pajamų suma (vertė) neviršija 2 500 Eur.
Dovanotojas, dovanojantis kilnojamąjį daiktą, pavyzdžiui, automobilį, neapmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu dovanojimo sutarties pagrindu yra perleidžiamas automobilis, įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.
Deklaravimas ir Mokėjimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2021 m. gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki 2022 m. gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas 2021 m. metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki 2022 m. gegužės 2 dienos.
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
tags: #ilgalaikio #turto #perleidimo #pelno #mokestis