Pastaruoju metu vis dažniau pasitaiko atvejų, kai viešbučiai parduoda savo kambarius kaip atskirus apartamentus. Ši tendencija ypač pastebima kurortuose, tokiuose kaip Palanga, Druskininkai ir Birštonas. Tačiau prieš įsigyjant tokį būstą, svarbu žinoti, kuo jis skiriasi nuo įprasto buto ir kokie iššūkiai gali kilti.
Viešbučio kambarys gali būti patrauklus, bet svarbu žinoti teisinius niuansus.
Du Viešbučių Pasirinkimai: Nuoma Arba Pardavimas
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius teigia, kad šiuo metu viešbučiai renkasi du kelius: nuomoja apartamentus arba kurortuose mažesni objektai parduoda patalpas. Didžiuosiuose Lietuvos miestuose viešbučiai pereina prie ilgalaikės nuomos, o mažesniuose miestuose dalis nusprendė išeiti iš viešbučių verslo ir gyventojams parduoda atskirus apartamentus.
„Capital Team“ vadovas ir NT brokeris Mantas Mikočiūnas pažymi, kad viešbučio kambarių transformacija į butus labiau pastebima pajūryje, ypač Palangoje. Tuo esą užsiima maži senesni viešbučiai, kurie reikalauja didelio remonto. Jie sprendžia, ar daryti remontą, ar patalpas išskaidyti į atskirus apartamentus, kadangi pajūryje yra daug butų ne gyvenamosios, o poilsio, paskirties.
Privalumai ir Trūkumai
Nors gyventojus toks būstas gali vilioti mažesne rinkos kaina, tačiau toks būstas, anot NT ekspertų, gali atnešti ir nemažai iššūkių. Žmonės nusiperka tam tikrą specifinį turtą, kuris nebuvo skirtas nuolatiniam gyvenimui. Tai reiškia, kad jį reikia pritaikyti nuolatiniam gyvenimui, jeigu planuojama ten gyventi ilgesnį laiką.
Trūkumai:
- Reikia įsirengti virtuvėlę.
- Pastiprinti elektros, galbūt ir kitų tinklų galingumą.
- Gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį, kurį moka viešbučiai.
- Gali nebūti vaikų žaidimų aikštelės.
- Parkavimo normatyvai - gerokai mažesni.
- Langai gali būti nedideli, pro langus gali patekti mažiau saulės.
- Mažiau apželdinta aplinka.
Privalumai:
- Mažesnė kaina nei įprasto būsto.
- Dažnai patraukli vieta, rami aplinka arba geras susisiekimas.
Modernus viešbučio kambarys gali būti patogus, tačiau svarbu įvertinti ilgalaikio gyvenimo perspektyvas.
Teisiniai Aspektai ir Iššūkiai
22 metus NT srityje dirbanti Palangos NT agentūros „Rolijona“ vadovė Ona Mackevičienė tikina, kad viešbučio kambarių skaidymas į atskirus vienetus grąžina rinką du dešimtmečius atgal. Anot jos, pandemija padiktavo, kad gyventojai traukia gyventi į pajūrį, todėl perka viską ir negalvoja apie pasekmes, ką reikės daryti, kai turtą reikės parduoti, ir koks bus jo likvidumas.
O. Mackevičienė tokių objektų pardavimu nebeužsiima, mat nenori vėliau sulaukti žmonių piktų komentarų ir keiksnojimų. Ji įspėja, kad komercinės paskirties viešbutį perdarius į butus, atsiranda masė įvairių problemų: parkingo, garso izoliacijos, komunalinių, šiukšlių išvežimo klausimai ir t. t. Sudėtinga padaryti atskirus turtinius vienetus ir vadinamiems butams suteikti adresus.
Kaina ir Finansavimas
Parduodant visą viešbutį kaip vieną objektą, kvadratinio metro kaina galėtų būti apie 1000 Eur, tačiau atsiradus galimybei jį konvertuoti į mažus butus, kvadrato kaina gali siekti ir 3000 Eur. Anot „Capital Team“ vadovo M. Mikočiūno, viešbučio išskaidytų apartamentų kaina priklauso nuo vietos ir atstumo iki jūros. Tokio būsto kainos esą prasideda nuo 1 tūkst. Eur iki 2 tūkst. už kv. m.
Bankai nelabai noriai finansuoja tokį būstą. Tikintys gauti paskolą žmonės gali jos ir negauti. Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės.
Skirtumai Tarp Butų ir Apartamentų
Formaliai, patalpos, kurios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiria, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų segmentą).
Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Šiuo metu Vilniuje yra apie 30 daugiabučių projektų, kur dalis butų yra negyvenamosios paskirties - kelių paskirčių butų įrengimas viename pastate leido nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams statyti butus negyvenamosios paskirties sklypuose, kai sklypų paskirtį pakeisti buvo neįmanoma arba per brangu.
Iš maždaug 5000 neparduotų butų Vilniuje, apie 600 arba 12 proc. yra negyvenamosios paskirties - maždaug kas dešimtas laisvas butas. Iš jų apie 200 butų yra pastatyti, o 400 - dar statomi. Daugiausia negyvenamosios paskirties butų yra Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje.
Rekomendacijos
Prieš perkant viešbučio kambarį, būtina atidžiai išnagrinėti visus teisinius dokumentus, išsiaiškinti patalpos paskirtį, mokesčius ir apribojimus. Taip pat rekomenduojama pasikonsultuoti su NT ekspertais ir teisininkais, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą, ypač butų nuomai, laikomas vienu saugiausių būdų investuoti kapitalą. Nors privati nekilnojamojo turto pirkimo ir nuomos sritis yra gana įprasta, daugiabučio tipo viešbučiai (apartamentų viešbučiai) vis dar kelia abejonių. Taigi, ar verta investuoti į apartamentų viešbutį?
Kiekvienas investuotojas, turintis kapitalo, anksčiau ar vėliau svarsto galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą. Nebūtina turėti šimtus butų, kad užsidirbtumėte pinigų iš nuomos. Apartamentų viešbučiai yra įdomus ir saugus pasirinkimas.
Apartamentų viešbutis - tai specifinis nuosavybės tipas, kuriame derinamos tradicinio viešbučio ir gyvenamojo pastato savybės. Tokių viešbučių dažniausiai galima rasti populiariose turistinėse vietose, pavyzdžiui, pajūrio ar kalnų kurortuose, taip pat dideliuose miestuose ir verslo centruose. Daugiabutyje esančiame viešbutyje atskiri kambariai turi atskiro juridinio asmens statusą - jie turi savo žemės ir hipotekos registrus, kurie leidžia juos pirkti, parduoti ir nuomoti panašiais principais, kaip ir butų vystytojai.
Kas Yra Apartamentų Viešbutis?
Buto viešbutyje pirkėjas tampa konkretaus kambario savininku, kurį gali naudoti tiek savo poilsiui, tiek trumpalaikei nuomai. Šis modelis leidžia savininkams gauti finansinės naudos iš nuomos. Įprastai sutartyse su objekto operatoriumi numatoma, kad savininkas turtu gali naudotis kelias savaites per metus, o likusį laiką jis išnuomojamas svečiams, taip uždirbant savininkui pajamas.
Kondo viešbučiai atstovauja aukščiausios kokybės nekilnojamojo turto sektoriui. Šios investicijos pasižymi aukštu apdailos standartu, prabangia įranga ir plačiu viešbučio paslaugų spektru, pavyzdžiui, registratūra, kambarių aptarnavimu, SPA, restoranais ir baseinais. Tai neabejotinai aukščiausios kokybės rinka.
Hibridiniai apartamentų viešbučiai ir apartamentų viešbučiai populiarėja daugumoje didžiųjų pasaulio miestų ir atostogų kurortų. Tai dinamiškai besivystanti daugiafunkcinio nekilnojamojo turto investicijų rūšis. Išsivysčiusiose rinkose daugiabučiai viešbučiai sudaro nuo 10 iki 20% aukščiausios klasės viešbučių paslaugų, nors ir yra didelių skirtumų. Bankoke jie sudaro tik 4%, o Majamyje pajūryje net 40% nuosavybės yra daugiabučiai viešbučiai.
Kodėl Populiarūs Apartamentų Viešbučiai?
Apartamentų viešbučiai pritraukia investuotojus ir viešbučių operatorius dėl naudos, kurią jie siūlo abiem pusėms. Viešbučio operatorius gauna užbaigtą ir įrengtą viešbutį aukščiausioje vietoje, o investuotojas įgyja galimybę saugiai investuoti kapitalą su patrauklia grąža. Nors prabangaus kurorto statyba gali kainuoti daugiau nei 500 milijonų dolerių, tokio tipo nekilnojamojo turto paklausa užsienyje išlieka pastovi. Atostogų butų rinka klesti, kaip matyti iš tokių projektų kaip Waikiki viešbutis Havajuose, kur visi 500 butų pirmą dieną buvo parduoti už 700 mln.
Infrastruktūros dėka viešbutis, pritaikytas paslaugas ir operatoriaus prekės ženklą bei patirtį, buto viešbutis yra išskirtinė investicija. Tokio tipo įrenginiai užtikrina sklandų ekonominės naudos generavimą tiek viešbučio vadovui, tiek atskirų butų savininkams.
Visame pasaulyje apartamentų viešbučiai yra populiarūs prabangiuose kurortuose ir turistinėse vietovėse. Pavyzdžių galima rasti tokiose vietose kaip Majamis, kur tokio tipo turtas atsirado šeštajame dešimtmetyje, taip pat prestižinėse Europos, Azijos ir Artimųjų Rytų vietose.