Kai kalbame apie dideles paskolas, ypač būsto įsigijimui, dažnai susiduriame su terminu "įkeistas nekilnojamasis turtas". Bet kas tai iš tikrųjų yra ir kaip tai veikia? Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kas yra įkeistas nekilnojamasis turtas, kokios jo rūšys ir kaip jis reguliuojamas Lietuvoje.
Teisininkė Ieva Pukelienė
Kas yra hipoteka?
Trumpai tariant, hipoteka yra paskola, užtikrinta įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą.
Esminis hipotekos tikslas yra patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą. Hipotekos objektu gali būti kaip atskiras objektas viešajame registre registruojamas, iš civilinės apyvartos neišimtas nekilnojamasis turtas arba tik žemė, tai yra objektai, kurie gali būti parduodami viešose varžytynėse.
Pavyzdys: Asmuo, kuris nori įsigyti namą ir gauna banko paskolą, dažnai turi įkeisti perkamą nekilnojamąjį turtą bankui kaip garantiją, kad paskola bus grąžinta.
Svarbu: apie hipoteką svarstyti nereikia tuomet, jeigu imate smulkesnę paskolą.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
- Priverstinė hipoteka: atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių. Kaip pavyzdį galima pateikti alimentų mokėjimą.
- Sutartinė hipoteka: atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų.
Sutartinė hipoteka gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Hipotekos rūšių apibūdinimas:
| Hipotekos Rūšis | Apibūdinimas |
|---|---|
| Įmonės hipoteka | Įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. |
| Paprastoji hipoteka | Vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Jungtinė hipoteka | Kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Svetimo daikto hipoteka | Nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą. |
| Maksimalioji hipoteka | Nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. |
| Bendroji hipoteka | Kelių atskiriems savininkams priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. |
| Sąlyginė hipoteka | Kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. |
Pagrindinės kredito suteikimo sąlygos
Norint gauti būsto kreditą su įkeistu nekilnojamuoju turtu, reikia atitikti tam tikras sąlygas:
- Reikalavimai gavėjui: Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje, gaunantiems tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį, pajamas pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.
- Pajamos: Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.
- Suma ir terminas: Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.
- Valiuta: Kreditai teikiami eurais.
Palūkanos
Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.
- Kintamosios palūkanos: tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR.
- Fiksuotosios palūkanos: tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui.
Užtikrinimo priemonės ir kredito grąžinimas
Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą:
- įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai
- įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas draudimo bendrovėje
Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos. Pirmą įmoką sudaro tik palūkanos.
Kredito grąžinimo metodai
Galimi du kredito grąžinimo metodai:
- Linijinis metodas: Pagrindinė kredito suma yra suskaidoma vienodomis dalimis, kurios mokamos kiekvieną mėnesį. Prie jų pridedamos palūkanos, apskaičiuojamos nuo negrąžintos kredito dalies už faktinį dienų skaičių.
- Anuiteto metodas: Kiekvieną mėnesį mokama vienoda įmoka, kurią sudaro grąžinamas kreditas ir palūkanos. Iš pradžių didesnę dalį įmokos sudaro palūkanos.
Bankui įkeisto buto pardavimas
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
- Realistiškai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu.
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.
Svarbu: Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Reikalingi dokumentai parduodant įkeistą butą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
Turto perdavimas įkaito turėtojui bankroto atveju
Nagrinėjant turto perdavimo įkaito turėtojui klausimą bankroto atveju, svarbu atsižvelgti į Juridinių Asmenų Nemokumo Įstatymo (JANĮ) nuostatas. Vienas iš svarbiausių aspektų - ar turtas naudojamas ūkinėje komercinėje veikloje.
JANĮ 98 straipsnio 4 dalies nuostata numato, kad turto perdavimas hipotekos kreditoriui įmanomas tik po to, kai administravimo išlaidos yra faktiškai apmokamos, pervedant jas į juridinio asmens kreditorių sąskaitą.
tags: #ikeistas #nekilnojamasis #turtas