Šiame straipsnyje aptarsime patalpų nuomos buhalterinės apskaitos reikalavimus Lietuvoje, įskaitant mokesčius, PVM (pridėtinės vertės mokestį) ir kitus svarbius aspektus. Nagrinėsime, kaip tinkamai tvarkyti išlaidas vykdant individualią veiklą ir kokie reikalavimai taikomi nuomos sutarčių sudarymui bei apskaitai.
Bendrieji Nuostatai
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
PVM Aspektai
Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Jeigu LPF (labdaros ir paramos fondas) nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI (Valstybinei mokesčių inspekcijai).
Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Pagal PVMĮ (Pridėtinės vertės mokesčio įstatymą) 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama. PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos.
Buhalterinė apskaita: kada verta tapti PVM mokėtoju
Mokesčiai
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. NTM (nekilnojamojo turto mokestį) moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. veiklą. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM (gyventojų pajamų mokestis) tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Nuomos Sutartys ir Apskaita
Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ (Asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymo) įsigaliojimo, t. y. Jos registruoti VMI nereikia. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc. Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
Kai UAB (uždaroji akcinė bendrovė) išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.
Individuali veikla ir Verslo Liudijimai
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Išlaidos ir Leidžiami Atskaitymai
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
Mokesčiai notarui ir RC (Registrų centrui), kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą. Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
Išlaidų apskaičiavimo būdai
Vykdant individualią veiklą, tinkamas išlaidų tvarkymas yra vienas svarbiausių dalykų. Kiekviena veiklai būtina išlaida gali būti pripažįstama leidžiamu atskaitymu, o tai tiesiogiai mažina apmokestinamąsias pajamas. Jei šios išlaidos apskaitomos ir deklaruojamos teisingai, gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas tik nuo realaus pelno, o ne nuo visų gautų pajamų.
Yra du būdai, kaip galima apskaičiuoti išlaidas:
- Faktiškai patirtos išlaidos: atskaitoma reali išlaidų suma, būtina dokumentų pagrįstis.
- 30 % nuo pajamų: alternatyva be dokumentų, leidžiama atskaityti fiksuotą procentą nuo pajamų.
Fiksuota 30 % atskaita yra supaprastintas būdas, kurį dažnai renkasi smulkesnių paslaugų teikėjai, kūrybininkai ar tie, kurių veikloje realios išlaidos nėra didelės. Šio būdo negalima taikyti, kai pajamos gaunamos iš darbdavio ar asmens su kuriuo yra darbo santykiai (ar jų esmę atitinkantys santykiai). Tokiais atvejais privalu naudoti tik faktiškas išlaidas.
Faktinės išlaidos labiau tinka tiems, kurių veikloje yra daug sąnaudų: prekyba, gamyba, paslaugos su dideliais transporto ar įrangos kaštais. Leidžiami atskaitymai skaičiuojami pagal realias, dokumentais pagrįstas išlaidas. Reikia saugoti sąskaitas faktūras, kvitus, sutartis. Be jų VMI šių išlaidų nelaikys leidžiamais atskaitymais.
Turto, naudojamo individualioje veikloje, įsigijimo išlaidas priskiriant leidžiamiems atskaitymams, svarbu, ar šis turtas priskiriamas trumpalaikiam ar ilgalaikiam turtui. Jeigu gyventojas kompiuterį, telefoną, biuro baldus ar buitinę techniką naudoja individualioje veikloje, tai jų įsigijimo išlaidas gali priskirti atskaitymams, jeigu jis pasirinkęs leidžiamais atskaitymais laikyti faktiškai patirtas išlaidas, pagrįstas juridinę galią turinčiais dokumentais.
Pavyzdys: 20 000 € pajamų per metus
- 30 % fiksuota atskaita
- Pajamos: 20 000 €
- Leidžiami atskaitymai (30 %): 6 000 €
- Apmokestinamosios pajamos: 20 000 - 6 000 = 14 000 €
- GPM (15 %): 2 100 €
- Faktinės išlaidos - mažesnės nei 30 %
- Pajamos: 20 000 €
- Leidžiami atskaitymai: 4 000 €
- Apmokestinamosios pajamos: 20 000 - 4 000 = 16 000 €
- GPM (15 %): 2 400 €
- Faktinės išlaidos - didesnės nei 30 %
- Pajamos: 20 000 €
- Leidžiami atskaitymai: 9 000 €
- Apmokestinamosios pajamos: 20 000 - 9 000 = 11 000 €
- GPM (15 %): 1 650 €
Jei realios išlaidos mažesnės už 30 % pajamų, verta rinktis 30 % atskaitą. Jei realios išlaidos didesnės už 30 % pajamų, apsimoka rinktis faktines išlaidas.
Kaip pagrįsti išlaidas?
VMI nurodo, kad leidžiamiems atskaitymams pagrįsti būtina turėti:
- Sąskaitas faktūras (už prekes, paslaugas, žaliavas, įrangą ir pan.);
- Kasos aparatų kvitus (kai jie tinkamai atitinka apskaitos dokumentų reikalavimus);
- Banko išrašus (kai mokėjimai atlikti elektroniniu būdu ir išlaidos susijusios su veikla);
- Sutartis (nuomos, paslaugų teikimo, licencijų, darbo priemonių įsigijimo ir pan.);
- Kitus dokumentus, kurie patvirtina išlaidų faktą (pvz., transporto dokumentus, draudimo polisus).
Dokumentai, pagrindžiantys pajamas ir išlaidas, turi būti saugomi ne trumpiau kaip 10 metų. Išlaidos turi būti pagrįstos juridinę galią turinčiais dokumentais (sąskaitos faktūromis, PVM sąskaitomis faktūromis, importo deklaracijomis, kasos aparato kvitais). Iš ūkinės operacijos turinio, turi būti galima nustatyti kas, kam, už kiek ir kokią prekę (paslaugą) pardavė.
Praktiniai patarimai, kaip tvarkytis su dokumentais
- Skaitmeninti dokumentus.
- Naudoti atskirą el. paštą ar aplanką sąskaitoms ir sutartims saugoti.
- Tvarkyti pagal kategorijas.
- Vesti paprastą žurnalą arba naudoti buhalterinę programą.
- Naudoti debesų saugyklas (pvz., Google Drive, OneDrive).
Kaip pasirinkti tinkamiausią būdą?
Tinkamas pasirinkimas priklauso nuo veiklos pobūdžio, išlaidų dydžio ir apskaitos galimybių.
- Kai veiklos išlaidos yra nedidelės (pvz., konsultacijos, kūrybinė veikla, vertimai, IT paslaugos).
- Kai sunku surinkti arba pagrįsti išlaidas dokumentais.
- Kai norima supaprastinti apskaitą ir sutaupyti laiko.
Jei metinės pajamos yra 20 000 €, o realios išlaidos tesiekia 3 000 €, labiau apsimoka taikyti 30 % atskaitą (6 000 €), nes ji suteikia didesnę leidžiamų atskaitymų sumą.
Nekilnojamojo Turto Valdymo Sistemos
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje pastaraisiais metais sparčiai auga - didėja tiek fizinių, tiek juridinių asmenų investicijos į gyvenamąjį ir komercinį turtą. Dėl šios priežasties vis daugiau NT savininkų, administratorių ir įmonių renkasi nekilnojamojo turto valdymo sistemas, kurios automatizuoja kasdienius procesus ir leidžia valdyti objektus daug efektyviau.
Profesionali NT valdymo sistema sujungia visus procesus į vieną vietą. Daugelis žmonių mano, kad „nuomos apskaitai užtenka Excel“.
Parama Būstui Išsinuomoti
Būsto nuomos kompensacija - viena iš paramos būstu formų. Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio.
Vilniaus miesto savivaldybės taryba prie mokamos LR Vyriausybės nustatyto dydžio nuomos mokesčio dalies kompensacijos nusprendė skirti ir kompensacijas tam tikroms asmenų grupėms iš Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto: 200 Eur skiriama likusiems be tėvų globos vienišiems asmenims, kurie yra įrašyti į Asmenų ar šeimų, turinčių teisę į paramą būstui išsinuomoti, sąrašą; 300 Eur skiriama asmenims su negalia, kurie turi teisę socialinį būstą išsinuomoti ne eilės tvarka.
Artimieji giminaičiai - tiesiosios linijos giminaičiai iki antrojo laipsnio imtinai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai) ir šoninės linijos antrojo laipsnio giminaičiai (broliai ir seserys).
Likęs be tėvų globos asmuo - asmuo iki 18 metų, kurio abu tėvai yra mirę arba turėtas vienintelis iš tėvų yra miręs ir (arba) kuriam yra nustatyta laikinoji ar nuolatinė globa (rūpyba).
Naudingasis būsto plotas - bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įmontuotų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) plotas. Į naudingąjį būsto plotą neįskaitomas balkonų, terasų, rūsių, nešildomų lodžijų plotas.
Asmuo su negalia - asmuo, kuriam Lietuvos Respublikos neįgaliųjų socialinės integracijos įstatymo nustatyta tvarka nustatytas arba sunkus ar vidutinis neįgalumo lygis, arba 40 proc.
tags: #iesko #patalpu #nuomai #buhalterijai