Perkant senos statybos butą ir jo įsigijimui prašant būsto paskolos, gyventojai susiduria su bankų prašymais atlikti perkamo turto vertinimą. Tiesa, kiekvienas bankas turi savo taisykles, kada turto vertinimas yra būtinas, o kada jo nereikia. Tai priklauso nuo būsto amžiaus, paskirties ir pan. Tačiau jeigu žvalgotės buto dar sovietmečiu statytame daugiabutyje, tokiu atveju turto vertinimo neišvengsite.
Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu įvertinama reali turto vertė. Tad jeigu ketinate pirkti butą, turto vertinimo metu ekspertas, atsižvelgdamas į tam tikrus šio NT privalumus ir trūkumus, nustato realią turto vertę. Ji gali būti didesnė arba mažesnė nei pageidauja turto savininkas.
Oficialus turto vertinimas yra būtinas imant paskolą žemės sklypui ar būsto įsigijimui, kadangi leidžia bankui ar kredito bendrovei įvertinti, ar NT kaina atitinka prašomos paskolos dydį. Bankai ir kitos kreditą teikiančios bendrovės visada reikalauja turto vertinimo, tam, kad įsitikinti, jog prašoma paskolos suma atitinka realią turto vertę.
Kas Yra Turto Vertinimas?
Vertinti turtą - tai viena svarbiausių sudedamųjų turto pirkimo / pardavimo / draudimo / dovanojimo / likvidavimo / įkeitimo proceso dalių, kurios esmė - suteikti objektyvias, nepriklausomas ir tikslias išvadas apie vertinamą objektą. Vertinimas atskleidžia vertinamo objekto būklę bei labiausiai tikėtiną rinkos vertę, arba kainą.
Turto vertintojai teikia ataskaitas, lemiančias svarbius su turtu susijusius sprendimus: kredito suteikimą, investicijas, apmokestinimą, draudimą. Tam, kad šie sprendimai būtų teisingi ir tikslūs, labai svarbus turto vertintojų profesionalumas bei tinkama kvalifikacija. Patartina turto vertintojus rinktis atsakingai, domėtis jų kvalifikacija ir patirtimi.
Kada Reikia Nustatyti Turto Vertę?
Nekilnojamojo turto vertinimas, t. y. namų, butų, žemės sklypų, (ne)baigtų statybinių objektų, miškų, inžinerinių tinklų, administracinių ar komercinių patalpų ir kt. objektų vertinimas reikalingas:
- kai nekilnojamojo turto objektas perkamas / parduodamas / nuomojamas / dovanojamas;
- draudžiant / deklaruojant turtą;
- imant banko paskolą nekilnojamajam turtui (dažniausiai būstui ar žemės sklypui) įgyti;
- sprendžiant ginčus dėl turtinės objekto vertės;
- nustatant turtui padarytą žalą;
- sudarant turto dalybų sutartis santuokos ar skyrybų atvejais;
- nustatant investicinę objekto vertę.
Kilnojamojo turto vertinimas, t. y. lengvųjų / krovininių / komercinės paskirties transporto priemonių, gamybinio inventoriaus, įrengimų, statybinės technikos, žemės ūkio / sodų / miškų produkcijos, įvairios namų apyvokos, technikos daiktų, baldų ir t. t. vertinimas reikalingas:
- keičiantis turto savininkams;
- kai turtas parduodamas / perkamas / nuomojamas / dovanojamas / įkeičiamas;
- deklaruojant / apmokestinant turtą;
- sprendžiant ginčus dėl turto vertės;
- draudžiant / nustatant nuostolius;
- nustatant nuomos mokestį.
Verslo vertinimas, t. y. prekės ženklo, vertybinių popierių, akcijų ir akcijų paketų, intelektinės nuosavybės, įmonių ir atskirų verslo sisteminių dalių vertinimas reikalingas:
- keičiantis turto savininkams;
- perkant / parduodant / įkeičiant įmonę;
- likviduojant / restruktūrizuojant / reorganizuojant įmonę;
- vertinant vertybinius popierius;
- nustatant prekinių ženklų vertes;
- perkainojant ilgalaikį materialųjį turtą;
- sprendžiant ginčus dėl turto vertės.
Kaip Vyksta Turto Vertinimas?
Vertinimo procesas prasideda nuo susitarimo tarp kliento ir turto vertintojo, kuriame išgryninami svarbiausi kliento poreikiai. Vertintojas iš kliento gauna svarbiausius dokumentus: nuosavybės teisės dokumentus, matavimo duomenis, kadastrinius žemėlapius ir kt., ir juos patvirtina.
Turto vertinimas apima išsamią objekto apžiūrą, kurios metu fiksuojami visi svarbiausi fiziniai parametrai, fotografuojamas turtas ir patikrinama, ar objektas atitinka pateiktus dokumentus. Po objekto apžiūros, vertintojas renka informaciją apie rinkos sąlygas, statybos ir nuomos kainas bei kitus vertinimui svarbius duomenis. Vertinimo ataskaita rengiama tiksliai ir išsamiai, nurodant objekto vertę ir pateikiant įrodymus.
Prieš užsakant nekilnojamojo turto vertinimą, svarbu patikrinti, ar visi reikalingi dokumentai, tokie kaip nuosavybės teisės įrodymai, kadastriniai matavimai, nekilnojamojo turto planai, statybos bei remonto dokumentacija, yra tvarkingi ir užregistruoti Registrų centre.
Vertinimo procesas apima:
- Susitikimą su užsakovu, poreikių išklausymą.
- Vertinamo objekto dokumentų rinkimą, tikrinimą ir analizę.
- Sutarties sudarymą.
- Vertinamo turto apžiūrą.
- Turto vertės skaičiavimą.
- Turto vertinimo ataskaitos pristatymą užsakovui.
Susitikus su užsakovu ir išsiaiškinus kliento poreikius, iškart renkami ir tikrinami visi su vertinimo objektu susiję dokumentai (pavyzdžiui, vertinant nekilnojamąjį turtą, reikalingi Registrų centro išrašai, kadastrinių matavimų bylos, žemės sklypų planai ir kt.). Atlikus dokumentų patikrą ir patvirtinus turto vertinimo metodus, su užsakovu pasirašoma turto vertinimo sutartis.
Apžiūrėjęs vertinamą objektą ir įvertinęs visus svarbiausius aspektus, turto vertintojas skaičiuoja vertinamo objekto vertę ir užsakovui pristato detalią turto vertinimo ataskaitą.
Kvalifikuoti turto vertintojai išskiria tris svarbius faktorius, lemiančius turto vertinimo trukmę: tai vertinamo turto objektas, vertinimo tikslai ir sudėtingumas. Įprastai turto vertinimas vykdomas iki trijų darbo dienų. Kaina priklauso nuo individualaus projekto, todėl derinama kiekvienu atveju atskirai.
Jei jums pavyksta greitai suderinti laiką su vertintoju, o vertinamas NT objektas nėra sudėtingas, visą procedūrą galima atlikti per keletą dienų. Tam, kad ši procedūra praeitų kuo sklandžiau, verta kreiptis į kelis vertintojus iš karto.
Pasirinkite patikimą vertintoją, kuris specializuojasi turto vertinimuose siekiant paskolos. Tai užtikrins, kad visas procesas bus atliktas objektyviai ir pagal galiojančius įstatymus. Pasidomėkite rinkos situacija. Pasirūpinkite, jog vertintojas galėtų atlikti išsamų turto būklės patikrinimą. Jei yra galimybė, dalyvaukite vertinimo procese patys ir stebėkite, kaip atliekamas vertinimas, pasitardami su vertintoju dėl bet kokių kilusių klausimų ar neaiškumų.
Į Ką Atsižvelgia Turto Vertintojas?
„Inreal“ Vertinimo departamento vadovo Audriaus Šešplaukio teigimu, buto vertinimas gali užtrukti nuo 1 darbo dienos iki 3 darbo dienų. Viskas priklauso nuo buto unikalumo ir vietos.
Esminis dalykas, į ką vertintojas atsižvelgia vertindamas butą - vieta. Toliau - kiti, mažiau svarbūs nei vieta, bet taip pat reikšmingi veiksniai: statybos metai, baigtumas, pastato konstrukcija, buto suplanavimas, statybinės ir apdailos medžiagos, komunikacijos, technologinė įranga, buto aukštas, butų skaičius name ir laiptinėje, langų orientacija ir vaizdas pro juos, automobilio laikymo galimybė - garažas, antžeminė ar požeminė automobilių stovėjimo aikštelė.
Taip pat atsižvelgiama, ar yra sandėliukas, terasa, balkonai. Svarbus patogus susisiekimas, kaimynystė, statytojas/investuotojas ir generalinis rangovas, ekonominė šalies ir pasaulio situacija ir t.t.
Pasak turto vertinimo eksperto, kiekvienas veiksnys didina arba mažina buto patrauklumą, galimybę jį parduoti bei - buto vertę. Kiekvienu konkrečiu atveju vertintojas atsižvelgia į visas buto savybių sudedamąsias - tiek fizines-apčiuopiamas, tiek jausmines-emocines, ir nustato buto vertę.
Buto būklė vertinant turi didelę reikšmę. Jei butas aplietas ar po gaisro, vertintojas, nustatydamas turto vertę, į tai atsižvelgia ir kiekvienu konkrečiu atveju priima sprendimą dėl buto vertės. Anot eksperto, kiek kiek gali mažėti buto vertė, jeigu jis buvo aplietas ar po gaisro, priklauso nuo buto dydžio, įrengimo medžiagų ir užliejimo laipsnio ar kitokio konkretaus trūkumo.
Kas Mažina Turto Vertę?
Buto vertė ne visada sutampa su rinkos kaina. Jei butai buvo pirkti su paskola, savininkai privalomai apdraudžia įsigytus butus, ir dažniausiai draudimai padengia remonto išlaidas, ir butai parduodami jau suremontuoti. Tuo atveju, kai butai parduodami su akivaizdžiais trūkumais, apliejimais, po gaisro ar kitais, tada buto kaina gali sumažėti ir 20 proc. Buvo atvejų, kai reikėjo keisti ne tik buto apdailą, bet ir duris bei langus, tai buto kaina mažėjo iki 35 proc. Dažniausiai dėl trūkumų, esančių bute, kaina mažinama 10 proc.
Kilnojamas turtas - buitinė technika, baldai, gyvūnai, kilimai ir pan., kaip buto dalis nėra vertinami. Bankai tokio pobūdžio neįkeičia, todėl vertintojai jo nevertina.
Kodėl Turto Vertinimas Toks Svarbus?
Turto vertintojas, atlikęs procedūras, įvardija, kiek jūsų norimas įsigyti butas iš tiesų vertas. Būtent tokią vertę užfiksuoja bankas, kuriame norite imti būsto kreditą, ir nuo tos vertės jums bus išmokama paskola.
Gali būti, kad suma, kuria įvertintas NT, skirsis nuo tos, kurios prašo turtą parduodantis asmuo, pavyzdžiui, savininkas mano, kad jo butas vertas kur kas daugiau ir nėra linkęs nuleisti kainos. Tokiu atveju, jums teks susitaikyti, kad šio konkretaus būsto įsigijimui reikės skirti daugiau nuosavų lėšų - padengti realios turto vertės ir savininko prašomos sumos skirtumą.
Turto vertinimas aktualus ir jo savininkui: jeigu norima kaina bus daug aukštesnė nei reali turto vertė, butą parduoti bus sunkiau.
Kas Daro Didžiausią Įtaką Nekilnojamojo Turto Vertei?
- Vieta. Nekilnojamo turto lokacija yra vienas svarbiausių kriterijų, lemiančių turto vertę. Turto vieta nėra tik objekto rajonas, bet ir visa jį supanti aplinka. Gražus kraštovaizdis, miškas, parkas, ežeras ar tvarkingi, šiuolaikiški namai, taip pat patogus privažiavimas, puikiai išplėtotos komunikacijos ir infrastruktūra kelia nekilnojamojo turto vertę. Gamyklos, judrios, triukšmingos gatvės, netvarkinga ar neestetiška aplinka, prasta infrastruktūra, neišvystytos komunikacijos - priešingai - nekilnojamojo turto vertę mažina.
- Objekto būklė. Tai, kaip įrengtas ir prižiūrėtas būstas, žemės sklypas ar kitas NT objektas, vaidina svarbų vaidmenį jį vertinant. Labai svarbu, kad vertinamas objektas nereikalautų papildomų investicijų, būtų įrengtas kokybiškomis medžiagomis. Jei objekto konstrukciniai sprendimai ir išplanavimo ypatumai vertingi ir kokybiški, tuomet turto vertė auga. Kitu atveju, kai statyboms ir apdailai naudojamos nekokybiškos, pigios medžiagos, o konstrukcijos prastos, turto vertė krenta. Vertinama ir aplinkos infrastruktūra: keliai, dangos, želdiniai.
Kiti veiksniai į kuriuos atsižvelgia turto vertintojai: nedarbo lygį, gyventojų skaičių, atlyginimo stabilumą, įsidarbinimo galimybes, teritorinį planavimą, kredito gavimo sąlygas ar bendrą ekonominę situaciją ir pan.
Apibendrinant, turto vertinimas yra esminis žingsnis siekiant nustatyti tikslią turto vertę, užtikrinant finansinį saugumą ir priimant pagrįstus sprendimus dėl nekilnojamojo turto.
tags: #i #ka #atsizvelgia #turto #vertintojas