Šiame straipsnyje aptariami hipotekos keitimo sandorių pakeitimai Lietuvoje, atsižvelgiant į teisinį reguliavimą, notarų praktiką ir kitus susijusius aspektus.
Nekilnojamojo Turto Registro Nuostatai
Nekilnojamojo turto registro nuostatai (toliau - Nuostatai) reglamentuoja Nekilnojamojo turto registro (toliau - Registras) paskirtį, jo objektus ir jų registravimą, Registro valdytojo ir tvarkytojo funkcijas, jų teises ir pareigas, Registro duomenų tvarkymą, Registro sąveiką su kitais registrais, duomenų saugą, finansavimą, reorganizavimą ir likvidavimą.
Registro paskirtis - registruoti Nuostatų 13 punkte nurodytus Registro objektus ir tvarkyti Registro duomenis. Registro duomenys kaupiami ir saugomi vienoje Registro duomenų bazėje.
Registre tvarkomi asmens duomenys, siekiant nustatyti šiame Registre įregistruotų daiktinių teisių turėtojų ir kitų su daiktinėmis teisėmis susijusių asmenų asmens tapatybę, registruoti Registro objektus, teikti Registro duomenis ir vykdyti Registro objektų apskaitą.
Registras tvarkomas vadovaujantis Europos Parlamento ir Tarybos reglamentu (ES) 2016/679, Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu, Valstybės informacinių išteklių valdymo įstatymu, Nekilnojamojo turto registro įstatymu, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymu, Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymu, Asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymu, Nuostatais ir kitais teisės aktais.
Registro valdytoja yra Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija, o tvarkytoja - valstybės įmonė Registrų centras. Registro tvarkytoją sudaro Centrinis registratorius ir teritoriniai registratoriai, kurie yra pavaldūs Centriniam registratoriui.
Registro valdytojas vykdo Reglamente (ES) 2016/679 nustatytas duomenų valdytojo prievoles ir Valstybės informacinių išteklių valdymo įstatyme nustatytas funkcijas. Registro tvarkytojas taip pat vykdo Reglamente (ES) 2016/679 nustatytas duomenų tvarkytojo prievoles, Valstybės informacinių išteklių valdymo įstatyme nustatytas funkcijas.
Registro tvarkytojas Registro valdytojo vardu užtikrina duomenų subjektų teisių, nustatytų Reglamento (ES) 2016/679 III skyriuje, įgyvendinimą.
Registro Objektai
Registro objektai - Nekilnojamojo turto registro įstatyme nurodyti nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinių teisių į juos suvaržymais bei daiktinėmis teisėmis, Teritorijos, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartys.
Į Registrą įrašomi šie duomenys:
- Nekilnojamojo daikto adresas, jei toks daiktas yra adreso objektas ir adresas suformuotas pagal Adresų formavimo taisykles.
- Kiti hipotekos ar įkeitimo sandoriai, kuriais įkeistas tas pats sutartinės hipotekos ar sutartinio įkeitimo objektas ar užtikrinta ta pati prievolė (jeigu hipoteka ar įkeitimas buvo įregistruoti Lietuvos Respublikos hipotekos registre iki 2021 m.
- Duomenys apie nekilnojamųjų daiktų įkeitimo sutartis, sudarytas iki 1998 m.
- Perduodamo nuosavybėn ar laikinai valdyti turto sudėtis.
- Dokumento ar sprendimo, kurio pagrindu nustatyta, pakeista ar panaikinta Teritorija, pavadinimas, numeris bei data ir jį patvirtinusio (sprendimą priėmusio) subjekto duomenys (institucijos pavadinimas ir kodas (jei suteiktas) arba asmens, priėmusio sprendimą, pareigos).
Registro Duomenų Teikimas ir Saugojimas
Registro duomenų teikėjai yra fiziniai ir juridiniai asmenys, kuriems pareiga teikti duomenis nustatyta teisės aktų. Nekilnojamasis daiktas ir Teritorija laikomi įregistruotais, kai jų duomenys įrašomi į Registro duomenų bazę ir jiems suteikiamas unikalus numeris (identifikavimo kodas).
Registro tvarkytojas atlieka pateiktų Registro duomenų analizę, įvertina duomenis ir priima sprendimą Registro objektą įregistruoti, išregistruoti arba pakeisti jo duomenis. Registro duomenys, reikalingi sandoriams atlikti, rengiami naudojantis Registro valdytojo nustatytomis priemonėmis. Registro duomenys nekilnojamojo turto sandoriui atlikti tikrinami, kai Registro tvarkytojas gauna Registro valdytojo nustatytomis priemonėmis suformuotą pranešimą apie rengiamą sandorį.
Registro duomenys nekilnojamojo turto sandoriui atlikti turi būti patikrinami ir žymos apie duomenų patikslinimą ar atsisakymą juos tikslinti Registre padaromos ne vėliau kaip per 8 darbo valandas po to, kai gaunamas pranešimas apie rengiamą sandorį.
Prašymą įregistruoti ar išregistruoti nekilnojamąjį daiktą teritoriniam registratoriui pateikia nuosavybės teisę į daiktą įgijęs asmuo ar valstybei nuosavybės teise priklausančio turto patikėtinis. Prašymą įregistruoti ar išregistruoti kitas daiktines teises, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus ar pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia šių teisių turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu.
Jeigu daiktinė teisė į nekilnojamąjį daiktą atsiranda nuo notarine forma patvirtinto sandorio sudarymo arba išduodamas paveldėjimo teisės liudijimas, prašymas įregistruoti daiktines teises ir dokumentai teritoriniam registratoriui perduodami tik iš notaro biuro nuotolinio ryšio priemonėmis.
Nuostatų 70, 72 ir 102 punktuose nurodyti Registro duomenys perkeliami į Registro duomenų bazės archyvą. Archyviniai Registro duomenys saugomi nuolat. Dokumentai ir (ar) jų kopijos, kuriais remiantis registruojami Registro objektai, nuolat saugomi dokumentų skaitmeninių kopijų archyve.
Hipotekos Sandorio Pakeitimai ir Notaro Vaidmuo
Civilinio kodekso 4.185 straipsnis reglamentuoja hipotekos sandorius. Hipotekos sandoris gali būti sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos gali būti įtrauktas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
Sutartinės hipotekos lakštą tvirtina notaras (CK 4.185 str. 1 d.). Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo Hipotekos registre momento (CK 4.187 str.) ir ji registruojama hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu (CK 4.185 str. 3 d.). Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia viešam registrui duomenis hipotekai įregistruoti. Priverstinė hipoteka nustatoma teismo, notaro arba įstatymų įgalioto pareigūno ar institucijos sprendimu.
Hipotekos sandorio pakeitimai turi būti tokios pat formos kaip ir hipotekos sandoris, hipotekos pakeitimo duomenys įrašomi viešame registre ta pačia tvarka kaip ir hipoteka (CK 4.185 str. 6 d.). Viešo registro duomenys apie hipoteką yra vieši, jie laikomi teisingais ir išsamiais tol, kol nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.
Šiuo metu Lietuvos Respublikos Seime svarstomi Civilinio kodekso, Civilinio proceso kodekso ir susijusių įstatymų pakeitimai, kuriais siekiama supaprastinti hipotekos registravimo procedūrą, pašalinant teisėją iš proceso ir paliekant tik notarą. Siūloma, kad sutartinė hipoteka įsigaliotų nuo sandorio sudarymo, o ne įregistravimo momento, registravimui suteikiant tik išviešinimo funkciją. Sprendimą dėl išieškojimo iš įkeisto turto priimtų ne teisėjas, bet notaras, padarydamas vykdomąjį įrašą.
Notaro Įkainiai
Notaro įkainiai nustatyti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2023 m. birželio 28 d. nutarimu Nr. Jeigu vienu notariniu veiksmu tvirtinamas sandoris, kuriuo perleidžiami, mainomi, įkeičiami keli daiktai, notaro atlyginimas nustatomas pagal Įkainių sąraše nurodytus įkainius, skaičiuojamas nuo kiekvieno perleidžiamo, mainomo, įkeičiamo objekto vertės ar kainos, ir jis negali būti didesnis kaip 12 000 eurų. Notaro atlyginimas už hipotekos sandorių patvirtinimą skaičiuojamas nuo sandorio šalių nurodytos hipotekos objekto vertės, kuri nustatoma šalių susitarimu, jeigu ji ne mažesnė už Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo pateiktą to hipotekos objekto vidutinę rinkos vertę.
Palūkanų normų swapo paaiškinimas
Notarinių veiksmų, kurie atliekami ne notaro biuro patalpose pagal fizinių ar juridinių asmenų iškvietimą, įkainiai gali būti iki 2 kartų didesni, nei nustatyta Įkainių sąraše.
tags: #hipotekos #ikeitimo #sandoriu #pakeitimai