Gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto skirtumai: ką svarbu žinoti?

Nekilnojamasis turtas (NT) skirstomas į dvi pagrindines kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Gyvenamasis NT apima butus, individualius namus, sodybas, kotedžus, vasarnamius ir pan. Komercinis NT, savo ruožtu, skirstomas į turtą, generuojantį pelną, ir turtą, sudarantį sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir pan.).

Šiame straipsnyje aptarsime esminius skirtumus tarp gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto, atkreipdami dėmesį į teisinius, finansinius ir praktinius aspektus, kurie svarbūs tiek pirkėjams, tiek investuotojams.

"Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi"

Dažnai pasitaiko situacijų, kai iš pažiūros butas iš tiesų yra įregistruotas kaip negyvenamosios paskirties patalpa. Toks rinkodaros triukas, kaip "apartamentai", gali klaidinti pirkėjus, nes teisinėje bazėje tokios sąvokos net nėra. Apartamentais gali būti vadinami loftai, kūrybinės dirbtuvės ar poilsio patalpos, kurios formaliai nėra butai.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius žurnale „Investuok“ teigia: „Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“.

Pagrindinis kriterijus - sklypas

Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.

Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.

M.Statulevičius prisimena: „Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai“.

LNTPA vadovas pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype.

Akivaizdžių skirtumų gali nebūti

Dažniausiai skirtumą tarp buto ir negyvenamosios paskirties patalpos pastebėsite tik iš Registrų centro (RC) pažymos. Iš pirmo žvilgsnio skirtumų gali ir nebūti.

M. Statulevičius žurnale „Investuok“ aiškina: „Jie iš anksto žino, kad projekte bus 49 proc. butų ir 51 proc. kitos paskirties patalpų, todėl galima įrengti mažiau vietų automobiliams, mažesni reikalavimai vaikų žaidimų aikštelėms, želdynams ir kitiems daugiabučio aplinkai būdingiems dalykams. Tačiau jie žino ir tai, kad dauguma negyvenamosios paskirties patalpų bus naudojamos kaip būstai“.

Tačiau yra tam tikrų niuansų. Pavyzdžiui, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje. Be to, negyvenamosios paskirties patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.

Tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė atkreipia dėmesį į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus, taikomus gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties patalpoms: „Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“.

Pigiau reiškia brangiau

Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. L. Liogė teigia: „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“.

Be to, priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pavyzdžiui, 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.

Teisininkas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį, kad negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka.

J. Sadaunykas pataria: „Todėl prieš įsigyjant poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, patartina kreiptis į atitinkamą savivaldybę ir gauti patvirtinimą, jog negyvenamosios paskirties patalpose iš tiesų galėsite deklaruoti savo gyvenamąją vietą, kadangi nuo to priklausys PVM tarifas, taikomas šilumos energijai ir karštam vandeniui“.

Patarimai perkantiems nekilnojamąjį turtą

• Atidžiai išnagrinėkite Registrų centro dokumentus ir įsitikinkite, kokia yra patalpų paskirtis.
• Pasidomėkite, ar galėsite deklaruoti gyvenamąją vietą pasirinktoje patalpoje.
• Išsiaiškinkite, kokie mokesčiai bus taikomi įsigytam turtui.
• Įvertinkite galimas finansavimo sąlygas bankuose.
• Pasikonsultuokite su teisininku dėl galimų rizikų ir apribojimų.

Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai didmiesčiuose

2024 metų lapkričio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,4%, 0,1% ir 0,2%,o vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai sudarė 2.632 Eur (+10 Eur/m²), 1.807 Eur (+2 Eur/m²) ir 1.717 Eur (+4 Eur/m²).

Tipinio būsto kainos tarp šalies sostinės ir likusių didmiesčių gali skirtis iki dviejų kartų. Pavyzdžiui, 2024 metų lapkričio mėnesį pirkėjai už senos statybos dviejų kambarių butą populiariausiuose Vilniaus mikrorajonuose vidutiniškai mokėjo 103.000 eurų. Tuo tarpu pirkėjai Kaune tokį patį būstą šių metų lapkritį vidutiniškai pirko už 76.000 eurų, o Klaipėdoje - 70.000 eurų.

Būsto kainų ir vidutinių pajamų santykis didmiesčiuose

Nors mažesniuose didmiesčiuose statistinis darbo užmokestis yra pastebimai mažesnis nei sostinėje, galimybės įsigyti populiariausio tipo būstą vis tiek išlieka geresnės.

tags: #gyvenamasis #ir #komercinis #nekilnojamasis #turtas