Kas yra turto vertinimo ekspertizė ir kada ji reikalinga?

Turto vertinimas yra plati sąvoka, apimanti ne tik nekilnojamojo turto (NT) vertinimą, kuris yra bene labiausiai paplitusi sritis, bet ir kilnojamojo turto bei verslo vertinimą. Turto vertintojai nustato rinkos kainą įvairiems objektams, o tai reikalauja kruopščios analizės ir įvairių metodų taikymo.

Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.

Kam reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?

• Keičiantis turto savininkui (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams).
• Skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą.
• Kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.
• Draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
• Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms, kai reikia apmokestinti turtą, vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus, prieš pardavimą iš varžytinių, kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams, fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.

Retrospektyvinis turto vertinimas - tai toks pat nekilnojamojo turto, kilnojamo turto ar verslo vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė. Retrospektyvinis turto vertinimas labai rekomenduotinas, jei planuojate parduoti turtą, kurį gavote dovanų arba paveldėjote ir nuo įvykio datos dar nepraėjo 10 metų, o tai reiškia, kad privalėsite susimokėti GPM.

Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.

Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti. Verslas yra turtas ir jis taip pat vertinamas.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesas

Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio, kurio metu specialistas siekia išsiaiškinti, koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas. Taip pat susitikimo metu siekiama gauti visus reikalingus dokumentus, kurių gali prireikti šiam procesui. Tiek pokalbis, tiek dokumentų perdavimas gali vykti ir nuotoliniu būdu, jei klientas pageidauja.

Nekilnojamojo turto vertinimo metu turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus. Sekantis žingsnis - turto identifikavimas, kurio metu tikrinami nuosavybės dokumentai ir nekilnojamo turto vertinimo ataskaitos ruošimas.

Pagrindiniai etapai:

• Konsultacija su vertintoju.
• Dokumentų pateikimas ir analizė.
• Objekto apžiūra ir įvertinimas.
• Ataskaitos parengimas.

Reikalingi dokumentai:

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas).
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla.
• Aktualus žemės sklypo planas.
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC).
• Nuomos sutartys ir pan.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.

Nekilnojamojo turto vertinimo schema

Veiksniai, įtakojantys nekilnojamojo turto vertę

Nekilnojamojo turto vertė nėra stabili, ji nuolat kinta. Turto vertei įtakos gali turėti ne tik tuometinė ekonominė situacija, bet ir kiti niuansai, tokie kaip atlyginimų kaita, nedarbo lygis, kreditavimo sąlygos. Įtakos turi ir tuometiniai valstybės įstatymai, pavyzdžiui, mokesčių dydis ar išmokos.

Svarbiausi turto vertės veiksniai:

• Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai.
• Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų.
• Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra.
• Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Turto vertinimo ekspertizė vykdymo procese

Profesionalus turto vertės nustatymas yra viena iš esminių sklandaus priverstinio skolos išieškojimo proceso sąlygų. Laiku investavus į turto vertinimo ekspertizę reikšmingai sumažinama vėlesnių teisminių ginčų ir bylinėjimosi išlaidų rizika.

Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu vykdymo proceso šalys prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę.

Antstolis ekspertizę turto vertei nustatyti skiria priimdamas patvarkymą. Patvarkyme turi būti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę. Patvarkymo kopijos registruotąja pašto siunta išsiunčiamos vykdymo proceso šalims.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę.

Skolininkas ar išieškotojas, prieštaraujantys dėl antstolio nustatytos turto vertės, turi prieš skiriant ekspertizę sumokėti į antstolio depozitinę sąskaitą sumas, būtinas už ekspertizės atlikimą. Jeigu skolininkas ar išieškotojas pareiškia prieštaravimus dėl antstolio nustatytos turto vertės, tačiau už ekspertizės atlikimą būtinų sumų nesumoka ir nėra pagrindo jo nuo šių sumų sumokėjimo atleisti, antstolis savo iniciatyva gali skirti ekspertizę turto vertei nustatyti. Šiuo atveju už ekspertizės atlikimą sumokama iš antstolio sąskaitos. Ekspertizės atlikimo išlaidos išieškomos iš skolininko šio Kodekso 611 straipsnyje nustatyta tvarka.

Skolininkas ar išieškotojas motyvuotu prašymu gali kreiptis į antstolį, kad atidėtų šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų sumų mokėjimą, o išieškotojas - kad visiškai ar iš dalies atleistų nuo mokėjimo bei šias sumas apmokėtų iš antstolio lėšų. Prie prašymo turi būti pridedami įrodymai, patvirtinantys, kad šių sumų mokėjimą būtina atidėti, iš dalies ar visiškai nuo jo atleisti.

Klausimai, užduodami ekspertams

Nuo ekspertams užduodamų klausimų priklauso atlikto ekspertinio tyrimo naudingumas, kaina, išsamumas bei įrodomoji vertė bylai. Klausimuose nurodyti konkretų tiriamąjį laikotarpį arba konkrečias aplinkybes. Klausimai turi būti kiek tik įmanoma konkretesni atsižvelgiant į ginčo pagrindą ir dalyką, t. y. ekspertui pavesti tirti tik tas aplinkybes, kurios reikalingos tiesai nustatyti konkrečiame ginče. Klausimai turi įeiti į teismo eksperto sprendžiamų klausimų ratą ir būti išskirtinai įžvalgūs.

Pavyzdžiai iš teismų praktikos:

• Tauragės apylinkės teismo Šilutės rūmai, Civilinė byla Nr.: Kokia yra rinkos vertė ekspertizės atlikimo dienai nekilnojamojo turto, esančio ............. g. ..., Šilutėje: 0,1-- ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-1----46--; pastato - gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-20---97--; pastato - malkinės, unikalus Nr.?
• Panevėžio apygardos teismas, Civilinė byla Nr.: 1. 72/1804 dalių žemės sklypo, unikalus Nr. 2501-00---00--, ir 2111/56723 dalių gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-18---77--, esančių Karklų g. 2. Gyvenamojo namo 1A2p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 2I1ž, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 3I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 4I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, 0,35 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 3475-000-01--, esančių Anykščių r., Kavarsko sen., ...................
• Vilniaus apygardos teismas, Civilinė byla Nr. e2-886----/2022: 1. Kokia buvo turto - 638/1220 dalies žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1220 ha (unikalus numeris 4400-17---09--, adresas J. Kupalos g., Vilnius), rinkos vertė 2010 m.? 2. Kokia buvo turto - 879/1220 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-17---09--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, rinkos vertė 2021 m.?

Praktiniai patarimai

• Rinkitės patyrusius specialistus, kurie gebėtų nešališkai ir tiksliai įvertinti turtą.
• Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio su specialistu, kurio metu išsiaiškinami vertinimo tikslai ir gaunami reikalingi dokumentai.
• Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą).

tags: #ekspertize #turto #vertei #nustatyti