Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, kurioje nuolat vyksta pokyčiai, svarbu suprasti pagrindinius aspektus, lemiančius būsto vertę ir patrauklumą. Vienas iš tokių aspektų yra būsto klasė, kuri padeda pirkėjams ir investuotojams orientuotis rinkoje ir priimti pagrįstus sprendimus. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime būsto klases, jų nustatymo kriterijus ir įtaką nekilnojamojo turto rinkai Lietuvoje.
Simpsono Paradoksas ir Būsto Klasės
Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edwardas Simpsonas. Šis paradoksas nekilnojamo turto rinkoje gali pasireikšti taip:
Tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. m. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv. m. Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką.
Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų. Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.
Kodėl tik trys būsto klasės?
Nekilnojamojo turto rinkos analitikai dažniausiai išskiria tris pagrindines būsto klases:
- Ekonominė klasė
- Vidutinė klasė
- Prestižinė klasė
Nors analitikoje įprasta naudoti platesnes reitingavimo skales, būsto projektų klasifikavimas nėra jų vertinimas. Tai skaidymas, panašiai kaip pasirinkimas tarp juodos ir baltos, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą. Rinkoje daug geros ekonominės klasės ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių.
Tačiau lyginti butus, kainuojančius pusantro tūkstančio eurų/kv. m, su tris kartus brangesniais apartamentais nėra objektyvu, nes skiriasi jiems keliami reikalavimai. Žinoma, galima naudoti ir daugiau klasių, tačiau pagrindinis bet kokios analizės tikslas - suteikti rinkai aišku vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius.
Jeigu dešimt analitikų naudos dešimt skirtingų klasifikavimo sistemų, taps sunku suprasti realų vaizdą. Skaidymas į šias tris grupes yra nusistovėjęs ir bendru atveju - pakankamas.
Klasifikavimo Kriterijai
Atsižvelgiant į tai, kad būsto klasės nėra teisiškai reglamentuotos, klasifikavimas atliekamas remiantis išskirtinai analitiko supratimu apie turtą. Tai lemia, kad klasifikacijoje beveik visada galima bus įžvelgti bent šiokį tokį subjektyvumą, priklausantį ne tik nuo analitiko patirties, bet ir nuo jo sugebėjimo objektyviai įvertinti vieną ar kitą nekilnojamojo turto projektą.
Vieta
Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys - supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę - jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą. Būste galime įrengti naujas inžinerines sistemas, pakeisti baldus, nudažyti sienas, pakeisti grindis, vonios keramiką, tačiau perkelti butą iš Naujosios Vilnios į Senamiestį nepavyks.
Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti. Kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis.
Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila. Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos.
Vieta yra pirmasis kriterijus vertinant projekto klasę.
Įprastu atveju, Vilniuje vertinimas atrodo taip:
- Ekonominė klasė: Bajorai, Baltupiai, Burbiškės, Jeruzalė, Justiniškės, Karoliniškės, Lazdynėliai, Naujininkai, Naujoji Vilnia, Pašilaičiai, Pilaitė, Pupojai, Saulėtekis, Vilkpėdė, Viršuliškės, Visoriai;
- Vidutinė klasė: Antakalnis, Markučiai, Naujamiestis, Šeškinė, Šnipiškės, Žirmūnai;
- Prestižinė klasė: Senamiestis, Užupis, Žvėrynas.
Konkreti Vieta Rajone
Rajonas be abejonės yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis. Pavyzdžiui, Senamiesčio periferijoje (ypač pietinėje ir vakarinėje dalyse) yra nemažai vidutinės klasės būsto projektų. Prestižiniais projektais retai kada laikomi šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai.
Dalis vaizdingose Naujamiesčio ar Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei. Tuo tarpu Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Pupojai) yra „laipteliu“ žemiau - čia vyrauja ekonominės klasės projektai.
Skirtingoms klasėms (per vieną laiptelį) galima priskirti net ir besiribojančius projektus.
Kiti Veiksniai
Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei. Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai.
Analogiškai - dideli butų ir bendrų erdvių plotai, mediniai ar aliuminio rėmo langai, akmens, klinkerio, metalo, medžio apdailos elementai - prestižinio būsto elementai.
Būsto Kaina
Ar nustatant projekto klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Užtikrinti aukštesnę būsto klasę kainuoja, todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis. Tačiau analitikai nesprendžia apie daiktą iš jo kainos, nes nemažai atveju, kuomet pardavėjas gali nuspręsti, kad išskirtinių savybių neturintis būstas turi būti brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus.
Kita vertus, reikšmingi nuokrypiai nuo įprastų tai klasei kainų, paskatina labiau pasigilinti į projektą, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta. Vis dėlto į kainą reikėtų žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį.
Dabar jau ekonomine klase laikomi tie būstai su daline apdaila, kurių vidutinė projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Brangesni, iki maždaug 3 000 Eur kainuojantys būstai, priskiriami vidutinei klasei, o prestižinė klasė absoliučia dauguma atveju kainuoja dar brangiau.
Projekto Būsto Klasės Pokyčiai
Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje. Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę.
Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai. Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.
Būsto Klasės Vilniaus Mikrorajonuose: Kainų Augimo Tendencijos
Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Rinkos patrauklumas ir vertės augimo greitis glaudžiai siejasi su pasiūlos ir paklausos balansu.
Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės.
Bendrovės „Ober-haus“ duomenimis, per 9 šių metų mėnesius Vilniaus gyvenamuosiuose rajonuose naujos statybos butų su daline apdaila kaina vidutiniškai sudarė apie 2.6 tūkst. Eur už kvadratinį metrą arba 4 proc. daugiau, lyginant su visų 2023 metų vidurkiu. Pasak Editos Juočytės, „Ober-Haus“ investicijų ir analizės projektų vadovės, 2024 metų sausio-rugsėjo mėnesiais Vilniaus pirminėje rinkoje parduota 2040 naujų butų.
„Perkamiausi šiemet Vilniuje yra ekonominės klasės butai, kurių pardavimų dalis sudaro 55 proc. nuo bendro realizuotų naujų butų skaičiaus. Lyginant su ankstesniu - 2023-ųjų - metų tuo pačiu laikotarpiu, realizuotų naujų butų skaičius Vilniuje buvo apie 1600 butų, iš kurių 45 proc. teko ekonominei klasei,“ - dėsto E. Juočytė.
Ekonominė klasė sostinėje daugiausia plėtojama Verkių seniūnijoje - ten šiemet parduota beveik ketvirtis (23 proc.) visų parduotų ekonominės klasės butų. Toliau rikiuojasi Pilaitės mikrorajonas, kur šiemet parduota penktadalis (19 proc.) visų parduodamų ekonominės klasės butų. Trečiąją vietą pagal ekonominės klasės pardavimus užima Pašilaičių mikrorajonas, kur realizuota 14 proc. visų ekonominės klasės butų.
Toliau rikiuojasi Naujininkų ir Lazdynų seniūnijos, kur atitinkamai parduota po 12 ir 11 proc.
Ekonominė klasė dominuos ir ateinančiais metais, nes šiuo metu Vilniaus pirminėje butų rinkoje yra statoma beveik 4,5 tūkst. naujų butų, iš kurių mažiausiai pusė yra ekonominės klasės, apie 32 proc. - vidutinės.
Nauji Energetinio Efektyvumo Reikalavimai
Naujienų portalas tv3.lt jau anksčiau rašė, kad Lietuvai privalu parengti Nacionalinį pastatų renovacijos planą. Pasak Aplinkos ministerijos atstovų, taip esą norima užtikrinti, kad iki 2050 m. gyvenamieji ar negyvenamieji pastatai būtų renovuoti ir taptų energetiškai efektyvūs, nepriklausytų nuo iškastinio kuro.
Iki šio laikotarpio dar bus priimti ir nauji, sugriežtinti reikalavimai statyboms ar renovacijai. Naujų reikalavimų privalės laikytis ir jau pastatytų namų savininkai, ir nekilnojamojo turto (NT) vystytojai, kurie stato namus ar daugiabučius.
Pagal naujus reikalavimus nauji pastatai privalės būti visiškai netaršūs jau nuo 2028 m. Nauji pastatai, kurie priklauso viešosioms įstaigoms, naujas sąlygas privalės atitikti nuo 2028 m. sausio 1 d., o visi kiti naujai statomi pastatai - 2030 m. sausio 1 d.
Nuo kitų metų gegužės pabaigos atsiras ES direktyva, kuri iš principo pakeis metodiką, kaip yra skaičiuojama energetinė klasės. Ir pačios raidės pakeis savo žymėjimą. Iš principo atsiras vadinamoji B raidė, kuri šiandien atstotų A+ ir A++ klasę.
Taip pat atsiras ir kita raidė - A raidė, dar vadinamoji ZEB - Zero emission buildings (nulinės taršos pastatai). Jis neatmeta, kad dėl to galėtų pabrangti ir statomi pastatai.
Aplinkos viceministras K. Žuromskas pasakojo, kad atsiras ir dar viena naujovė - būsto renovacijos pasai. Pasak jo, šiuo metu yra kuriamas pastatų duomenų bankas.
NT Eksperto Įžvalgos
Daugiau nei dvidešimties metų patirtį turintis NT ekspertas Remigijus Pleteras atkreipia dėmesį į kelis svarbiausius klasifikavimo aspektus bei būsto ieškančius ragina „nepasimauti ant kabliuko“ - tai, kas kartais laikoma prestižine klase, nebūtinai yra kokybiška ir atvirkščiai, šių dienų ekonominė klasė gali nustebinti.
Anot jo, kalbant apie kainą, tai yra subjektyvus rodiklis, nebūtinai atspindintis būsto klasę. Pavyzdžiui, prabangiai įrengto būsto prastai vertiname mikrorajone, sename, prastos energetinės klasės, nerenovuotame name su kiauru stogu ir surūdijusiu vamzdynu kaina skelbime gali būti didesnė nei naujos statybos, A++ energetinės klasės būsto Pašilaičiuose ar Fabijoniškėse, nes pardavėjas taip nusprendė. Tačiau ta kaina nebūtinai atspindi tikrąją vertę rinkoje ar parodo namo kokybę.
R.Pleteras pažymi, jog skirtinguose miesto rajonuose egzistuoja ir skirtingi reikalavimai, kaip turi atrodyti pastatai, o tai taip pat turi įtakos būsto klasifikavimui. Pavyzdžiui, statant prestižiniuose rajonuose, veikiausiai bus reikalaujama daugiau meninės išraiškos, kokybiškesnės architektūros, daugiau žaliųjų erdvių, tuo tarpu buvę pramoniniai rajonai pasižymės mažesniais butų plotais, vietos trūkumu kiemuose, pigesnėmis pastatų apdailos detalėmis, stačiakampiais pastatais, primenančiais senus blokinius daugiabučius.
Pasak jo, šioje vietoje auksiniu viduriuku tampa miegamieji mikrorajonai, tokie kaip Pašilaičiai, Fabijoniškės, Bajorai ar Pilaitė, kur veikia gerai išvystyta viešoji infrastruktūra, o būstų kokybė pakankamai aukšta, mat šiuose rajonuose pastarąjį dešimtmetį dominuoja nauja statyba. Pagal vietą minėti rajonai iki šiol priskiriami ekonominei būsto klasei, tačiau naujos statybos standartai užtikrina pastatų kokybę tikrai neprastesnę nei prestižinės būsto klasės namų.
NT ekspertas pažymi, kad apskritai šiandien statomų pastatų konstrukcijos ir energetinė klasė - nesvarbu ar daugiabutis yra prestižinės klasės, ar ekonominės - reikalauja tokios pat kokybės, tai reiškia tokių pačių kokybiškų medžiagų ir tokios pat kruopščios statybos. Kitaip sakant, būsto klasė šiandien nenusako pastato kokybės. Tai yra viena iš priežasčių, kodėl auga tiek ekonominės, tiek prestižinės būsto klasės kaina, nes norint atitikti reikalavimus, visoms statyboms reikia tokių pat kokybiškų medžiagų ir technologiškai modernių sprendimų, mat “priduodant” pastatus, tikrinama jų inžinerinė kokybė, ne grožis.
Apibendrinimas
Renkantis būstą, NT ekspertas pataria pirmiausia įvertinti, ar jame bus patogu gyventi, taip pat ar gerai išvystyta viešoji infrakstruktūra, kaip arti yra mokyklos ir darželiai bei viešojo transporto stotelės, kaip patogiai ir ar apskritai įrengtos kaimynystės ir laisvalaikio erdvės. Nors būsto klasė gali būti naudinga orientuojantis rinkoje, galutinis sprendimas turėtų būti pagrįstas individualiais poreikiais ir galimybėmis.
tags: #ekonomines #klases #bustas