Planuojantys nuomotis būstą neišvengiamai susiduria su įvairiais teisiniais klausimais: į ką atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį, ar ją būtina registruoti, kaip apginti savo teises, kai kita šalis nepaiso susitarimų? Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį asmuo, perkantis ar nuomojantis būstą Lietuvoje, taip pat panagrinėsime, kokie skirtumai egzistuoja tarp didmiesčių ir regionų.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje
Būsto rinkos tendencijos Lietuvoje
Būsto rinka Lietuvoje vis dar labai koncentruota didmiesčiuose, tačiau regionai turi daug potencialo - tiek gyvenimo kokybės, tiek kainų požiūriu. Remiantis „Luminor“ banko duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį 46 % būsto paskolų buvo suteikta Vilniaus gyventojams, 23 % - Kauno ir 16 % Klaipėdos.
Vidutinė paskolos suma trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose siekia apie 150 tūkst. eurų. O likusiose vietovėse gyventojai skolinasi mažiau - vidutinė suma sudaro 100 tūkst. eurų. Pastebima, kad mažesnių miestų ir regionų gyventojai labiau linkę nesiskolinti maksimaliai.
Kaip rodo „Luminor“ duomenys, kitų miestų ir regionų gyventojų pradinis įnašas - vidutiniškai 24 %, o Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos - 22 %. Trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose 66 % būsto paskolų suteikta butams įsigyti, o 34 % - gyvenamiesiems namams. Likusiose vietovėse pastebime kiek didesnį gyvenamųjų namų populiarumą - jiems įsigyti suteikta 44 % naujų būsto paskolų.
52 % per pirmąjį šių metų ketvirtį suteiktų būsto paskolų buvo skirta 2021 m. ir vėlesnės statybos būstui įsigyti. Tai rodo, kad naujos statybos būstas išlieka patrauklus pasirinkimas dėl modernesnių energinio efektyvumo sprendimų, mažesnių eksploatacinių išlaidų bei dažnai patogesnės infrastruktūros ir gyvenamosios aplinkos.
Regionuose būstą norintys įsigyti gyventojai labiau vertiną ramybę, saugumą, lengvai pasiekiamas paslaugas. O miesto gyventojams svarbu visai kiti aspektai ir prioritetas renkantis būstą dažnai teikiamas gerai išvystos infrastruktūros vietovėms, patogiam viešajam transportui ar artumui iki miesto centro.
Pavyzdys: Vilniečio pasirinkimas - Druskininkai
Vilnietis Martynas su šeima vis daugiau laiko leidžia Druskininkuose, kur turi įsigiję 2 kambarių butą. Pora džiaugiasi, kad gyvenant mažame mieste atsiranda daugiau laiko, nereikia visur važiuoti automobiliu, dažnai užtenka dviračio, o ir pėsčiomis atstumai nėra dideli.
Pasak vyro, būstą įsigijo COVID-19 pandemijos metu - norėjo ramybės ir mažiau žmonių aplink. Martynas sako, kad Vilniaus triukšmo, gatvių chaoso, lėkimo ir skubėjimo gyvendami tiek Druskininkuose, tiek sodyboje beveik nepasiilgsta. Jis pastebi, kad apie persikėlimą gyventi į mažesnius miestus vis dažniau kalba ir jų šeimos draugai.
Teisiniai aspektai perkant ar nuomojantis būstą
Nuoma ir nekilnojamojo turto pirkimas yra dvi skirtingos kategorijos, todėl ir teisiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, skirtingi. Bendras patarimas - prieš pasirašant sutartį (nesvarbu, nuomos ar nekilnojamojo turto pirkimo) išsamiai įvertinti sutarties sąlygas, tai yra ar nėra jų nepalankių - ateityje tai gali sukelti neigiamų pasekmių bei ginčų teismuose.
Didmiesčiuose didesnė NT objektų pasiūla, pavyzdžiui, naujos statybos butai, loftai, kotedžai, gyvenamosios patalpos administraciniame pastate. Mažesniuose miesteliuose vyrauja klasikiniai sandoriai dėl senesnės statybos butų ir individualių namų. Tai reiškia, kad teisiniai aspektai, priklausomai nuo parduodamo turto ar sudaromos nuomos, skirtingi.
Dažniausiai kylančios teisinės problemos
Mažesniuose miesteliuose retai kada rasi gyvenamosios paskirties patalpų administraciniame name. Įsigijus tokios paskirties turtą, dažnu atveju, negalioja teisės normos, skirtos daugiabučiams namams.
Pagal teisinį reguliavimą nekilnojamojo daikto pirkimo ir pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Jei nesilaikoma formos reikalavimų, sutartis negalioja. Be to, jeigu asmenys nėra susituokę, vieno iš sutuoktinių vardu įregistruotas nekilnojamasis turtas nėra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Taigi bendras teisininko patarimas - turtą įregistruoti abiejų asmenų vardu, siekiant išvengti teisinių ginčų ateityje.
Kad būtų išvengta ginčų, aptartas nuomos sąlygas reikia įrašyti į sutartį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
Jeigu gyvenamosios nuomos sutartis nėra išviešinta viešajame registre, pavyzdžiui, už nuomininko nesumokėtus komunalinius mokesčius tiesiogiai reikės atsakyti pačiam nuomotojui, nors sutartis numato priešingai.
Ginčų tarp nuomotojų ir nuomininkų būna įvairių - dėl nesumokėto nuomos mokesčio, negrąžinto nuomos depozito, iškeldinimo iš patalpų, padarytos žalos turtui ir kt. Tad sutartyje reikia kuo išsamiau aptarti visas sąlygas, pavyzdžiui, kokius mokesčius turi mokėti nuomininkas, ar jis gali gerinti turtą, netgi ar gali laikyti augintinį ir panašiai.
Svarbiausia - įsitikinti, jog pardavėjas turi banko sutikimą šį turtą perleisti. Tokiais atvejais dažniausiai visas sandoris vykdomas per depozitinę sąskaitą arba notaro depozitą tam, kad bankas pirmiausia gautų jam priklausančią dalį ir išregistruotų hipoteką.
Teisininkas pastebi, kad būstai su defektais - dažnai nagrinėjami ginčai teismuose. Garantiniai terminai būna nuo 5 iki 20 m., priklausomai nuo defekto pobūdžio.
Pirmiausia, pravartu įsitikinti, kad asmuo, iš kurio ketinate nuomotis būstą, yra ne subnuomotojas, o gyvenamosios patalpos savininkas. Paprašykite, kad asmuo pateiktų savo asmens dokumentą ir išrašą iš „Registrų centro“. Jei paaiškėja, kad nuomotojas nėra buto savininkas, reikalaukite pateikti rašytinį savininko sutikimą, jog šis sutinka subnuomoti savo turtą Jums.
Atrodytų, galbūt nieko tokio, jei savininkas nesužinos, tačiau reikėtų turėti omenyje, kad tikrasis nuomotojas, atvykęs apžiūrėti, kaip nuomininkams sekasi gyventi bute, ir jame atradęs visiškai kitus asmenis, gali nutraukti nuomos sutartį. Atkreiptinas dėmesys, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu.
Be kitų aspektų, dokumente svarbu aptarti šias sąlygas: kainą, atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarką, mokėjimo terminą, sutarties nutraukimo sąlygas, įspėjimo laikotarpį ir t. t. Papildomas saugiklis, užtikrinantis, kad nebūsite netikėtai išprašyti - nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamo turto registre.
Jei savininkas parduotų butą, registre išviešinta nuomos sutartis ir toliau liktų galioti naujajam savininkui. Kiekvienas nuomotojas prašo sumokėti užstatą, kurio dydis paprastai svyruoja nuo vieno iki dviejų mėnesių nuomos užmokesčio.
Priklausomai nuo sudarytos sutarties sąlygų, nuomininkui nesumokėjus ar vėluojant sumokėti nuomos kainą, nutraukus sutartį anksčiau termino ar sugadinus turtą, užstatas arba jo dalis gali būti negrąžinta. Todėl sutarties priede patartina įrašyti, kokie bei kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami, ar netgi nurodyti, kokio konkretaus prekių ženklo paliekama buitinė technika, o rastus apgadinimus patartina iš karto nufotografuoti.
Pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkas privalo grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į natūralų buto, baldų, buitinės technikos nusidėvėjimą. Jei savininkas neprieštarauja, kad apsigyventumėte su augintiniu, jį laikyti turite atsižvelgdami į atitinkamos savivaldybės patvirtintas gyvūnų laikymo taisykles.
Deja, labai retai gyvenamasis būstas būna apdraustas. Tai padaryti galima dviem būdais: civilinės atsakomybės draudimu arba būsto draudimu. Abiem atvejais kompensuojama gaisro, vagystės, vandalizmo, gamtinių jėgų ar užliejimo padaryta žala.
Civilinės atsakomybės draudimo įmoka paprastai būna didesnė, o draudimo suma mažesnė, nei draudžiantis būsto draudimu. Civilinės atsakomybės draudimo sutartis turėtų būti sudaryta nuomininko vardu, būsto draudimo atveju - būsto savininko.
Beje, pasitaiko atvejų, kai skelbimai yra netikri, t. y. tariami nuomotojai įkelia fiktyvius skelbimus, paprašo skubiai pervesti avansą, o tada dingsta. Tokie apgaulingi skelbimai dažnesni užsienyje, tačiau pasitaiko ir Lietuvoje. Atidžiai apžiūrėkite skelbime pateikiamas buto nuotraukas - kartais apgaulę gali išduoti ir jos.
Kiekvienas ruduo pasižymi itin padidėjusiu gyvenamųjų patalpų nuomos poreikiu tiek Vilniuje, tiek kituose studentų miestuose. Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą.
Pirma, Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.
Antra, sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Trečia, svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas.
Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Ketvirta, sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai.
Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose. Penkta, sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją.
Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą. Šešta, Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.
Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: esminiai aspektai
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Sutarties forma ir būtini elementai
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos);
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai;
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Pagrindinės šalių pareigos
Nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą);
- Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį;
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą;
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Nuomos sutarties nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomos mokestis ir atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Rekomendacijos
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perd...
Dviračių nuomos punkto valdymas
Šiais laikais beveik viskas yra kompiuterizuota, tai reiškia, kad kompiuteriai ir su jais susiję daiktai ar prietaisai yra labai svarbi mūsų gyvenimo dalis. Viskas tapo daug lengviau ir greičiau, bet ties tuo nesustojama. Viskas tobulėja, o tobulėjant technologijoms tobulėja ir skaičiavimo sistemos, tai daroma tam, kad viskas būtų kuo tiksliau ir atliekama kuo greičiau.
Tobulėjant technologijoms norima padaryti viską kuo geriau (tobuliau), tad kiekvienas projektas turi būti kuo tikslesnis ir greitai veikiantis. Šiam tikslui pasiekti kuriami ir pritaikomi įvairūs skaitmeniniai grandynai. Labai svarbu žinoti, kokio skaitmeninio grandyno mums reikia, kad užduotis būtų atlikta kuo geriau ir tiksliau.
Dviračių nuomos punktas veikia ištisą parą visomis savaitės dienomis. Juo galima naudotis kiekvienam asmeniui nuo 14 metų. Punkte yra po šešis dviračius ir šešis stovus. Pirmosios 30 naudojimo minučių yra nemokamos kiekvienai dviračio nuomai. Po pirmo nemokamo pusvalandžio taikomi paslaugos mokesčiai (antrasis ir kiti pusvalandžiai: 1 €).
Naudojantis NI MULTISIM programa suprojektuoti dviračių nuomos punkto valdymo logiką, kuri skaičiuotų ir atvaizduotų kiekvieno dviračio nuomos kainą bei laisvų stovų ir dviračių skaičių dešimtainėje sistemoje.
Multisim 11 programa suprojektavau 6 dviračių nuomos punktą. Laisvų dviračių ir paimtų dviračių skaičių bei sumą už tam tikrą dviratį atvaizdavau su skirtingais 7 segmentų indikatoriais.
Surinkau laisvų ir užimtų dviračių veikimo schemą ir ją patikrinau.
Surinkau schemą su 555_virtual taimeriu ir patikrinau jo veikimą.
Surinkau vieno dviračio apmokėjimo schemą ir ją patikrinau.
Sujungiau visą schemą ir ją patikrinau.
Schemoje pavaizduota laisvų ir paimtų dviračių loginė schema. Į jungiklius "Dviratis 1, 2, 3, 4, 5, 6" visada paduodamas loginis vienetas, kurį siunčia 5V maitinimo šaltinis VCC. Jei jungiklis tokioje padėtyje kaip "Dviratis2" , tai jis siunčia signalą į toliau esantį 1 bito sumatorių, kuris siunčia informaciją į 4 bitų sumatorių, o šis į indikatorių, kuris atvaizduoja skaičių.
Projektuojant kokią nors schemą, labai svarbu žinoti kokie integriniai grandynai bus taikomi, nes nuo to priklauso atlikto darbo tikslumas ir veikimas.
Būsimos mokyklos mokiniai atidarė dviračių nuomos punktą Riverfront Trail take
