Nekilnojamojo turto (buto) pirkimas dažnai tampa galvos skausmu, todėl būtina prieš sudarant sandorį gerai įvertinti perkamo turto būklę, kainą ir prisiimamas rizikas. Reikėtų išskirti naujai statomo ir jau pastatyto nekilnojamojo turto pirkimą.
Renkantis naujos statybos butą, šiandien pirkėjai gali rinktis įsigyti tą, kurį apžiūrėjo gyvai, arba tokį, kuris dar nėra pastatytas, kitaip sakant, iš brėžinio. Iki Covid-19 pandemijos Lietuvoje buvo įprasta, kad naujai plėtojamuose gyvenamuosiuose projektuose būstų pardavimas pradedamas tik faktiškai pradėjus statybas, kai klientai jau mato kylančius pastatus ir gali preliminariai įvertinti, kaip atrodys jų būsimas būstas.
Dažnai pirkėjai baiminasi pirkti butą iš brėžinio, o priešingai - neretai taip galima sutaupyti pasinaudojant „pre-sale” nuolaidą, ir išsirinkti būtent tokį būstą, kokio norima - pirmiesiems pasirinkti aukštą, kvadratų ir kambarių skaičių, galų gale - buto numerį.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį naujai pastatyto būsto pirkėjas Lietuvoje, kad įkurtuvių džiaugsmo neaptemdytų finansiniai rūpesčiai.
Finansiniai aspektai ir paskolos
Šiuo metu dažnai nekilnojamasis turtas perkamas naudojantis bankų ar kitų kredito įstaigų suteikiama būsto paskola, tad tie asmenys, kurie planuoja pirkti būstą naudodamiesi kreditu, pirmiausia turi įvertinti savo galimybes jį gauti. Todėl vertėtų kreiptis į kelias kredito įstaigas, siekiant išsiaiškinti, kokiomis sąlygomis ir kokio dydžio kreditas galėtų būti suteikiamas.
Taip pat reikia nepamiršti, jog visais atvejais, gaunat kreditą, bus reikalinga turėti sukaupus pradinį įnašą. Pažymėtina, jog bankai/kredito įstaigos, prieš suteikiant paskolą, pareikalaus pateikti įrodymus, kurie patvirtintų, jog pradinis įnašas yra sukauptas arba sumokėtas pardavėjui. Šiuo atveju, atsiskaitymas grynaisiais pinigais ir/arba grynųjų pinigų santaupos vertinami kritiškai, reikalaujama pateikti papildomus dokumentus, todėl darant avansinį mokėjimą pardavėjui, rekomenduojama jį atlikti bankiniu pavedimu.
Įsigyjant butą su pilna apdaila ir tuo atveju, jei reikia banko paskolos, teikiama tik viena paskola visam būstui įsigyti, taip išvengiant vartojimo kredito būsto įrengimui.
Dokumentai ir jų svarba
Pirkėjui patartina, prieš sudarant sandorį, susipažinti su pardavėjo turimais nuosavybės dokumentais, projektine dokumentacija, planais, kadastrinių matavimų bylomis - tam, jog po to neiškiltų staigmenų. Taip pat būtina išsiaiškinti nekilnojamojo turto sudėtį: jeigu nuotraukose matomas objektas apstatytas baldais, buitine technika, tai dar nereiškia, jog parduodamas butas būtinai bus su jais.
Todėl būtina identifikuoti parduodamus - perkamus daiktus, sudaryti parduodamo turto apyrašą, pridėti nuotraukas. Ne mažiau svarbu žinoti žemės sklypo, ant kurio stovi parduodamas butas, statusą, t. y.
Jei perkant nekilnojamąjį turtą paaiškėja, kad pardavėjas neturi visos reikiamos projektinės dokumentacijos, esama kažkokių nutylėtų sutartinių įsipareigojimų, kurie pereitų objekto pirkėjui, pastebėta defektų (juos reiktų užfiksuoti raštu), rekomenduojama su pardavėju susitarti dėl pastebėtų trūkumų pašalinimų ir šį susitarimą įforminti raštu, nurodant terminą bei galimybes, kada bus galima susipažinti su trūkstamais dokumentais ir informacija, defektų šalinimo darbais.
Prieš sandorio sudarymą pirkėjui rekomenduotina viešai prieinamomis priemonėmis pasitikrinti statytojo reputaciją (tokius duomenis galima surasti Registrų centro duomenų bazėje ir kituose šaltiniuose), įsitikinti, ar statytojas yra mokus, neturi skolų, ypač šiuo periodu, kai verslui iššūkių kelia Covid-19 pandemija.
Svarbiausi dokumentai perkant naują būstą:
- Pardavėjo nuosavybės dokumentai
- Projektinė dokumentacija
- Planai
- Kadastrinių matavimų bylos
- Statybos leidimas
- Žemės sklypo planas
- Namo projektas
Būsto apžiūra ir įvertinimas
Iki sandorio sudarymo, jei yra galimybė, rekomenduojama perkamą turtą gerai apžiūrėti ir įvertinti jo būklę - atvykti su specialistais bei meistrais, kurie atliks įrengimo ar remonto darbus, nes būtent tuomet gali paaiškėti įvairių niuansų, kurie neprofesionaliam pirkėjui negalėjo būti suprantami. Taip pat vertėtų pasiteirauti, ar perkamo buto savininkas (pardavėjas) nėra davęs sutikimų kaimynams (bendrijai) dėl kokių nors darbų atlikimo, nes šių sutikimų pagrindu pradėti darbai bus įpareigojantys ir naująjį savininką (pirkėją).
Taip pat, norint pirkti jau pastatytą būstą, verta pamatyti ir kitus to paties vystytojo įrengtus butus, tam, kad galėtumėte ,,pasimatuoti'' kaip atrodys jūsų būsimi namai ir įvertinti atliktų, apdailos darbų kokybę.
Sutarties sudarymas ir atsisakymo teisė
Turbūt svarbiausia dalis perkant nekilnojamąjį turtą - tinkamas sutarties sudarymas. Atkreiptinas dėmesys, jog, dažnu atveju, ypač pirmą kartą pirkdami būstą, pirkėjai per greitai priima sprendimus, kurių vėliau gailisi. Todėl būtina žinoti, jog sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų (CK 6.401 str. 2 d. 1 p.).
Kitas labai svarbus momentas - parduodamam daiktui taikomos garantijos, kurias privalo suteikti statytojai (pardavėjai). Paaiškėjus naujai pastatyto nekilnojamojo turto defektams, pirmiausiai būtina kreiptis į statytoją (pardavėją), o šiam atsisakius pašalinti atsiradusius defektus, išryškėjusius per garantinius terminus, pirkėjas turi teisę ginti savo pažeistas teises teisme. Svarbu kreiptis į teismą ne vėliau, kaip per 6 (šešis) mėnesius nuo statytojo (pardavėjo) atsisakymo momento pašalinti defektus. Vėlesnis kreipimasis į teismą užkertą galimybę pirkėjui patenkinti teisėtus reikalavimus.
Todėl labai svarbu atlikti tam tikrus namų darbus prieš priimant sprendimą pirkti nekilnojamąjį turtą bei tinkamai pasirengti sutarties sudarymui, siekiant ateityje išvengti ginčų. Rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės ne tik teisingai parengti sutartis, tačiau ir išvengti nesklandumų ateityje.
Apdaila ir šildymo sistemos
Šiuo metu šalies NT rinkoje 99 proc. naujos statybos būstų yra siūlomi su daline apdaila, kai parduodamas būstas nėra pilnai įrengtas. Tokiu atveju pirkėjui tenka įsirengti jį pačiam, tačiau reikia suprasti, kad nėra vieno apdailos standarto, todėl renkantis būstą su daline apdaila būtina aiškintis, kas jau įtraukiama į kv. Pavyzdžiui, dalinė apdaila gali būti numatyta su rekuperacijos ortakių išvedžiojimu bute arba be jo.
Lygiai taip pat reikia aiškintis, kokia šildymo sistema numatyta dalinės apdailos pasiūlyme. Jei tai grindinis šildymas, pirkėjas taip pat turėtų klausti, ar dalinėje apdailoje numatytas jo išvedžiojimas - nuo vatos ir tinklelio paklojimo iki pačių vamzdelių išvedžiojimo ir grindų betonavimo.
Taip pat patariame atkreipti dėmesį į pertvaras bei grindis ir išsiaiškinti, kiek joms papildomų darbų reikės atlikti.
Statybos leidimas ir plėtotojo patikimumas
Pirkdami būstą iš brėžinių pirmiausia išsiaiškinkite, ar statiniui išduotas statybos leidimas. Taip žinosite, ar jums pateiktas konkretaus būsto projektas dar gali iš esmės pasikeisti. Paprastai, jeigu statybos leidimas išduotas, brėžinys būsimam pirkėjui pateikiamas iš to statinio projekto, kuriuo remiantis buvo išduotas statybos leidimas, ir jis jau nebesikeis arba keisis labai nedaug (ne iš esmės).
Antras dalykas, kurį turite patikrinti, - ar plėtotojas turi nuosavybės teises į tą žemės sklypą, kuriame ketina statyti statinį. Būtent plėtotojo patikimumo įvertinimas yra trečias svarbus dalykas, kurį turi patikrinti pirkėjas dar iki sudarydamas sandorį.
Energetinė klasė
Kad pastatas atitiktų A klasę atsakingas statytojas. Įrodymas, kad baigus statybas ir būtų galima sertifikuotis, statytojas turėtų pateikti būsimo sertifikato kopiją. Taip pat pirkėjui turi būti pirkimo metu pateikta langų išklotinės deklaracija, šilumos ir rekuperatoriaus deklaracijos.
Taip pat reiktų, kad būtų pateiktas ir sandarumo protokolas, kad visiems būtų aišku, jog parduodamas pastatas nėra kiauras. Tačiau, jei nėra garo izoliacinių sluoksnių tai joks sandarumas nebus daromas ir šis darbas atitenka pirkėjui.
Būsto atitiktis A klasės reikalavimams susideda iš dviejų dedamųjų: Sandarumo įvertinimas atliekant bandymą vietoje ir energiniai skaičiavimai, kuriuos atlieka PENS ekspertas ir kurių metu įvertinama viso pastato šiluminė varža pagal joje panaudotas medžiagas/produktus.
tags: #dokumentai #kuriuos #turi #pateikti #naujai #pastatyto