Žemės Sklypo Apmokestinimas Lietuvoje: Dovanojimas ir Pardavimas

Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, kuriuos reikia žinoti priimant dovanų žemės sklypą, taip pat mokesčiai už dovanotą žemę bei dovanotos žemės pardavimas.

Žemės ūkio paskirties žemės įgijimas dovanojimo būdu

Žemės ūkio paskirties žemės sklypo dovanojimas yra neatlygintinas ir laisva valia sudaromas sandoris. Jo metu dovanotojas neatlygintinai perleidžia nuosavybės teisę apdovanotajam. Į žemės ūkio paskirties sklypo gavimą dovanojimo būdu pirmumo teisės neturi niekas (nei bendraturčiai, nei naudotojai, nei kaimynai, nei toje vietovėje ūkininkaujantys ūkininkai).

Tais atvejais, kai tikroji šalių valia buvo sudaryti pirkimo - pardavimo sandorį, tačiau siekiant išvengti galimo noro į pirkimą pirmumo teisę turinčių asmenų yra sudaroma dovanojimo sutartis, laikoma, kad toks sandoris yra apsimestinis. Pirmumo teisę į žemės sklypo pirkimą turintys asmenys, įtardami, kad buvo sudarytas apsimestinis sandoris, jį gali skųsti teismui su prašymu tokį sandorį panaikinti. Jei pirmumo teisę į žemės sklypo pirkimą turintis asmuo įrodys, kad už žemę buvo sumokėtas atlygis, toks sandoris bus teismo pripažintas negaliojančiu.

Ką reikia žinoti priimant dovanų žemės sklypą?

Priimdami žemės sklypą ar kitą nekilnojamą turtą dovanų pasidomėkite:

• Kokių dokumentų reikės norint dovaną priimti ir pasirašyti dovanojimo sutartį?
• Kokie bus taikomi mokesčiai už gautą dovaną?

Norint priimti dovanų žemės ūkio paskirties sklypą Jums bus reikalingi šie dokumentai:

• Apdovanotajam bus reikalingas Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimas įgyti žemės sklypą (šis dokumentas reikalingas žemės ūkio paskirties sklypą įgyjant bet kokiu būdu);
• Fizinių arba juridinių asmenų deklaracija apie jau turimus žemės ūkio paskirties sklypus;
• Žemės sklypo planas;
• Žemės sklypo dovanotojui nebus reikalingas Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimas perleisti jam priklausančią žemę.
• Galiojantys visų sandorio šalių asmens tapatybės dokumentai.

Mokesčiai už dovanotą žemę

Mokesčiai už dovanotą žemę yra taikomi tuomet, kai dovaną gaunate iš antros eilės bei tolimesnių giminaičių. Įprastai dovanos, kurių vertė per mokestinį laikotarpį yra didesnė nei 2 500 Eur, yra apmokestinamos 15 proc. Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Šį mokestį moka dovanos gavėjas po pateiktos metinės deklaracijos už praėjusius mokestinius metus.

Jei žemės sklypą dovanų gausite iš juridinio asmens - dovana bus apmokestinama be jokių išimčių.

Neapmokestinamos šios dovanos: dovanos gautos iš sutuoktinio, tėvų (įtėvių), vaikų (įvaikių), senelių, brolių, seserų ir vaikaičių. Iš šių asmenų gautos dovanos yra neapmokestinamos, nesvarbu, kiek kartų per mokestinį laikotarpį jos gautos.

Kada galima parduoti dovanotą sklypą?

Gavus dovanų žemės ūkio paskirties sklypą jį galima parduoti bet kada, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Svarbu prisiminti tai, kad žemės ūkio paskirties žemės sklypo dovanojimas bei labai greitas pardavimas gali atkreipti tiek pirmumo teisę į pirkimą turėjusių asmenų, tiek ir Valstybinės mokesčių inspekcijos dėmesį.

Svarbu žinoti tai, kad po pardavimo atsiras ir mokestinė prievolė. Gautas pelnas bus apmokestintas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Pelnas yra skaičiuojamas iš dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos atimant turto pardavimo kainą.

Pvz.:

• Dovanojimo metu žemės sklypo reali rinkos kaina buvo 60 000 Eur;
• Sklypą pardavėte už 80 000 Eur;
• Pelnas bus 20 000 Eur, kuris apmokestinamas 15 (20) proc. tarifu.
• Mokestinė prievolė 3000 (4000) Eur.

Pajamas gautas iš turto pardavimo reikia deklaruoti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos - per vieną mėnesį po įvykusio sandorio.

Gyventojų pajamų mokestis netaikomas kai žemės sklypas yra išlaikytas nuosavybės teisė 10 metų ir ilgiau.

Įstatymų taikoma lengvata: jei gavote dovanų žemės sklypą iš pirmos eilės giminaičių ir dabar jį norite parduoti, tuomet galimas retrospektyvinis turto vertinimas dovanojimo datai. Ši išimtis taikoma tik tuo atveju, jei į dovanojimo sutartį buvo įrašyta VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina. Lengvata netaikoma jei turtas gautas dovanų iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių, visiškai svetimų žmonių ar juridinių asmenų.

Dovanotos žemės pardavimas: apie viską nuo A iki Z

Dovanotos žemės pardavimas yra ne toks jau lengvas procesas, kaip gali pasirodyti. Kartais tai gali būti daug sudėtingiau nei įsigyti pastatą ar butą. Ypač, kai organizuojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimas. Jei gavote dovanų žemės ūkio paskirties žemės sklypą, tuomet kviečiu skaityti plačiau apie tai, ką reikia žinoti, kad pardavimo procesas būtų sklandus.

Dovanotą žemės sklypą galima parduoti iš karto, kai jis tampa Jūsų nuosavybe. Dovanotos žemės pardavimas atneša ne tik pajamas iš jos pardavimo bet ir mokestinę pareigą. Prieš parduodant dovanotą turtą visada reikia susipažinti su galiojančiais teisės aktais bei būsimais mokesčiais. Jei žemės sklypo nebūsite nuosavybės teise išlaikę ilgiau nei 10 metų ir parduosite brangiau, nei jis buvo įvertintas dovanojimo sutartyje, gautas pelnas bus apmokestintas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM), 15 proc. tarifu.

Jei priimdami žemės sklypą dovanų į dovanojimo sutartį įrašėte VĮ Registrų centro vidutinę rinkos kainą, kuri dažnai yra gerokai mažesnė už realią rinkos kainą, ir dabar norite žemę parduoti gerokai brangiau - Jus išgelbės retrospektyvinis turto vertinimas. Ši išimtis taikoma tik tuo atveju, jei dovaną gavote iš pirmos eilės giminaičių ir į dovanojimo sutartį neįrašėte Jūsų pačių nusistatytos kainos.

Kaip sužinoti sklypo kainą?

Būna atvejų, kai žemės sklypus savininkai parduoda pigiau, nei galėtų. Sklypo kaina priklauso ne tik nuo sklypo ploto, bet ir kitų dalykų. Pavyzdžiui, labai svarbus žemės derlingumo balas, reljefas, sklypo forma ir paties sklypo būklė. Nustatant kainą taip pat vertinama, kaip lengva pasiekti sklypą, ar sklype yra elektros linijos. Taip pat analizuojama, kokiomis kainomis perkami ir parduodami netoliese esantys panašūs sklypai bei kokia yra pasiūla toje vietovėje.

Kitas labai svarbus veiksnys lemiantis galutinę kainą - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Potencialus žemės pirkėjas bus ūkininkas, žemės ūkio bendrovė ar investuotojas. Tai asmenys sudarę ne vieną nekilnojamo turto sandorį ir jų derybiniai įgūdžiai dažnu atveju bus geresni nei Jūsų. Tad išgirsite daug argumentų, kodėl Jūsų sklypas nėra vertas tiek, kiek Jūs norite. Tik profesionalus, didelę patirtį turintis NT brokeris sugebės atremti prieštaravimus bei apginti Jūsų norimą kainą.

Tam, kad sužinotumėte, už kiek galite parduoti sklypą, geriausiai užsakyti NT vertinimą. Profesionalus vertintojas išanalizuos visus duomenis ir pateiks skaičiavimus. Tačiau ir ši informacija nėra objektyvi. Mano praktikoje yra buvę atvejų, kai man pavyko parduoti žemę gerokai brangiau, nei NT vertintojai galėjo įvertinti, nes vertinimą reikia pagrįsti toje vietovėje jau įvykusių panašių sandorių kainomis. Deja, ne visiems pardavėjams pavyksta parduoti savo turtą tikrai pelningai.

Kaip rasti tinkamą pirkėją?

Kai nustatyta sklypo vertė ir paruošti visi dokumentai, svarbu greitai rasti pirkėją, kad procesas neužtruktų. Šiame etape žmonės labai dažnai prašo pagalbos. Jeigu sklypą parduodate pirmą kartą, gali būti, kad nežinote, kaip pradėti pirkėjo paieškas. Todėl tokiu atveju naudinga kreiptis į žemės pardavimo brokerį, kuris dirba šioje srityje. Profesionalus brokeris suras patikimą pirkėją, suderės geriausią kainą ir pasirūpins visais reikalingais pardavimo proceso etapais bei dokumentais. O Jūs galėsite džiaugtis sklandžiu bei greitu pardavimu.

Kaip vyksta dovanoto žemės sklypo pardavimas?

Dovanojimo būdu įgyto žemės sklypo pardavimas vyksta taip pat, kaip ir kitais būdais įsigyto sklypo. Sėkmingam sandoriui reikia išmanyti žemės ūkio paskirties sklypų ypatumus, pasiūlą Jūsų sklypo vietovėje, rinkos kainas bei dokumentams įstatymų keliamus reikalavimus.

Lentelė: Žemės sklypų pavyzdžiai ir kainos

Gyventojų pajamų mokestis (GPM)

GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.

15 proc. ar 20 proc. GPM tarifu? Jeigu apskaičiuotoji apmokestinamoji pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą suma, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.

Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti. Kai žemė įgyta kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina.

Jeigu žemė įgyjama kaip atlyginimas už suteiktas paslaugas, atliktus darbus, perduotas ar suteiktas teises, parduotą ar kitaip investuotą turtą ar lėšas, žemės įsigijimo kaina laikoma tikroji jos rinkos kaina.

Taigi gyventojo sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.

Žemės apmokestinimas PVM

Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 2 d. 29 dalyje nurodoma, kad žemės pardavimas turi būti apmokestinamas PVM, kai parduodama žemė statyboms arba žemė perduodama kartu su naujais pastatais statiniais ar jų dalimis. Kad žemės sklype gali būti atliekami statybos darbai, patvirtina Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir teritorijų planavimo dokumentai.

Žemės, kuri nelaikoma „žeme statyboms“, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, PVM neapmokestinamas.

Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai, neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai ar ne.

Žemės sklypų vertinimas PVM apskaičiavimo tikslais yra sudėtingas ir painus procesas.

Pavyzdys 1

Nekilnojamojo turto agentūra, PVM mokėtoja, parduoda gyvenamųjų namų statybai skirtus žemės sklypus, taip pat senus pastatus su žeme. Agentūra nuo parduodamų žemės sklypų gyvenamųjų namų statybai vertės turi skaičiuoti PVM, taikant standartinį PVM tarifą, o nuo senų pastatų su žeme PVM neskaičiuoja.

Atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo nuostatas, kai pagrindinė žemės naudojimo paskirtis NTR yra nurodyta „kita“, tai:

• Jeigu NTR nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tokia žemė laikoma „žeme statyboms“, jeigu šiam sklypui NTR nėra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios neleistų vykdyti statybos tame sklype.
• Kai žemės sklypui kurio naudojimo paskirtis NTR yra nurodyta „kita“, nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tačiau pagal specialiąsias žemės naudojimo sąlygas visame sklype statyba negalima, toks žemės sklypas nelaikomas „žeme statyboms“.
• Kai NTR nurodytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias tam tikrais atvejais statyba galima, žemės sklypas laikomas žeme statyboms tuo atveju, jeigu yra išduotas savivaldybės leidimas, suteikiantis teisę vykdyti statybas tame sklype.

Jei NTR nurodytas „kita“ žemės naudojimo būdas, pagal kurį negalima teigti, kad šiame žemės sklype statyba galima (rekreacijos, bendrojo naudojimo teritorijos). Vertinami teritorijų planavimo dokumentai ir tokia seka turi būti išsiaiškinta:

1. ar patvirtintas teritorijos, kuriame yra žemės sklypas, detalusis planas, kuris toje teritorijoje leistų vykdyti statybą;
2. ar patvirtintas teritorijos, kuriame yra žemės sklypas, specialusis planas, kuris iš esmės konkretizuoja savivaldybės bendrojo plano sprendinius;
3. ar pagal LR teritorijų planavimo įstatymo 20 str. nuostatas šiam sklypui savivaldybės administracijos direktorius turėtų nustatyti šio sklypo teritorijos naudojimo reglamento parametrus, leidžiančius vykdyti statybą;
4. vertinami savivaldybės lygmens ir vietovės lygmens bendrieji planai.

Pavyzdys 2

Įmonė A pardavė 0,2 ha žemės sklypą, kurio naudojimo paskirtis, nurodyta NTR, yra „kita“, o naudojimo būdas - vienbučių ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Teritorijos, kuriame yra šis sklypas, detaliajame plane yra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias visa sklypo teritorija patenka į geležinkelio želdinių apsaugos zoną, kurioje statyba negalima.

Šis žemės sklypas nelaikomas žeme statyboms, nes jame statyba negalima.

Pavyzdys 3

Įmonė A pardavė 0,5 ha žemės sklypą. NTR nurodyta, kad žemės naudojimo paskirtis yra „kita“, o naudojimo būdai:

1. daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorija (0,3 ha);
2. atskirųjų želdynų teritorija (0,2 ha).

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos nenustatytos.

Ar šis žemės sklypas PVM tikslais laikomas žeme statyboms? Taip, laikomas, nes pagal NTR dalyje parduodamo žemės sklypo galima daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statyba.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypas nebus laikoma „žeme statyboms“, jeigu žemės sklypui yra parengtas ne tik žemės valdos projektas, bet ir žemės kaimo plėtros žemėtvarkos projektas dėl ūkininko sodybos vietos parinkimo tuo atveju, jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro mažesnę dalį viso žemės sklypo. Jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro pusę arba didesnę dalį viso žemės sklypo, tai toks žemės ūkio paskirties žemės sklypas bus laikomas „žeme statyboms“.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

tags: #del #netvarkomo #sklypo