Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, reglamentuojančius butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas Lietuvoje.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas
Pagal CK 4.83 straipsnį, butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai:
- Steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
- Sudaro jungtinės veiklos sutartį.
- Pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių CK 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka.
Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Sprendimų Priėmimas
CK 4.85 straipsnis nustato sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priėmimo tvarką.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia:
- Gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas).
- Butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo.
- Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius.
- Savivaldybės vykdomoji institucija.
Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Savininkų Teisės
Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę:
- Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
- Įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Remiantis 21 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.
Dr. Vytautas Jonaitis teigia, kad pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.
Anot jo, pagal Lenkijos praktiką, būtų tikslinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą reglamentuoti ne DGNB įstatymu, o Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu. Tokį pakeitimą, Aplinkos ministerijos iniciatyva, prieš keletą metų buvo bandoma realizuoti, parengus įstatymo projektą ir pateikus jį viešajam svarstymui.
Estijos atveju, DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį - savivaldybių skiriami administratoriai. Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką.
Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija)susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.
Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus.
Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą. Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo iš savivaldybės administracijos sudaryto ir viešai paskelbto asmenų, pretenduojančių teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas konkrečioje savivaldybėje, sąrašo priima daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui - buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti jų bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriumi negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus.
Maksimalaus daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.