Daugiabučio namo priežiūra yra kompleksinis procesas, apimantis įvairias veiklas - nuo administravimo iki techninės priežiūros. Tinkama priežiūra užtikrina pastato ilgaamžiškumą, gyventojų saugumą ir patogumą. Lietuvoje daugiabučių namų priežiūrą reglamentuoja įvairūs teisės aktai, o gyventojai gali rinktis iš kelių valdymo formų.
Daugiabučio Namo Valdymo Formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB). Tai yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
- Jungtinės veiklos sutartis. Ši forma paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Ją sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai), kurie sutartyje numato, kaip tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus.
- Administravimas. Tai yra daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę, t.y.
Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu.
Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Savivaldybės Skiriamas Administratorius
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą.
Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys.
Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Renovuoto Daugiabučio Priežiūra
Visai natūralu, kad po daugiabučio modernizavimo pastato priežiūra ir administravimas tampa itin svarbūs, nes nuo jų priklauso tiek pastato būklės išlaikymas, tiek gyventojų patogumas ir finansiniai įsipareigojimai.
Jei daugiabutis namas turi paskirtą administratorių, jis ir toliau, po pastato atnaujinimo, atlieka šias funkcijas. Administratorius turi organizuoti ir vykdyti namo būklės vertinimą, rengti priežiūros planus.
Jeigu name yra įsteigta bendrija, tuomet pastato administravimą ir priežiūrą vykdo bendrijos pirmininkas arba gyventojų išrinktas atstovas.
Po pastato atnaujinimo garantinį aptarnavimą tam tikrą laiką vykdo renovacijos rangovai. Paprastai garantinis laikotarpis trunka 5 metus, tačiau jis gali skirtis, priklausomai nuo atliktų darbų. Jeigu susiduriama su defektais - sienų įtrūkimais, nekokybiškai veikiančia šildymo sistema, administratorius arba bendrija turi kreiptis į rangovą.
Kai kuriais atvejais ir savivaldybė gali turėti įtakos daugiabučio priežiūrai. Pavyzdžiui, jei pastatas buvo modernizuotas su valstybės parama, būtina laikytis tam tikrų priežiūros reikalavimų.
Modernizuojant pastatą daugiabučiuose dažniausiai atnaujinama ir šildymo sistema, pavyzdžiui įrengiami individualūs šilumos punktai ar termostatiniai ventiliai. Jų priežiūrą gali perimti šilumos tiekėjas.
Svarbu suprasti, kad po atnaujinimo daugiabutis reikalauja nuolatinės priežiūros tam, kad būtų užtikrinamas jo ilgaamžiškumas ir tinkamas eksploatavimas. Primename, kad po pastato atnaujinimo patys gyventojai turėtų aktyviai domėtis jo priežiūra.
Daugiabučių namų techninės priežiūros tikslas - užtikrinti, kad statinys nekeltų pavojaus šalia namo ar viduje esantiems žmonėms, jų gyvybei, sveikatai bei aplinkai. Tai yra nuolatinis procesas, susidedantis iš nuolatinių patikrų, apžiūrų ir vertinimų. Ši procedūra yra privaloma visiems pastatams.
Proceso metu yra vizualiai patikrinamos pastato konstrukcijos, užfiksuojami galimi defektai bei trūkumai, kurie gali sukelti avarijas ar net pastato griūtį.
Pagrindiniai techninės priežiūros darbai:
- Organizuojame, privalomus ir papildomus rangos darbus, įprastos komercinės praktikos ar konkursų būdu parenkant rangovus, vadovaujantis paslaugų kainos ir kokybės kriterijais.
- Periodinių išlaidų paskirstymas patalpų savininkams, sąskaitų - pranešimų spausdinimas ir pristatymas, įmokų surinkimas ir mokėjimų kontrolės vykdymas.
- Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų ir balsavimo raštu organizavimas, veiklos rezultatų apibendrinimas, ataskaitų ir informacijos teikimas.
Kaupiamosios Lėšos Daugiabučių Namų Priežiūrai
Nuo sausio kai kurių daugiabučių gyventojų sąskaitos už kaupiamąsias lėšas keičiasi dėl valstybės nustatyto minimalaus tarifo.
Nuo 2026 m. kaupiamosios lėšos bus perskaičiuotos pagal naują minimalų tarifą - 0,1025 Eur už kv. m vietoje ankstesnio, pavyzdžiui, 0,0923 Eur už kv. m. Kaupiamosios lėšos skaičiuojamos taip: mėnesio įmoka = tarifas (Eur/kv. m) × buto plotas (kv. m).
Pavyzdys:
Žmogui buvo taikomas 0,0923 Eur už kv. m tarifas ir jis turi 60 kv. m butą. Anksčiau jo mėnesio įmoka buvo skaičiuojama taip: 0,0923 × 60 = 5,538 Eur. Dabar, pagal naują minimalų tarifą, ji skaičiuojama taip: 0,1025 × 60 = 6,15 Eur.
Kaupiamosios lėšos yra skirtos daugiabučio namo kritiniams poreikiams užtikrinti - nutikus nelaimei, avarijai, susidarius situacijai, kurioje reikia reikšmingos pinigų sumos, kurią surinkti gali būti sudėtinga.
Vis dėlto A. atkreiptinas dėmesys, jog renovuotiems ir naujiems namams 5 metų laikotarpiui gali būti taikomas 50 proc.
Ilgalaikis remonto planas yra dokumentas, kuriame numatoma, ką ir kada name reikės tvarkyti, kiek tai preliminariai kainuos ir kokia darbų seka būtų racionaliausia. Ilgalaikį planą gali parengti namo administratorius, samdyti techninės priežiūros specialistai arba bendrijos pirmininkas.
Kaupiamųjų lėšų tarifų palyginimas
| Rodiklis | Senas tarifas (pvz.) | Naujas tarifas |
|---|---|---|
| Tarifas už kv. m | 0,0923 Eur | 0,1025 Eur |
| Buto plotas | 60 kv. m | 60 kv. m |
| Mėnesio įmoka | 5,538 Eur | 6,15 Eur |
Svarbu suprasti, kad kaupiamosios lėšos nėra administravimo mokestis ir nėra administratoriaus pajamos - tai butų savininkų pinigai, kaupiami konkrečiam namui ir naudojami tik to namo remontui ir atnaujinimui.
Administratoriaus Atranka Ir Skyrimas
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtinto Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo 5 punktas numato, kad prašymus teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas savivaldybės teritorijoje gali teikti Europos Sąjungos (toliau - ES) valstybės narės piliečiai ar kiti fiziniai asmenys, ES valstybėje narėje įsteigti juridiniai asmenys arba kitos organizacijos ar jų padaliniai, kurie naudojasi ES teisės aktuose jiems suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, atitinkantys Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 7 dalies nuostatas, ir kurių teikiamų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugų tarifo dydis neviršija tarifo, patvirtinto Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 25 d. sprendimu Nr. T-185. Su prašymu savivaldybės vykdomajai institucijai pateikiama užpildyta Aprašo priede nurodyta Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus deklaracija.
Aprašo 7 punktas numato, kad asmenys, pretenduojantys teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymus savivaldybės vykdomajai institucijai gali teikti kreipdamiesi tiesiogiai, siųsdami paštu ar elektroniniu paštu savivaldybės vykdomosios institucijos interneto svetainėje nurodytu adresu.
Asmenys, pretenduojantys teikti daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymą pateikia Šiaulių miesto savivaldybės administracijai, kreipdamiesi tiesiogiai, paštu ar el.
tags: #daugiabutis #prie #grando