Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms.
Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų. Lietvamzdžiai ir fasadai nusidėvėję, o inžineriniai įrenginiai pasenę tiek konstrukciškai, tiek technologiškai.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų renovacijos klausimus, savininkų įnašus, valdymo formas ir dažniausiai kylančius klausimus.
Daugiabučių namų valdymo formos
Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė valdoma bendraturčių susitarimu. Būtent patys savininkai turi nuspręsti, koks valdymo būdas jiems tinkamiausias.
Savininkų bendrija
Savininkų bendrija - tai populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo. Bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, vienijanti visus daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkus, įgyvendinanti jų teises bei pareigas ir atstovaujanti bendriems interesams.
Bendrijos steigimą inicijuoti gali kiekvienas buto savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucijos. Praktikoje dažniausiai steigimą inicijuoja aktyvūs namo gyventojai. Naujuose namuose bendrijos paprastai steigiamos be sunkumų, o gyventojai gali greičiau spręsti bendrus klausimus.
Sprendimus bendrijoje priima bendrijos susirinkimas, valdyba arba pirmininkas. Visi klausimai sprendžiami balsų dauguma, o tvarka, kaip balsuojama ir priimami sprendimai, nustatoma įstatuose. Nors bendrijos steigimas reikalauja suderinti visų gyventojų interesus, šis modelis leidžia savininkams tiesiogiai spręsti dėl įmokų dydžio, darbų eiliškumo ir rangovų pasirinkimo.
Įsteigta bendrija neprivalo pati atlikti visų techninių darbų. Ji gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos: raštvedyba, buhalterija, šilumos mazgų priežiūra, elektros ar vandens sistemų remontai.
Bendrijos biudžeto lėšomis gali būti finansuojamos administracinės išlaidos: valdybos narių skatinimas, transporto, kanceliarinių prekių ar smulkių organizacinių poreikių padengimas.
Specialistai rekomenduoja, kad patys gyventojai nesiimtų raštvedybos, buhalterijos ar inžinerinių sistemų priežiūros, nes tai reikalauja specifinių žinių. Įstatymai numato, kad bendrijos veikla turi būti skaidri. Informacija apie tarifus, priežiūros darbų sąrašą ir jų apimtis turi būti viešai prieinama.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra viena iš trijų įstatymų numatytų daugiabučio namo valdymo formų. Ji dažniausiai taikoma mažiems daugiabučiams - nuo 3 iki 10 butų.
Civilinis kodeksas jungtinę veiklą apibrėžia kaip dviejų ar daugiau asmenų susitarimą bendram tikslui siekti, sujungiant savo turtą ir pastangas. Daugiabučių kontekste šiuo tikslu tampa bendrosios nuosavybės (laiptinės, stogas, kiemas, inžinerinės sistemos) priežiūra ir tvarkymas.
Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikia visų sutikimo. Jungtinės veiklos sutartis privalo būti rašytinė, o tam tikrais įstatymo numatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai.
Jungtinės veiklos sutartis nustoja galioti, kai pasikeičia bent vienas buto savininkas. Kadangi butai nuolat parduodami ar paveldimi, ši valdymo forma tampa nepatogi didesniems namams.
Ši forma yra paprasta, nereikalauja steigti juridinio asmens (kaip bendrijos atveju). Tačiau ji yra mažiau stabili - pakanka, kad vienas butas pasikeistų savininką, ir sutartis nebegalioja. Nors Civilinis kodeksas vis dar numato jungtinės veiklos galimybę, praktikoje ši forma naudojama retai.
Administratorius
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį.
Jeigu daugiabučio namo savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių. Šis sprendimas užtikrina, kad bendrojo naudojimo objektai nebūtų palikti be priežiūros. Administratorių gyventojai renkasi iš savivaldybės sudaryto ir viešai paskelbto sąrašo. Administratorius - kraštutinė priemonė.
Už administravimą moka patalpų savininkai proporcingai jiems priklausančiam naudingojo ploto dydžiui. Kitaip tariant, taikomas tarifas už 1 m², kuris nustatomas atsižvelgiant į darbų sąrašą, pastato amžių, būklę, transporto ir kitų paslaugų kaštus.
Gyventojai moka ne tik už einamąją priežiūrą, bet ir kaupia lėšas remontui bei renovacijai. Administratorius privalo kasmet pateikti gyventojams ataskaitą apie surinktų ir panaudotų kaupiamųjų lėšų dydį, darbų sąmatas, atliktų darbų aktus.
Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus, žymi pastebėtus defektus techninės priežiūros žurnaluose. Pasibaigus žiemai, paprastai sudaromos komisijos, kurios apžiūri namo būklę ir surašo aktus. Pagal juos planuojami privalomieji remonto darbai.
Gyventojai administratoriui moka vadinamąjį „būsto mokestį“, kuris apima namo administravimo, bendrojo naudojimo objektų priežiūros, avarijų likvidavimo, einamojo remonto išlaidas. Komunaliniai mokesčiai už šilumą, vandenį, atliekų išvežimą ar elektrą mokami atskirai pagal sutartis su paslaugų tiekėjais.
Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, statybos techniniai reglamentai bei savivaldybių patvirtintos tvarkos. 2025 m. priežiūros reikalavimus nustato STR 1.12.05:2010 „Statinių naudojimo priežiūra“.
Daugelis administratorių šiandien yra uždarosios akcinės bendrovės (UAB), veikiančios kaip pelno siekiančios įmonės. Pagrindinės jų pajamos - gyventojų mokami administravimo mokesčiai, techninės priežiūros bei profilaktinių darbų organizavimas.
Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis.
Pasibaigus administravimui (pvz., įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį), administratorius privalo pagal priėmimo-perdavimo aktą perduoti bendrojo naudojimo objektus, dokumentus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas naujam valdytojui. Ši procedūra vykdoma vadovaujantis Vyriausybės nutarimu Nr.
Gyventojai turėtų suprasti, kad administratoriaus paslaugos visada kainuoja daugiau nei savarankiškas bendrijos valdymas, nes įmonei reikia padengti administracines, personalo, techninės priežiūros sąnaudas bei pelną.
Daugiabučių namų renovacija ir savininkų įnašai
Nuo 2025 m. daugiabučių administravimą keičia keli svarbūs pokyčiai. Vienas jų - padidintos kaupiamosios įmokos. Nuo liepos mėnesio minimalūs įnašai namo atnaujinimui padidinti: didesniems nei 3000 m² daugiabučiams nustatyta ne mažiau kaip 9 centai už 1 m² per mėnesį, mažesniems - ne mažiau kaip 11,5 cento.
Dar vienas reikšmingas pokytis - Pastatų duomenų banko sukūrimas. Nuo 2025 m. lapkričio visi daugiabučių techninės būklės duomenys, nustatyti defektai ir priežiūros veiksmai bus kaupiami centralizuotoje informacinėje sistemoje.
Svarbi ir skaitmenizacijos kryptis. Daugelis administratorių pereina prie elektroninių sistemų, kur gyventojai gali matyti sąskaitas, balsuoti dėl sprendimų ar sekti planuojamus darbus.
Pavyzdžiui, 50 kv. m buto savininkas į savo daugiabučio namo kaupiamųjų lėšų fondą įneš mažiausiai 4,5 euro per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 tūkst. kv. m, arba 5,75 euro per mėnesį, jei namo plotas iki 3 tūkst. kv. m (šiuo metu atitinkamai 1,5 euro per mėnesį arba 2,5 euro).
Skaičiuojama, kad jei name yra šešiasdešimt 50 kv. m plotų butų, savininkai sukaups 270 eurų per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 tūkst. kv. m. Arba 340 eurų per mėnesį, jei namo plotas iki 3 tūkst. kv. m.
Visais atvejais bendras mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas negalės viršyti pagal galiojančią formulę apskaičiuojamo maksimalaus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifo, kuris 2025 m. yra 1,15 euro už kv. m. per mėnesį.
Alina Kanaporienė, daugiabučio namo bendrijos Tuskulėnų 3 Vilniuje pirmininkė, kalbėdama su naujienų portalu Lrytas, neslėpė - ne taip jau retai pasitaiko gyventojų, kurie priekaištauja dėl sprendimo rinkti pinigus. Jie įsitikinę, kad pirmininkai lėšas neaišku kur ištaško, o jeigu namas sugrius - valstybė duos kitą butą. Todėl, sako Alina, nenuostabu, jei ir sužinojus apie didinamas kaupiamąsias įmokas atsiras burbančiųjų.
„Bet, vertinant iš namo prižiūrėtojo pusės, toks ministerijos sprendimas teisingas: dabar galiojantys įmokų dydžiai nesikeitė gal 10 metų, o įsivaizduokite, kaip per tą laiką pasikeitė kainos“, - kalbėjo A.Kanaporienė.
Remontai, pasak pašnekovės, nepigūs: ir tūkstantis, ir du, o kitas kainuoja ir visus 10 tūkst. eurų.
„Kad ir mūsų pavyzdys: sugedo liftas, apklausėme kelis tiekėjus - remonto kaina 12 tūkst. eurų. Porą metų mokėjome padidintas įmokas, kol surinkome tą sumą.
Geriau po trupinėlį kaupti iš anksto, nes kai įvyksta avarija, nėra nė laiko pinigams surinkti - jų reikia čia ir dabar. Kiekvienas namas, manau, privalo atsargoje turėti bent 10 tūkst. eurų“, - kalbėjo bendrijos pirmininkė.
Namas, kurį ji administruoja, renovuotas: iki renovacijos gyventojai mokėjo po 9 centus už kv. m, po renovacijos sumą sumažino iki minimalios 5 centų ribos. Alina mano, kad ir po liepos 1 d. įmokos liks minimalios.
„Būna, krenta blokų dalys, balkonų gabalai. Vienas dalykas - tai pavojus gyvybei, antras - remontai daug brangiau kainuoja negu priežiūra. Įsivaizduokite: iki renovacijos mes kiekvieną mėnesį turėdavome po vieną dvi vamzdyno avarijas. Kas mėnesį tam tekdavo išleisti 200-300 eurų. Kol kaupi, būdavo viską išnaudoji remontams“, - kalbėjo Alina.
Vaidas Virbukas - 902-osios daugiabučio namo savininkų bendrijos Pašilaičių 1 Vilniuje pirmininkas - pasakojo, kad anksčiau gyventojai mokėjo mažiausią - 3 centų už kv. m - mokestį. Nepaisant to, kad namas nėra mažas - 160 patalpų - susikaupdavo labai menka suma.
Kadangi grėsė nemenki remonto darbai - pamatų, stogo remontas - prieš metus bendrijos narių visuotiniame susirinkime patvirtintas didesnis, 10 centų už kv. m, tarifas.
„Ir tai sukaupiame tokią sumą, kad per metus galime apmokėti vieną didesnį darbą, - sakė V.Virbukas. -Todėl manau, kad ministerijos sprendimas didinti įmokas - pagrįstas ir logiškas. Su mažesniu tarifu nieko gero nepadarysi - likusią remontui skirtų lėšų dalį turėdavome išdalinti gyventojams. Dėl to mėnesinės sąskaitos būdavo didesnės - gyventojai nebūdavo labai patenkinti, kai per vieną ar kelis mėnesius reikėdavo sumokėti, tarkime, po 100 eurų papildomų išlaidų.“
Lietuvos būsto rūmų teisininkas Rolandas Klimavičius naujienų portalui Lrytas patikslino: kaupiamosios lėšos skirtos daugiabučiam namui atnaujinti, avarijom, defektam likviduoti. Jos gali būti naudojamos ne visais atvejais, bet tik tada, kai name įvyko avarija ar atsirado defektas. Jas, apmokant atsiradusias išlaidas, galima panaudoti neklausiant gyventojų sutikimo.
Kita šių lėšų paskirtis - ilgalaikiuose metiniuose planuos numatytiems darbams apmokėti.
„Aplinkos ministerijos patvirtintas aprašas numato, kad padidėja kaupiamosios įmokos. Daugiabučio namo gyventojams tai į naudą - nedideli daugiabučiai per metus surenka vos 100-150 eurų. Jei per mėnesį sumoki 80 centų, ką už tokius pinigus gali padaryti - net likvidavus avariją nėra už ką sumokėti.
Niekas neleidžia važiuoti netvarkingu automobiliu, o name gali gyventi, kol tau stogas nesugriuvo. Niekas per daug ir nespaus, jeigu atsisakysi darbus daryti.
Ilgus metus, priklausomai nuo bendros namo kvadratūros, rinkti 3 arba 5 centai. Dabar įmoka padidėja. Gyventojams atsiranda galimybė pasirūpinti savo namų gerove“, - vertino R.Klimavičius.
Jis aiškino, kad iki 2012 m., kai Seimas pakeitė Civilinio kodekso nuostatą, namo valdytojas galėjo pats, atsižvelgdamas į namo būklę, nuspręsti vykdyti tam tikrus remonto darbus.
Po 2012 m. tos nuostatos nebeliko. Net jei objektai turi avarinės būklės požymių, reikia gauti gyventojų pritarimą.
„O gyventojai nepritaria - ir kabo tinklai po balkonais. Dabar administratoriui arba valdytojui liko vien pareigos - jis jokių teisių nebeturi. Kadangi gyventojai pasyvūs, jiems visiškai niekas neįdomu, įsivaizduoja, kad kažkas už juos išspręs problemas, taip ir gyvename“, - naujienų portalui Lrytas sakė R.Klimavičius.
Jeigu namas renovuotas arba jis naujas, suma 50 proc. mažesnė.
Pirmininkai, bendrijų administratoriai, teigė pašnekovas, iš dalies patenkinti: bus daugiau pinigų ir nereiks dėl kiekvieno cento su gyventojais muštis.
Kaip nurodo Aplinkos ministerija, Lietuvoje yra daugiau nei 35 tūkst. daugiabučių namų, pastatytų iki 1993 metų. Dėl blogos butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų techninės būklės kasmet įvyksta keli šimtai incidentų.
Dažniausiai užduodami klausimai
Šiame skyriuje pateiksime atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su daugiabučių namų bendrijų ilgalaikio turto apskaita.
Ką daryti, jei bendrijos pirmininkas reikalauja didelių sumų už darbus, apie kuriuos nebuvo informuota?
Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų), bet jeigu kalbate apie marmurinių plytelių ir naujo fontanėlio įrengimą kieme (jeigu tai...
Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą, jei neturiu automobilio?
Nebent savininkai galėtų...
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus nesurengus visuotinio susirinkimo?
Ar tokiu atveju galima pritaikyti CK 4,83 st. Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Ką daryti, jei namo bendrija nieko nedaro, kai semia vanduo du butus?
O gal kaltė virš butų gyvenančio savininko, gal...
Ar turiu prisidėti kaupiamosios, jei dauguma nuspres, kad taip?
Jeigu įrašytas, jūsų pastatą administruoja bendrija, net jeigu jūs jį nusipirkęs (galimai jau įtrauktą į bendriją) ir...
Ar turiu mokėti DNSB nario mokestį, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą?
Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai, gal pas jus netinkamai...
Ar galima atsisakyti nuo rinkliavos, jei šeimoje yra neįgaliųjų?
Manytume, kad bendrija neturi teisinio pagrindo nepriskaityti vienam...
Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias, nes pirmininkė aiškina, kad neprivaloma detalizuoti tikslinį mokestį ir reikalauja mokėti tiek kiek nurodo pirmininkas?
Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.
Ar normalu, kad bendrijos imonę garažo savininka paduoda i teisma po penkeriu metų už metinio mokesčio nemokejima?
Kai pats savininkas nebuvo nė karto informuotas laišku, el.paštu ar telefonu. Juk savininkas turi žinoti, ką ir kiek moka. Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
DNSB valdytojo teikimu visuotinis susirinkimas sutinka, kad dalis bendraturčių nemokėtų kaup. įmokų nuo unik. nr. turinčių patalpų. Ar toks sprendimas teisėtas?
Ar savivaldybės privalo taikyti adm. poveikio priemones bendrijos vadovui, teikusiam visuotiniam pasiūlymą atleisti dalį bendraturčių nuo kaup. įmokų mokėjimo?
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse. Jeigu 100 proc. 4. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui...
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums geriau suprasti daugiabučių namų bendrijų ilgalaikio turto apskaitos ypatumus ir tinkamai organizuoti bendrijos finansų valdymą.
Pastaba: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Ką daryti ir ko nedaryti renovuojant nuomojamą turtą
tags: #daugiabuciu #renovacija #savininku #atsiskaitymai #galimi