Daugiabučių Namų Savininkų Teisės ir Pareigos Lietuvoje

Daugiabučiuose namuose gyvenantys žmonės dažnai susiduria su klausimais, susijusiais su jų teisėmis ir pareigomis. Svarbu žinoti, kas priklauso bendram turtui, kaip jis valdomas ir kokios yra savininkų atsakomybės. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, reglamentuojančius butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas Lietuvoje.

Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Valdymas

Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu.

Kas Priklauso Bendrojo Naudojimo Objektams?

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos:

• Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus.

Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma.

Valdymo Formos

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš šių valdymo formų:

• Steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
• Sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
• Pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)

Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Bendrijoms, dalyvaujančioms savivaldybių programose, yra sukurtas finansavimo modelis. Tokiu būdu skatinamas bendrijų steigimasis, gyventojai kviečiami aktyviau domėtis savo būsto administravimu bei priežiūra, lengviau pasinaudoti savivaldybės ir valstybės teikiama parama daugiabučiui atnaujinti.

Primename, kad susirinkimą šaukti bendrijos nariai turi teisę tik tada, jei per mėnesį jo nesušaukia bendrijos valdyba. Kitokios galios bendrijos narių parašai neturi.

Bendrijos įregistravimo dienos bendrija įgyja juridinio asmens teises. Bendrijai likviduoti skiriamas likvidatorius. Likvidatoriumi gali būti paskirtas ir ne bendrijos narys. Atestuota įmonė skiriamas administratorius.

Jungtinės Veiklos Sutartis

Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Būtina priminti, kad esant nedideliam namui, būtų tikslinga nuspręsti bendrą turtą eksploatuoti jungtinės veiklos sutartimi, kuri privalomai registruojama viešajame registre.

Administratorius

Administratorius veikia, pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę.

Administratoriaus Skyrimas ir Atšaukimas

Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.

Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams.

Administratoriaus Funkcijos ir Apribojimai

Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.

Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.

Savininkų Teisės ir Pareigos

Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tiesa, Civiliniame kodekse greta to pažymėta, kad naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės ir interesai. Pažymėtina, kad praėjus beveik trimsdešimčiai metų po butų privatizavimo dar nemaža dalis butų ir kitų patalpų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų.

Pagrindinės Savininkų Pareigos

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Jie turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos

Namų savininkų bendrijos (NSB) nariai turi teisę:

• Naudotis bendru turtu.
• Dalyvauti bendrijos veikloje ir valdyme.
• Gauti informaciją apie bendrijos veiklą.

NSB nariai privalo:

• Laikytis bendrijos įstatų.
• Dalyvauti valdant ir prižiūrint namą.
• Mokėti mokesčius ir įmokas.

Bendrijos Teisės ir Pareigos

Bendrijos teisės:

• Valdyti bei naudoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektą.
• Ginti patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Bendrijos pareigos:

• Laikytis reikalavimus.
• Laikytis statybos techninius reikalavimus.
• Laikytis dokumentų reikalavimus.

Draudimai ir Apribojimai

• Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
• Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
• Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
• Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.

Sprendimų Priėmimas

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija.

Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.

Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.

Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.

Atsakomybė ir Ginčų Sprendimas

Susijusių turtinių ar finansinių įpareigojimų ataskaitą turi pateikti bendrosios nuosavybės administratorius. Ataskaita turi būti aptarta su bendrijos nariais ir kitais butų bei kitų patalpų savininkais prieš dvi savaites viešai paskelbus jo darbotvarkę.

Vienas problematiškiausių aspektų - praktikoje sutinkamas DNSB pirmininkų savivaliavimas, bendrijos valios nevykdymas. Jei pirmininkas nevykdo Jūsų valios, tiesiog galite jį perrinkti, nereikia jokio atsistatydinimo. Sušaukite susirinkimą, kuriame turi dalyvauti ne mažiau kaip 51 proc. gyventojų, išrinkite naują pirmininką, kuris turi registruotis registrų centre. Senasis neturės jokios galios ir negalės vykdyti jokios renovacijos. Papildomos sąlygos: prieš susirinkimą 2 savaites turi būti pakabintas skelbimas, kad šaukiamas susirinkimas, jis turi būti pasirašytas 1/4 gyventojų ir po susirinkimo turi būti parašytas protokolas. Priešingu atveju, registrų centras neregistruos pirmininko.

Nemažai gyventojų skundžiasi padidėjusiais mokesčiais už daugiabučių administravimą, jiems neaišku, kur naudojami surinkti mokesčiai už techninę pastatų eksploataciją.

Tačiau jei vis dėlto Jus tenkina savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objekto administratorius, prisiminkite STT pareigūnų kvietimą visus daugiabučių namų, kuriuos ruošiama modernizuoti, gyventojus aktyviai ir labai atsakingai rinkti asmenis, kurie bus įgalioti priimti sprendimus dėl modernizavimo darbų atliksiančių asmenų ir bendrovių parinkimo. Vėliau būti aktyviems kontroliuojant atliekamų darbų kainą ir kokybę. Tik aktyvūs gyventojai gali užtikrinti, kad jų namo modernizavimo procese nebus korupcijos ir efektyviai darbų kainas paveiks skaidrios konkurencijos faktorius.

DNSB gali samdyti savo darbuotojus, kitas įmones darbams atlikti (patalpų priežiūra, buhalterinė apskaita), tačiau jei bendrija pati pasirenka paslaugų tiekėją, tai jokio atestato jam nereikia, jis reikalingas tik tada, kai savivaldybė pati paskiria objekto administratorių kartu sudarydama monopolines sąlygas taikyti maksimalius įkainius.

Daugelis ekonomistų sako, kad sutaupytus pinigus galima prilyginti uždirbtiems pinigams, taigi labai svarbu, kad bendrijos pirmininkas būtų asmuo, turintis įmonės valdymo pagrindų (finansai ir mokesčiai, derybų menas), jis turi kurti maksimalią naudą bendrijos nariams.

Teismų Praktika

Svarbu atkreipti dėmesį į teismų praktiką, susijusią su DNSB veikla. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje dėl baudos skyrimo už antstolio patvarkymo dėl duomenų išreikalavimo nevykdymą pabrėžė, kad CPK 585 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad antstolio reikalavimo privalomumo išimtis gali nustatyti įstatymai.

Byloje dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos teisės pasirinkti pažeistų teisių gynimo būdą, dėl negatorinio ieškinio tenkinimo sąlygų aiškinimo ir taikymo nurodyta, kad ieškovė, kaip daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, yra įstatymo įpareigota naudoti, valdyti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus (šiuo atveju inžinerines daugiabučio gyvenamojo namo sistemas) ir įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų (namo inžinerinių sistemų) valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Atkreiptas dėmesys, kad pagal Konstituciją nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama. Todėl pagal CK 4.83 straipsnio 5 dalį atsakovė privalo leisti ieškovės įgaliotiems asmenims patekti į jai nuosavybės teise priklausančias patalpas, kad būtų atlikti privalomi bendrojo naudojimo objektų priežiūros darbai.

Nutartyje dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigos apmokėti išlaidas bendrojo naudojimo objektams tvarkyti konstatuota, kad atsakovams, kaip namo bendrojo naudojimo objektų (nagrinėjamu atveju - pagrindinių namo konstrukcijų (išorinių namo sienų (fasado)) bendraturčiams, kilo pareiga proporcingai savo turimos nuosavybės daliai apmokėti išlaidas, susijusias šios bendrosios dalinės nuosavybės remontu.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad akcizais apmokestinamų prekių neteisėtas įvežimas į Bendrijos muitų teritoriją ir jų sulaikymas pirmiausia reiškia tai, jog atsirado teisinis pagrindas įstatymų nustatyta tvarka iš atsakingų asmenų reikalauti sumokėti privalomus mokesčius valstybei. Tol, kol vykdoma tokia procedūra, nėra pagrindo laikyti, kad valstybei yra padaryta turtinė žala.

Naujas Bendro Naudojimo Objektų Valdymo Įstatymo Projektas

Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi. Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.

Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto nario L. Stacevičiaus pranešimas: „Daugiabučių namų gyventojų teisės ir administratorių, bendrijos pirmininkų pareigos: kaip jas užtikrins naujasis teisinis reguliavimas?“

Svarbiausi pakeitimai:

• Administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
• Prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
• Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
• Naikinamas įgaliotinių institutas.
• Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
• Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.

Ši informacija padės daugiabučių namų savininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas, o tai prisidės prie efektyvesnio bendro turto valdymo ir geresnės gyvenimo kokybės.

tags: #daugiabuciu #namu #savininku #isipareigojimai