Daugiabučių namų bendrijos yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą pastatų priežiūrą, valdymą ir gyventojų interesų atstovavimą. Didžioji dalis Lietuvos Respublikos gyventojų gyvena daugiabučiuose namuose: moka mokesčius, kurie nurodyti kiekvieną mėnesį pateiktose sąskaitose.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius daugiabučio bendrijos valdymo aspektus, įskaitant mokesčių paskirstymą, bendro naudojimo patalpas, žemės sklypo valdymą ir kitus klausimus, aktualius kiekvienam daugiabučio gyventojui. Taip pat išnagrinėsime, kas Lietuvoje laikoma bendrojo naudojimo plotu daugiabučiuose namuose, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Aptarsime, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui, kaip paskirstomi mokesčiai už bendrą plotą ir kaip sprendžiami ginčai dėl bendro naudojimo patalpų.
Pripažintina, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sąskaitos sąlyginai yra nedidelės, kas lemia, kad butų ir kitų patalpų savininkai nevertina, ar pateiktos sąskaitos yra pagrįstos.
Mokesčių Paskirstymas Daugiabučio Bendrijoje
Vienas iš svarbiausių klausimų, kylantis daugiabučių namų bendrijose, yra mokesčių paskirstymas. Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo.
Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Kas Yra Naudingas Plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas. Šiuo apibrėžimu galima vadovautis skaičiuojant mokesčius.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju). Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas. Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad...
Nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai...
Tačiau, jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Pavyzdžiai:
- Lifto priežiūra ir remontas: Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
- Telefonspynės įrengimas: Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.
- Kiemo valymas: Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
Bendrijos: lankstesnis valdymas, platesnė integracija, daugiau steigimo galimybių
Bendro Naudojimo Patalpos
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.
Palėpės Statusas
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Savavališkas Patalpų Užėmimas
Bendrijos visuotinis susirinkimas gali nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas.
Žemės Sklypo Valdymas
Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas. Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Parkavimo Vietų Įrengimas
Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...). Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
Valstybinės Žemės Nuoma
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Kaupiamosios lėšos: Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui.
- Bendrijos nario mokestis: Jeigu buto savininkas nėra įstojęs į bendriją, jis neturėtų mokėti DNSB nario mokesčio.
- Remonto darbai: Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui.
- Avariniai darbai: Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Įeina?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra:
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Taip pat, bendrojo naudojimo objektais gali būti laikomi:
- Laiptinės
- Namo stogas
- Rūsys
- Žemės sklypas (jei jis yra bendroje nuosavybėje)
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti, galima kreiptis į teismą.
Bendrojo Ploto Mokesčiai: Kaip Jie Paskirstomi?
Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Civilinio kodekso 4.76 str. teigia, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad net jei butas nėra apgyvendintas, savininkas vis tiek privalo mokėti bendruosius mokesčius, nes jie priskaičiuojami proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams.
Kaip Apskaičiuojamas Naudingas Plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę: Pgp = Pg + Pp + Pv + Pv + Pkt, kur:
- Pg - gyvenamasis plotas;
- Pp - pagalbinis plotas;
- Pv - verslo plotas;
- Pkt - kitas plotas (rūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos).
Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad rūsio plotas įskaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, bet nesudėtingas II-os gr. statinys - gyvenamasis namas - yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį.
Pavyzdys: Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje
Įsivaizduokime, kad bendrijoje yra 4 savininkai, kuriems priklauso po vieną butą ir vieną nešildomą sandėliuką namo rūsyje. Namo bendras plotas yra 736 kv.m., o naudingas plotas (butai) - 468 kv.m. Bendrija turi bendrų išlaidų, kurios skaičiuojamos proporcingai pagal naudingą plotą. Šiuo atveju, mokesčiai turėtų būti skaičiuojami proporcingai butų plotui, o neįskaitant sandėliukų ploto, nebent sandėliukai yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės teisės objektai.
Ginčai Dėl Bendro Naudojimo: Kaip Juos Spręsti?
Jei kyla ginčų dėl bendro naudojimo patalpų naudojimo ar mokesčių paskirstymo, pirmiausia reikėtų bandyti susitarti su kitais savininkais. Jeigu susitarti nepavyksta, galima kreiptis į bendrijos valdybą arba administratorių. Jei ir tai nepadeda, galima kreiptis į teismą.
Svarbu turėti omenyje, kad teismas, spręsdamas ginčą, atsižvelgs į bendrojo naudojimo objektų aprašą, įstatymus ir teismų praktiką. Taip pat, teismas gali atsižvelgti į savininkų interesus ir į tai, ar ginčas yra pagrįstas.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius?
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti.
Ar neįrengtos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai?
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kaip skaičiuojama įmoka už atliktus darbus?
Pagal patalpos (buto) plotą proporcingai paskaičiuojama (paskirstoma) atliktų darbų sąmata. VĮ Registrų centre (NT registras) užsakant "Butų (patalpų) sąrašą pastate" galima nurodyti ir prašymą papildomų duomenų - kad būtų pateikti ir naudingieji plotai, jais remiamasi.
Jei name yra trys laiptinės, iš kurių vienoje pastoviai viskas genda, ar yra galimybė teisiškai, kad mokėtų tik ta viena laiptinė?
Bendrojo naudojimo objektų aprašas būtinas, jį tvirtina bendrijos susirinkimas. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
tags: #daugiabuciu #bendru #patalpu #mokesciai #aprasymas