Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS) Daugiabučiame Name: Alternatyvus Valdymo Būdas

Jungtinės veiklos sutartis - daugiabučio bendrosios dalinės nuosavybės valdymo forma, pasirenkama daugiabučių savininkų kaip alternatyvus būdas namų savininkų bendrijos steigimui. Iš esmės abi šios valdymo formos yra panašios. Abiem atvejais valdant namo bendrąją nuosavybę reikalingas kompetentingas, veiklus namo bendruomenės atstovas, galintis prisiimti atsakomybę atstovaudamas viso namo bendraturčių interesus.

Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra jungtinės veiklos sutartis, kokie jos privalumai ir trūkumai, palyginsime ją su kitomis valdymo formomis ir išnagrinėsime, kokios paslaugos gali būti teikiamos pagal šią sutartį.

JVS esmė ir skirtumai nuo bendrijos

Esminis skirtumas - priešingai nei bendrijos steigimo atveju, jungtinės veiklos sutartį pasirašantiems namo gyventojams nereikia steigti juridinio asmens: taip išvengiama papildomų išlaidų jo veiklai palaikyti. Tai aktualu tiems daugiabučiams, kurie turi mažesnes finansines galimybes. Gyventojams pasirinkus jungtinės veiklos sutartį, nereikia steigti juridinio asmens. Tokiu būdu išvengiama papildomų išlaidų jo veiklai palaikyti.

Valdant namo bendrąją nuosavybę reikalingas aktyvus, kompetetingas ir atsakingas namo bendruomenės atstovas, galintis atstovauti viso namo bendraturčių interesus.

Daugiabučio namo administratoriaus pasirinkimas

Gyventojų sprendimu, jų daugiabutį namą gali administruoti daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikianti įmonė, gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį arba sukurti namo bendriją. Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė.

Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.

Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.

Administratoriaus teikiamos paslaugos

Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu. Administratorius 24/7 reaguoja į įvykusias avarijas ir nedelsdamas jas lokalizuoja, nuolat komunikuoja su namo gyventojais apie namo būklę, organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susitikimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus susijusius su gyvenamosios aplinkos gerinimu.

Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus. Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą.

Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz. stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ar nuotekų sistemų atnaujinimo darbai. Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams. Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalina bei gyventojams pateikia namo administratorius. Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos. Tačiau greta jų administratorius vykdo ir daugybę kasdienių darbų, gyventojų patogumui, teikia tokias paslaugas kaip pavyzdžiui, daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimus ar daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.

Kodėl verta rinktis JVS?

Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.

JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre. Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.

Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos. Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.

Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo. Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui. Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.

Kas kontroliuoja JVS įgaliotinių valdymą?

Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju.

Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.

Namo bendrijos privalumai

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.

Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.

Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu. Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.

Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.

Namo savininkų bendrija pasirinkusi savarankiškai įgyvendinti savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra galės rūpintis namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauti gindama jų interesus.

Šis būdas leis sprendimus priimti greičiau, racionaliau, atsižvelgiant į konkrečių namo gyventojų reikalavimus dėl kokybės ir kainų. Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą įsipareigos organizuoti bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais.

Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).

Apibendrinant, JVS gali būti puiki alternatyva tiems, kurie nori aktyviai dalyvauti savo namo valdyme, tačiau nenori steigti juridinio asmens. Svarbu atidžiai įvertinti visus privalumus ir trūkumus, taip pat apsvarstyti galimybę bendradarbiauti su administravimo įmone, siekiant užtikrinti kokybišką namo priežiūrą.

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai skirtumai tarp skirtingų daugiabučio valdymo formų:

tags: #daugiabuciu #bendrasavininku #jungtine #sutartis