Neretai girdima, kad pastatų prižiūrėtojai nepateisina lūkesčių ir nesprendžia kasdienių problemų, su kuriomis susiduria gyventojai. Vis daugiau daugiabučių namų butų savininkų mano, kad privataus kapitalo valdomi namų administratoriai apkrauna juos nepagrįstai didelėmis išlaidomis už namų priežiūrą ir remontą. Kartu galimai blogėja daugiabučių namų techninis stovis.
Šiandien daugiabučių administravimo rinka yra itin konkurencinga, o gyventojai vis labiau domisi teikiamų paslaugų kokybe ir kainomis.
Kas yra būsto administratorius ir kodėl jis reikalingas?
Kaip informuoja Aplinkos ministerija, daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas, siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams (toliau - savininkai) bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą.
Aplinkos ministerijos specialistai tęsia, kad pagrindinis administratoriaus uždavinys - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus - užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti įstatymų nustatyta tvarka namo butų ir kitų patalpų savininkų su bendrąją nuosavybe susijusius sprendimus, jiems atstovaujant.
Vykdydamas savo funkcijas administratorius sudaro namo patalpų ir jų savininkų sąrašą; namo bendrojo naudojimo objektų aprašą; organizuoja namo (statinio konstrukcijų, inžinerinės įrangos (šildymo ir karšto vandens sistemų, liftų ir pan.) kitų bendrojo naudojimo objektų)) techninę priežiūrą, namui teisės aktų nustatyta tvarka priskirto žemės sklypo priežiūrą sudarydamas metinius ir ilgalaikius darbų planus, juos derindamas su savininkais, organizuodamas lėšų kaupimą namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti (remontuoti), paslaugų ir atnaujinimo (remonto) darbų šiems tikslams pirkimą, sudarydamas sutartis ir užtikrindamas jų vykdymo kontrolę; apskaičiuoja savininkams mėnesinius mokėjimus; organizuoja savininkų sprendimų priėmimą susirinkime ar balsuojant raštu; savo interneto svetainėje, namo skelbimų lentose skelbia už priežiūrą atsakingų darbuotojų kontaktinius duomenis, priežiūros paslaugų tarifus; nuolat skelbia savininkams privalomus dokumentus (darbų planus, bendrojo naudojimo objektų aprašą, veiklos ataskaitą, apie savininkų priimtus sprendimus ir pan.); rengia kasmetinę savo veikos ataskaitą; ne mažiau ketvirtadalio savininkų rašytiniu prašymu organizuoja savininkų susirinkimą pagal jų siūlomą darbotvarkę.
Dėl to, kad būsto administratoriaus vykdomos pareigos yra labai svarbios, gyventojai turėtų atsakingai išsirinkti savo atstovą.
Yra kelios alternatyvos:
- Steigti bendriją
- Sudaryti jungtinę veiklą
- Savivaldybė privalo skirti administratorių (jei nepadaryta nei viena, nei kita)
- Įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir sudaryti sutartį su įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija
Lietuvos būsto rūmų vadovas Juozas Antanaitis aiškina, kad yra ne viena alternatyva, kas gali būti būsto administratoriumi. „Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigti bendriją, sudaryti jungtinę veiklą, o jei nepadaryta nei viena, nei kita - savivaldybė privalo skirti administratorių. Pastarasis turi būti profesionalas, turintis galimybę dirbti, žmogiškas, turi potencialą technikos srityje ir, aišku, turi finansines galimybes, nes čia yra didelis darbas. Yra ir ketvirtas būdas, kai galima įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir tuomet reikia sudaryti sutartį su bet kokia įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija“, - komentuoja J. Antanaitis.
Lietuvos būsto rūmų vadovas tęsia, kad, koks būsto administravimo būdas bus pasirinktas, priklauso nuo pačių gyventojų aktyvumo. Todėl vieno teisingo ir geriausio varianto, kokį būsto administratorių pasirinkti, anot J. Antanaičio, nėra, tačiau jis ragina vadovautis prioritetu „profesionalumas“.
„Viskas priklauso nuo to, ką pasirenka žmonės. Niekas negali žmonėms nurodyti, kaip savo turtą prižiūrėti. Priklauso nuo aplinkybių, pavyzdžiui, yra bendrovės, kurių dauguma yra profesionaliai parengti žmonės, jie dirba tą darbą ir prižiūri būstą, bendrąsias konstrukcijas. Jeigu name yra bendrija ir joje yra žmonės, kurie nusimano statybose, inžineriniuose dalykuose, tai galbūt tada gerai turėti ir bendriją, bet šiaip bendrija nėra pats geriausias variantas, nes bendrijos pirmininkas gali būti nuostabus žmogus, bet nėra specialistas. Tačiau jis gali sudaryti sutartį su profesionaliai veikiančia įmone dėl namo techninės priežiūros ir eksploatacijos“, - aiškina Lietuvos būsto rūmų vadovas.
Pašnekovas, kalbėdamas apie tinkamiausią pasirinkimą būstui administruoti, ragina jokiu būdu nesirinkti jungtinės veiklos pobūdžio: „Pats bjauriausias ir netinkamiausias dalykas yra jungtinė veikla. Kai atstovas yra išrenkamas iš butų savininkų, tačiau jis nėra nei profesionalas, nei įdarbintas ir atsakomybė didelė, tačiau jis negauna atlyginimo. Ir pinigai renkami į jo asmeninę sąskaitą. Žmonės turi pasirinkti tarp bendrijos ir administruojančios įmonės. Arba tarp bendrijos ir samdyti administruojančią įmonę.“
Naujų daugiabučių namų gyventojai turi priimti nelengvą sprendimą: išsirinkti, kas administruos jų būstą (valdys bendrojo naudojimo objektus). Kartais būsto administratorių, kuris nepatenkino butų savininkų lūkesčių, perrenka ir nenaujų daugiabučių gyventojai.
Rinkos Dalyviai ir Jų Siūlomos Paslaugos
Lietuvoje veikia nemažai įmonių, teikiančių būsto administravimo ir priežiūros paslaugas. Tarp jų galima išskirti:
- Mano Būstas: Siekia užtikrinti kokybiškas paslaugas, remdamasi 20 metų patirtimi.
- ISS Lietuva: Pirmaujanti, integruotas pastatų priežiūros ir valdymo paslaugas teikianti, įmonė.
- Inservis: Teikia visas pastatų priežiūros paslaugas iš vienų rankų.
- Servico: Ilgametę patirtį sukaupusių profesionalų komanda, teikianti kompleksines pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas.
- Civinity Namai: Viena didžiausių statinių priežiūros ir inžinerinių sprendimų grupių Baltijos šalyse.
Šios įmonės teikia įvairias paslaugas, įskaitant pastatų administravimą, inžinerinių tinklų priežiūrą, valymo ir aplinkos tvarkymo paslaugas. Taip pat vykdo nuolatinį pastatų būklės stebėjimą, energijos sąnaudų stebėjimą bei atlieka užsakovų poreikių analizę.
Bene dažniausiai žiniasklaidoje minima daugiabučius administruojanti įmonė - „Mano BŪSTAS“.
Neretas gyventojas skundžiasi dėl sąskaitų dydžio ir darbų kokybės. Vilnietis Aleksas tikina, kad administratorius negali pagrįsti gyventojams teikiamų sąskaitų dydžio už remonto darbus, nepateikia, kuo remiantis paslaugos ar prekės buvo pirktos iš konkrečių įmonių ir konkrečiomis kainomis.
Alekso teigimu, bendrovės išrašomos sąskaitos už darbus yra didelės, o darbų kokybe jis nėra patenkintas. Jis tikina, kad telefonu susisiekti su jo daugiabutį prižiūrinčia bendrove yra sunku, skambutis registruojamas ir žadama, kad atstovas su juo susisieks per 5 darbo dienas. Asmens, atsakingo už konkretų daugiabutį kontaktų bendrovė neduoda.
Į tokius gyventojo skundus atsakė ir pats „Mano būstas“. Bendrovė teigia, kad situacija yra visiškai priešinga, nei teigia vienas šio namo gyventojas. „Mano BŪSTAS“ šiam objektui, kaip ir visiems kitiems prižiūrimiems namams, skiria ypatingą dėmesį, kad būtų pateisinti visų klientų lūkesčiai.
„Mano BŪSTAS“: skaitmenizacija ir nuotolinis aptarnavimas
„Mano BŪSTAS“ jau ne pirmus metus deklaruoja, kad bendravimui su klientais pasitelkė skaitmeninius įrankius. Pasaulis ir technologijos milžiniškais tempais juda į priekį ir laimi tas, kas žengia koja kojon ar net yra žingsniu priekyje ir geba prisitaikyti prie pokyčių. Seniai supratome, kad nesame vadinamieji komunalininkai, o moderni, skaitmeninėmis technologijomis paremta kompanija.
Šiam tikslui itin pasitarnavo prieš trejus metus sukurta savitarnos svetainė ir mobilioji aplikacija „eBŪSTAS“. Jos dėka daugelį būsto valdymo reikalų galima išspręsti saugiai, neišeinant iš namų.
Įmonės klientai per savitarnos platformą „eBŪSTAS“ gali fiksuoti name pastebėtus gedimus, apmokėti sąskaitas, dalyvauti balsavimuose ir apklausose, tvarkyti kitus būsto priežiūros reikalus.
Bendrovės KANTAR atliktas tyrimas parodė, kad klientai palankiausiai vertina administratoriaus sudarytas sąlygas stebėti kaupiamųjų lėšų likutį. 67 proc. apklaustų įmonės klientų nurodė, jog „Mano BŪSTAS“ suteikia galimybę patiems lengvai ir paprastai pasitikrinti, kiek jų namas turi sukaupęs lėšų.
Anot „Mano BŪSTO“ klientų atstovės Akvilės Juškevičienės, augantį savitarnos sistemos populiarumą lemia tai, kad gyventojai vis aktyviau rūpinasi būstu, nori turėti galimybę nuolat stebėti svarbiausius duomenis ir naujienas apie jų daugiabutį.
Anot A. Juškevičienės, bene labiausiai gyventojus dominantys klausimai yra susiję su išlaidomis: ar būsto administratorius tinkamai naudoja namo kaupiamąsias lėšas, ar pagrįstos gyventojus pasiekiančios sąskaitos už atliktus darbus.
„Mūsų savitarna leidžia patogiai, bet kuriuo paros metu, visais išmaniaisiais įrenginiais stebėti, kiek namo gyventojai sukaupę lėšų, informaciją apie planuojamus ir jau atliktus darbus. Nepaisant to, kad visa informacija vieša, visuomenėje vis dar gajus mitas, esą namo administratorius gali slėpti duomenis apie gyventojų sukauptas lėšas. Tokius duomenis slėpti neteisėta: pagal galiojančias namo atstovo veiklos tvarkas, privaloma gyventojams pateikti ataskaitas apie sukauptas lėšas, atliktus darbus ir išlaidas pateikti kasmet, o mūsų klientai šiuos duomenis gali stebėti nuolat“, - sako A.
Tačiau, kaip teigia įmonės atstovai, lyderiai visada sulaukia didesnio spaudimo, visuomenės dėmesio ir kontrolės nei vidutiniokai. Kadangi esame didelė kompanija, rinkos inovatoriai, naujovių diegėjai, natūralu, kad nuolat būname stebimi tarsi per padidinamąjį stiklą. Kita vertus, tai įpareigoja mus išpildyti klientų lūkesčius ir atstovauti jų interesus.
Jei atvirai, tai fiziniai biurai yra blogas įprotis, kurio pradžioje sunku atsisakyti, bet kai tai padarai, prie jo nebenori grįžti. Tai patvirtina ir mūsų patirtis, nes fiziniai biurai buvo uždaryti prieš pusantrų metų ir klientai suprato, koks paprastas ir lengvas būdas spręsti klausimus telefonu ar kompiuteriu. O dėl vyresnio amžiaus žmonių gebėjimų, tai suprantame, kad daliai vyresnio amžiaus žmonių naudojimasis elektroninėmis priemonėmis vis dar kelia sunkumų, tačiau jie visada su mumis gali susisiekti telefonu. Beje, šiemet prisijungėme prie iniciatyvos „Susitikim, mieli senjorai”, kuri skatina vyresnio amžiaus žmones imtis naujų, dar neišbandytų veiklų.
Anksčiau buvo į darbuotoją orientuotas veiklos modelis, tačiau mes pereiname prie modelio, kurio esminė dedamoji - klientas. Tam, kad kliento problema būtų pradėta spręsti, būtų kontroliuojama jos kokybė, terminai, atsakingi asmenys, ji turi pateikti į skaitmeninę sistemą.
Tokiu būdu visi kliento klausimai iš karto atsiduria sistemoje ir jau sistemoje darbas perduodamas konkrečiam specialistui spręsti: avarinės tarnybos darbuotojui, inžinieriui, apskaitininkui, užklausų valdytojui, e-pardavėjui, kokybės kontrolieriui ir t.t. Kas mane žavi, kad dabar nė vienas kliento klausimas negali būti pamestas ar likti pas kažką galvoje.
Prieš metus sukūrėme ir paleidome darbų dalijimosi platformą „PortalPRO“, kurios principas toks pats kaip UBER ir BOLT. Platformoje gali dirbti tik sertifikuoti ir individualios veiklos pažymėjimus turintys meistrai, tad nebelieka vietos šešėliui. Be to, nebeliko interesų konflikto - visi darbai perkami iš rinkos, o ne iš vienų rankų. Kiekvienam darbui atlikti meistrai per sistemą pasiūlo savo kainas, tad vyksta konkurencija ir laimi tas, kas pasiūlo atlikti darbus už mažiausią įkainį.
Platformų palyginimas
Ši lentelė apibendrina platformų „eBŪSTAS“ ir „PortalPRO“ funkcijas ir privalumus, padedančius gyventojams efektyviau tvarkyti būsto priežiūros klausimus:
| Platforma | Funkcijos | Privalumai |
|---|---|---|
| eBŪSTAS | Gedimų fiksavimas, sąskaitų apmokėjimas, balsavimai, apklausos | Patogus būdas tvarkyti būsto reikalus neišeinant iš namų |
| PortalPRO | Darbų užsakymas, meistrų kainų siūlymai | Skaidrumas, konkurencingos kainos, atlikėjų pasirinkimas |
Savivaldybių vaidmuo ir kontrolės įrankiai
Vilniaus miesto savivaldybės Būsto administravimo skyriaus laikinasis vedėjas M. Žvinklis sako, kad įrankiai, kuriais savivaldybės gali kontroliuoti daugiabučius administruojančias įmones, yra, tačiau jie tiesiog neveikia.
„Įstatymas įpareigoja savivaldybes kontroliuoti administratorius ir tam tikrus įrankius yra suteikęs. Vienas iš jų yra administracinės sankcijos, kai savivaldybės, nustačiusios, kad administratoriai nesilaiko jų veiklą reguliuojančių teisės aktų, savivaldybė gali pradėti administracinio nusižengimo teiseną ir skirti administratoriams baudas.
M. Žvinklis sako, kad tokia atsakomybė nemotyvuoja administratorių gerinti savo veiklos. Jis tikina, kad yra siūloma baudas didinti.
M. Žvinklio teigimu, daugiausiai ginčų kyla administratoriams vykdant paslaugų ar prekių pirkimus. Bet būna ir taip, kad žmonėms išrašomos didesnės sąskaitos nei ta suma, už kurią buvo nupirkta prekė ar paslauga.
Didžiausia problema, pasak M. Žvinklio, yra administratorių negebėjimas, o neretai ir nenoras gyventojams paaiškinti, iš ko susideda lemputės pakeitimo kaina. Informacijas slėpimas gali būti lemtas ir įvykdyto pirkimo neskaidrumo.
Jeigu gyventojai kreipiasi į savivaldybę įtardami, kad pirkimai vyko neskaidriai, savivaldybė kreipiasi į administratorių ir prašo pateikti su pirkimais susijusią informaciją. Tačiau, M. Žvinklio teigimu, administratorių baudos negąsdina. Problema yra ta, be finansinių nuostolių jiems daugiau niekas negresia. Tačiau Aplinkos ministerija rengia projektą, kuriame siūloma daugiau nei tris kartus per metus nubaustiems administratoriams laikinai apriboti galimybę teikti paslaugas.
Paklaustas, tai koks visgi apskritai daugiabučio valdymo būdas yra geriausias (galimi variantai: daugiabutį administruoja įmonė, bendrija arba daugiabutis administruojamas jungtinės veiklos sutartimi), M. Žvinklis sako, kad tai priklauso nuo daugiabučio dydžio ir gyventojų aktyvumo.
Šiaulių savivaldybės kova su UAB „Mano būstas Šiauliai“
Šiaulių miesto savivaldybės administracijai net keletą metų teismuose teko įrodinėti, kad viena daugiabučių namų administravimo bendrovė piktnaudžiauja rinkdama mokesčius iš gyventojų.
Šiaulių miesto savivaldybės administracijos direktorius Antanas Bartulis spaudos konferencijoje informavo, kad šiauliečiai už savo daugiabučių namų techninę priežiūrą galėjo permokėti tikrai nemenką sumą - 155-170 tūkstančių eurų.
Šiaulių apygardos teismui visiškai patenkinus Šiaulių miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą, iš UAB „Mano Būstas Šiauliai“ buvo priteista 8756 Eur permoka ir 4039 Eur bylinėjimosi išlaidų. Taip buvo užbaigtas nuo 2019 metų trūkęs ginčas tarp Šiaulių miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Mano Būstas Šiauliai“.
Istorija prasidėjo 2018 metais, kai Šiaulių miesto savivaldybės Taryba, vadovaudamasi Aplinkos ministro įsakymu, patvirtino maksimalius daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifus. Daugiabučius administruojanti UAB „Mano Būstas Šiauliai“ šį Tarybos sprendimą ignoravo ir taikė savo nusistatytus tarifus.
Šiaulių savivaldybė nuosavybės teise valdo 353 butus 158 miesto daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, kuriuos administravo UAB „Mano būstas Šiauliai“. Savivaldybė taip pat gaudavo didesnes sąskaitas. Paskaičiuota, kad mokėdama didesnį nei nustatyta techninės priežiūros mokestį už tuos 353 butus, Savivaldybė namų administratoriui turėjo permokėti 8,7 tūkstančio eurų. Preliminariais skaičiavimais, vien tuose 158 daugiabučiuose namuose esančių 6233 butų savininkai galėjo permokėti 155-170 tūkstančius eurų. Pažymėtina, kad UAB „Mano Būstas Šiauliai“ iš viso administruoja gerokai daugiau daugiabučių - net 293.
„Savivaldybės administracijos nuomone tai buvo neteisėtas praturtėjimas ir ryškus gyventojų viešojo intereso pažeidimas, dėl kurio turėjo būti suteikta gyventojams reikalinga pagalba jų ekonominių interesų apgynimui“, - teigė A.
2024 m. vasario 19 d. sprendimu ieškinys buvo visiškai patenkintas.
„Savivaldybės administracijos laimėjo bylą prieš UAB „Mano būstas Šiauliai“ dėl neteisingai taikyto techninės priežiūros tarifo. 158 daugiabučių namų 353 butuose susidariusi 8756 Eur permoka buvo grąžinta. Tačiau tų pačių namų likusiems 6233 butams permoka ir šiandien nėra grąžinta. Savivaldybės administracija prašo UAB „Mano būstas Šiauliai“ be teismų grąžinti 2019 m. permoką tiems daugiabučių gyventojams, kuriems už techninę priežiūrą buvo neteisingai pritaikytas paslaugos tarifas. To nepadarius vėl kreipsimės į Prokuratūrą dėl viešojo intereso apginimo.
Kaip išsirinkti namo atstovą?
Jei iškilus problemoms su administratoriumi sunku susikalbėti, juo labiau jei kreipiasi tik keli gyventojai, galima išsirinkti namo atstovą ar namo atstovų grupę bendravimui su administruojančia įmone. Patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali iš patalpų savininkų rinkti atstovą (atstovus) atstovauti patalpų savininkams turint santykių su administratoriumi.
Administratorius apie sudaromas komisijas ar organizuojamus namo būklės patikrinimus, kuriuose turi teisę dalyvauti patalpų savininkų atstovai, informuoja juos su jais sutartu būdu. Patalpų savininkų atstovus gali rinkti namo ar jo dalies (laiptinės) patalpų savininkai sutartam laikotarpiui arba atšaukti.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija.
tags: #daugiabuciu #administravimas #rinkos #apzvalga