Pastaruoju metu vis daugiau gyventojų pajūrio regione domisi daugiabučių namų savininkų bendrijų (DNSB) steigimu. Tai nulemta noro efektyviau valdyti savo turtą, priimti sprendimus dėl namo priežiūros ir remonto bei užtikrinti skaidrią finansinę veiklą. Tačiau bendrijų steigimas ir veikla neretai susiduria su iššūkiais, nesutarimais tarp gyventojų ir net teisiniais ginčais.
Šiame straipsnyje aptarsime DNSB steigimo tvarką, dažniausiai kylančias problemas ir galimus sprendimus, remiantis Klaipėdos miesto pavyzdžiu.
Daugiabučio namo bendrijos pirmininko atleidimas iš pareigų | Teisinėkonsultacija.lt
Bendrijų steigimo atvejai Temidės akiratyje
Uostamiesčio teismai nagrinėja ne vieną atvejį, kai bendrijų steigimo procesas kelia abejonių dėl teisėtumo ir skaidrumo. Pavyzdžiui, Temidės tarnų akiratyje atsidūrė bendrijos, įsteigtos Kauno g. 39 ir Nidos g. 15 daugiabučiuose namuose.
"Vakarų ekspresas" rašė apie tai, jog dalis Kauno g. 39 namo gyventojų skundėsi, kad bendriją name norima įsteigti prieš jų valią. Namo gyventojai pasakojo, kad gegužės pradžioje šiame name vykusio gyventojų susirinkimo metu buvo svarstoma galimybė registruoti namų bendriją, o kartu atsisakyti bendrovės "Ąžuolyno valda" teikiamų namo administravimo paslaugų.
Tąsyk gyventojai, kaip paprastai ir būna tokiais atvejais, susiskaldė į dvi grupes - vieni su bendrijos kūrimu sutiko, kiti - ne. Rugpjūčio pradžioje Kauno g. 39 name visgi buvo įregistruota bendrija - esą be didelės dalies gyventojų žinios, galimai klastojant protokolus.
Panaši situacija susiklostė ir Nidos g. 15 name, kur dalis gyventojų skundėsi dėl bendrijos "Selenos šviesa" steigimo. Anot nepatenkintųjų, bendrijos iniciatorė apgaule rinko gyventojų parašus - esą vieniems sakė, jog pasirašo tik už tai, kad dalyvavo susirinkime, kitų parašus surinko ne iš pačių butų savininkų, o, pavyzdžiui, jų vaikų.
Gyventojų nuogąstavimai ir nusivylimai
Kauno g. 39 namo gyventoja Ona Daukintienė teigė, kad iš pradžių pritarė bendrijos įkūrimui, tačiau vėliau, paaiškėjus esą neskaidrios veiklos faktams, nusivylė. Jos teigimu, net ir pasirašiusieji už bendrijos kūrimą buvo apgauti.
"Kai pamačiau, kokie tie įstatai, mane ištiko šokas. Mums kišo pirmininką iš kito namo, kuris vėliau niekur nepasirašinėjo, po to kaip pirmininkė buvo kišama mūsų namo gyventoja, net nekalbanti lietuviškai. Nuspręsta, kad buhalteris taip pat bus ne mūsų namo gyventojas. O juk prieš tai aiškiai tarėmės, jog jei pirmininkas ne iš mūsų namo, tai bent jau buhalteris tegul būna mūsiškis. O dabar įstatuose parašyta, kad buhalterį nusisamdo pirmininkas.
Moterims užkliuvo tai, jog įstatuose aiškiai parašyta, kad bendrijoje galios vienasmenis valdymas - visus reikalus spręs pirmininkas, jis galės neklausti gyventojų nuomonės. "Mes ne tik pasiskųsti niekam negalėsim, bet ir paprieštarauti ar pasakyti savo nuomonės, - piktinosi O. Daukintienė. - Aš tikrai buvau už bendriją, tačiau ne už tokią, kurioje jau nuo pat pirmos dienos apgaudinėjama. Dabar jau pritariu gyventojams, besikreipusiems į teismą. Norėčiau, kad bendrija būtų likviduota arba jos darbas ir įstatai pertvarkyti."
Nuo pat pradžių su bendrijos įkūrimu nesutikusi A. Riazanova tikino, jog dabar gyventojai lauks teismo sprendimo.
Teisininko komentaras
Teisininkas Mindaugas Steponavičius, portalo www.blogabendrija.lt įkūrėjas, teigia, kad tokių atvejų, kai bendrijos steigimo reikalai atsiduria teisme, yra tikrai nemažai - tiek Klaipėdoje, tiek kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tačiau teismas nėra lengvas kelias, todėl yra tikrai nemažai atvejų, kai butų savininkai nesiryžta kreiptis į teisėsaugos institucijas.
"Visų pirma, tai kainuoja - ne tik pinigų, bet ir laiko. Teismo procesai gali užsitęsti iki kelerių metų. Per tą laiką atsiranda ir pakeitusių savo nuomonę, ir pavargusių. Kitas dalykas - nėra aiškiai suformuluotos praktikos, teisinis reguliavimas nėra išsamus. Niekas negali garantuoti, koks bus sprendimas. Skirtingos instancijos teismai dažnai priima visiškai skirtingus sprendimus."
Teisininkas pataria vos pamačius pirmąsias užuomazgas, kad į viešumą ima lįsti kažkokie asmeniniai steigėjų interesai, suskubti kreiptis į teismą. Kol bendrija neįregistruota, teismas šį procesą sustabdys. Daug sudėtingiau tada, kai bendrija jau įregistruota. Tada teismo proceso metu, kol nepriimti jokie sprendimai, bendrija funkcionuoja be jokių suvaržymų.
Statistika
Klaipėdoje yra apie 2 000 daugiabučių. Šiuo metu mieste yra apie 400 daugiabučių savininkų bendrijų.
Statistikos departamento duomenimis 2022 metais naujų daugiabučių namų pabaigta statyti 64, pernai - 111. Šiemet per pirmą metų pusmetį jau išduota 113 statybą leidžiančių dokumentų naujiems daugiabučiams statyti, dar 215 - pernai.
Įstatymų pakeitimai ir naujos galimybės
Nuo 2023 metų sausio 1 d. įsigaliojantys įstatymo pakeitimai numato, kad daugiabučių namų savininkų bendrija galės būti įsteigta steigiamajame susirinkime dalyvaujant daugiau nei pusei visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Šiuo metu galiojanti įstatymo redakcija numato, kad bendrija gali būti įsteigta steigiamajame susirinkime dalyvaujant daugiau kaip pusei visų daugiabučio namo butų (patalpų) savininkų, kas reiškia, kad nepavykus surinki tokio skaičiaus savininkų fiziškai dalyvauti steigiamajame susirinkime, bendrijos įsteigti nepavyks.
Nuo naujųjų tvarka keičiasi - nepavykus pirmą kartą surinki daugiau nei pusės butų ir kitų patalpų savininkų dalyvauti steigiamajame susirinkime (kaip minėta, dalyvavimu bus laikoma ir iš anksto raštu pareikšta nuomonė), pakartotiniam susirinkimui, kuris turės vykti ne anksčiau kaip po keturiolikos dienų nuo pirmojo, užteks ¼ butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų dalyvavimo ir sprendimai galės būti priimti susirinkime dalyvaujančių savininkų balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų.
Ne tik bendrijos steigiamajame susirinkime, bet ir visuotiniuose susirinkimuose bus galima balsuoti raštu. Priešingai nei iki 2023 m. sausio 1 d., kartu su naująją įstatymo redakcija įvedama galimybė visuotiniame susirinkime balsuoti raštu visais klausimais (tame tarpe ir dėl įstatų pakeitimo, dėl bendrijos valdymo organo arba bendrijos valdymo organo narių rinkimo ar atšaukimo, dėl bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo).
Šiandien dienai neretai planas steigti daugiabučių namų savininkų bendriją žlunga arba tampa itin sunkiai įgyvendinamas dėl galiojančių reikalavimų steigiamajame susirinkime butų ar kitų patalpų (pastatų) savininkams dalyvauti fiziškai.
Seimo narės D. Bekintienės įžvalgos
Seimo narė D. Bekintienė teigia, kad įstatymo pataisos padės tiems gyventojams, kurie nenori steigti atskiros bendrijos. "Šie gyventojai galės iš karto prisijungti prie kitos, jau veikiančios bendrijos.
Įstatymo projektas numato, jog bendrijos pirmininkas ir valdyba bus renkami trejiems metams, įgaliotinių laikas pailginamas iki ketverių metų. Svarbi įstatymo nuostata, draudžianti bendrijos turtą naudoti teisminiuose ginčuose.
Seimo narė D. Bekintienė primena, kad labai dažnai bendrijos pirmininkas teismuose samdydavo advokatą prieš savo bendrijos narį ir mokėdavo už šias paslaugas iš bendrijos lėšų, kai tuo metu bendrijos narys teismo išlaidas turėdavo apmokėti savo lėšomis. "Jeigu bus politinė valia balsuojant už naująjį įstatymą, įsigalios nuostata, draudžianti bendrijų turtą ir pelną naudoti teisminiuose ginčuose prieš bendrijos narius", - sakė šio siūlymo autorė D. Bekintienė.
Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai
Žemiau pateikiami dažniausiai užduodami klausimai, susiję su daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla ir valdymu:
- Ar bendrija gali būti paramos gavėja? Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
- Ar teisėta, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai? Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? Visi namai turi būti prižiūrimi. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
- Kokius dokumentus turi pateikti garažų bokso savininkas, norintis įsiteisinti boksą, kuris dar neįteisintas registrų centre? Dėl registravimui VĮ Registrų centre reikalingų dokumentų siūlytume kreiptis į VĮ Registrų centrą, jie paaiškins, kokių dokumentų reikalaujama.
- Vieną iš mūsų daugiabučių namų po kiekvieno lietaus pradėjo užpilinėti iš viršuje esančios privačios terasos. Kas turėtų dengti remonto išlaidas? Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis...
Bendrijos pirmininko atsakomybė
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti...
Bendrojo naudojimo objektai
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Iš pateikto trumpo apibūdinimo galima suprasti, kad jūsų atveju remontuoti nieko nereikėjo, o reikėjo tik išvalyti (atkimšti) vamzdžius ir jeigu priežastis - užkimšimas...
Triukšmas ir viešoji tvarka
Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai...
Prieiga prie bendrojo naudojimo objektų
Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Informacijos skaidrumas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių...
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #daugiabucio #savininku #nam #bendrija #pajuris