Daugiabučių namų gyventojams svarbu užtikrinti tinkamą bendro turto priežiūrą ir valdymą. Tai galima padaryti keliais būdais: įsteigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba pasirenkant bendrojo naudojimo objektų administratorių. Šiame straipsnyje aptarsime administratoriaus vaidmenį, jo pareigas ir atsakomybę, taip pat bendrijos steigimo procesą ir butų savininkų teises.
Daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams yra žinomos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau tekste - LR CK) 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatos, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Tenka pastebėti, kad tikrai ne visi daugiabučių gyvenamojo namo butų savininkai žino, kad rinkti mokesčius, rinkliavas už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą turi tik įstatymo tvarka paskirti (išrinkti) subjektai.
Pažymėtina, kad iki šiol galiojusioje teismų praktikoje labai retai kildavo klausimas dėl skolos už daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugas priteisimo pagrįstumo. Tokią faktinę aplinkybę, tikėtina, lėmė sąlyginai nedidelės daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateikiamos sąskaitos daugiabučio gyvenamojo namo butų ar kitų patalpų savininkams.
Iki šiol daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai neanalizavo pateikiamų sąskaitų turinio, jose numatytų paslaugų pagrįstumo.
Mūsų Advokatų profesinė bendrijai teko atstovauti vieną iš daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkių, kuri nesutiko su tariamai daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateiktomis sąskaitomis ir jų neapmokėjo.
Tarp buto savininkės ir daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus kilo ginčas dėl skolos už tariamai suteiktas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti priteisimo.
Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pasisakė, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko priteisimo (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).
Administratoriaus Pasirinkimas Ir Veiklos Reglamentavimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Vienas iš būdų užtikrinti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Administratoriaus Darbą Reglamentuojantys Dokumentai
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Administratorius sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Administratoriaus Funkcijos Ir Atsakomybės
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą.
- Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).
Be to, administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Savivaldybės Vaidmuo Priežiūroje Ir Kontrolėje
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Kaip išsimokėti sau dirbant MB?
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų Ir Lėšų Perdavimas Pasikeitus Valdytojui
Pasikeitus valdytojui, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą: Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.
Teismų Sprendimų Išvados
- Ieškovas nėra paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi LR CK 4.84 straipsnyje numatyta tvarka, o sutartis su statytoju nėra teisinis pagrindas reikalauti iš butų ir kitų savininkų už suteiktas paslaugas, kadangi butų savininkai nebuvo supažindinti su sutartimi.
- Daugiabučio gyvenamojo namo būtų savininkai nėra priėmę spendimų LR CK 4.85 straipsnyje numatyta tvarka dėl papildomų paslaugų.
Daugiabučio namo gyventojai atsakingi ne tik už savo butą, bet ir už bendrųjų namo patalpų valdymą. Pasirinkti vieną iš galimų daugiabučio namo formų - pagrindinė gyventojų teisė.
Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija.
Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc.
Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu. Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus.
Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą. Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz.
Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams. Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos.
Kodėl Verta Rinktis JVS?
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.
JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.
Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę. Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.
Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui.
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą.
Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys.
Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai.
Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo.
Ilgametę daugiabučių namų priežiūros ir administravimo patirtį turinti „Civinity“ grupės įmonė „Civinity Namai“ gyventojams rekomenduoja aktyviai dalyvauti susirinkimuose, sprendžiant daugiabučio namo priežiūros klausimus, nepriklausomai nuo to, kokia forma yra valdomas gyventojų turtas.
tags: #daugiabucio #namo #valdytojas