Daugiabučio Namo Savininkų Teisės ir Pareigos Lietuvoje

Daugiabučiuose namuose gyvenantys žmonės dažnai susiduria su klausimais, susijusiais su jų teisėmis ir pareigomis. Svarbu žinoti, kas priklauso bendram turtui, kaip jis valdomas ir kokios yra savininkų atsakomybės.

Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Valdymas

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Kas Priklauso Bendrojo Naudojimo Objektams?

Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos:

• Bendrosios pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).

Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)

Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Primename, kad susirinkimą šaukti bendrijos nariai turi teisę tik tada, jei per mėnesį jo nesušaukia bendrijos valdyba. Kitokios galios bendrijos narių parašai neturi.

Jungtinės Veiklos Sutartis

Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Būtina priminti, kad esant nedideliam namui, būtų tikslinga nuspręsti bendrą turtą eksploatuoti jungtinės veiklos sutartimi, kuri privalomai registruojama viešajame registre.

Administratorius

Administratorius veikia, pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę.

Administratoriaus Skyrimas ir Atšaukimas

Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.

Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams.

Administratoriaus Funkcijos ir Apribojimai

Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.

Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.

Savininkų Teisės ir Pareigos

Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tiesa, Civiliniame kodekse greta to pažymėta, kad naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės ir interesai.

Tačiau pagal Civilinį kodeksą jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams. Ir šie savininkai turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.

Taip pat turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus. Greta teisių Civilinis kodeksas nustato butų ir kitų patalpų savininkams visą eilę prievolių.

Pažymėtina, kad praėjus beveik trimsdešimčiai metų po butų privatizavimo dar nemaža dalis butų ir kitų patalpų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų.

Pagrindinės Savininkų Pareigos

• Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
• Jie turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Draudimai ir Apribojimai

• Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
• Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.

Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis. Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyse yra pabrėžusi daugiabučių namų savininkų teisių ir pareigų svarbą. Teismas atkreipia dėmesį į tai, kad pagal Konstituciją nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama. Todėl pagal CK 4.83 straipsnio 5 dalį atsakovė privalo leisti ieškovės įgaliotiems asmenims patekti į jai nuosavybės teise priklausančias patalpas, kad būtų atlikti privalomi bendrojo naudojimo objektų priežiūros darbai. Taigi ginčo atveju atsakovės nuosavybės teisių turinį apriboja įstatymas, kad būtų užtikrinamas ne tik privatus daugiabučių namų savininkų, bet ir viešasis interesas tinkamai eksploatuoti ir išsaugoti daugiabučius namus.

Nutartyje dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigos apmokėti išlaidas bendrojo naudojimo objektams tvarkyti konstatuota, kad atsakovams, kaip namo bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams, kilo pareiga proporcingai savo turimos nuosavybės daliai apmokėti išlaidas, susijusias šios bendrosios dalinės nuosavybės remontu.

Pažymėta, kad įstatymas nedraudžia bendraturčiams susitarti dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų pagerinimų, remonto išlaidų apmokėjimo tvarkos ir žodžiu. Nagrinėjamu atveju toks susitarimas nėra nuginčytas, todėl bendraturčiams jis yra privalomas.

Naujas Bendro Naudojimo Objektų Valdymo Įstatymo Projektas

Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.

2019 m. lapkričio 20 d. Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis. Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.

Svarbiausi DNSB Aspektatai

• Valdyba (bendrijos pirmininkas)
• Susirinkimas ar teismas
• Bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas)

Bendrijos Teisės

• Valdyti bei naudoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektą
• Patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų
• Savininkų teises ir teisėtus interesus

Bendrijos Pareigos

• Reikalavimus
• Statybos techninius reikalavimus
• Dokumentų reikalavimus

Namų Savininkų Bendrijos (NSB) Nariai Turi Teisę

• Naudotis bendru turtu
• Dalyvauti bendrijos veikloje ir valdyme
• Gauti informaciją apie bendrijos veiklą

NSB Nariai Privalo

• Laikytis bendrijos įstatų
• Dalyvauti valdant ir prižiūrint namą
• Mokėti mokesčius ir įmokas

Ši informacija padės daugiabučių namų savininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas, o tai prisidės prie efektyvesnio bendro turto valdymo ir geresnės gyvenimo kokybės.

tags: #daugiabucio #namo #savininku