Daugiabučio namo rekonstrukcija: bendraturčių poreikiai ir teisiniai aspektai

Daugiabučio namo rekonstrukcija yra sudėtingas procesas, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir bendraturčių sutarimo. Neretai šeimos galvoja, kad jų butas yra tik jų nuosavybė, tačiau suplanavę atlikti kapitalinį remontą pirmiausia imasi griovimo ir statymo darbų, nepagalvodami apie projektus ir leidimus. Būsto remontui reikia tinkamai pasiruošti: apskaičiuoti, kiek viskas kainuos, nuspręsti ką ir kaip pakeisti, išsiaiškinti, kiek ir kokių leidimų tam reikia.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučių namų rekonstrukcija, atsižvelgiant į bendraturčių poreikius, teisinius reglamentavimus ir praktinius patarimus.

Pasirengimas rekonstrukcijai

Pasirodo, būsto remontui reikia tinkamai pasiruošti: apskaičiuoti, kiek viskas kainuos, nuspręsti ką ir kaip pakeisti, išsiaiškinti, kiek ir kokių leidimų tam reikia ir t. t. Būsimi rūpesčiai kai kuriuos žmones nuo remonto atbaido. Kiti samdosi profesionalus, kad tą padarytų už juos.

Pirmieji žingsniai:

• Surinkti visus projektui reikalingus dokumentus: projektavimo sąlygas, leidimus, bendraturčių sutikimus.
• Permatuoti visų projektuojamų patalpų plotį ir aukštį.
• Pažiūrėti, kur yra inžineriniai tinklai ir kaip jie leis arba neleis keisti patalpų funkcijas.

Toliau imamasi projektavimo įrengimo, t. y. nustatomos interjero funkcinės zonos, išsiaiškinami pageidavimai, specifiniai poreikiai. Pagal patvirtintą funkcinę schemą, parengiamos griaunamų, naujai statomų apšvietimo, elektros ir inžinerinių komunikacijų išdėstymo schemos su matmenimis. Parenkamas lubų, grindų, sienų dangos.

Itin svarbu neužmiršti parengti projekto sąmatos, t. y. apskaičiuoti, kiek visa tai kainuos. Tai reikalauja daug laiko ir kantrybės, tačiau sąmata rekomenduotina, nes dažnai žmonės pradėdami rengti interjerą, galvoja, kad už turimą sumą viską padarys. Rengiant interjero planus, praktiškai neįmanoma išvengti nenumatytų atvejų, kartais tenka iš dalies koreguoti projektą.

Dažniausios klaidos projektavimo metu:

• Projektavimo darbai pradedami ne visiškai susitvarkius dokumentaciją.
• Neišsiaiškinama, ar pastatas nėra paveldo objektas.
• Tinkamai neįvertinama esama pastato konstrukcinė būklė.
• Sugalvojama išgriauti sienas, nors to daryti negalima, arba numatoma daryti šildomas grindis, nors aukštis neleidžia ir t. t.
• Padaroma matavimo klaidų.

Teisiniai aspektai ir leidimai

Bendraudami su priešgaisrinės saugos departamento specialistais žmonės klausia, ar galima daugiabučių patalpose įrengti židinius arba krosnis. Dujotiekio priežiūros tarnyba prižiūri, kad dujotiekis būtų įrengtas tinkamai, perspėja, kad jo negalima niekaip uždengti ar bandyti paslėpti.

Bendradarbiavimas su Kultūros paveldo departamentu būtinas, kai norime atlikti remontą pastate, kuris yra užregistruotas kultūros paveldo registre. Todėl savavališkai keisti, griauti buto elementus, negalima. Neteisėtai atliekant kapitalinį buto remontą, gresia baudos.

Jeigu gyvenate daugiabučiame name, jūs negalite savavališkai kažko griauti. Net jei tą padarė kaimynas, tai nereiškia, kad galite ir jūs. Už statybos darbų vykdymą be leidimo gausite baudą. Tačiau klaidingai galvoja manantys, kad sumokėjus baudą problema išsispręs. Jums vis tiek reikės atstatyti viską taip, kai buvo iki tol. Jei po kiek laiko atstatymo darbai nebus padaryti, jūs ir vėl užsitrauksite baudą.

Norintieji savo bute išgriauti sieną pirmiausia turi kreiptis į namo administratorių. Paprastai plonajai sienai griauti, nišai įrengti leidimų nereikia. Jei bus griaunamos laikančiosios sienos, reikės kurti projektą, taip pat gauti daugiau nei pusės namo bendrasavininkių sutikimą ir atlikti kitas procedūras.

Bendrijos vaidmuo ir bendraturčių teisės

Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK. Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.

Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.

Bendrojo naudojimo objektų valdymas

Svarbu atskirti bendrojo naudojimo objektus ir individualią nuosavybę. Štai keletas pavyzdžių:

• Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai.
• Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
• Jeigu patalpa rūsyje neįregistruota asmenine nuosavybe, tai turėtų būti bendroji dalinė visų namo savininkų nuosavybė.
• Filtravimo sistema yra visų savininkų bendrojo naudojimo objektas, todėl jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį.

Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.

Jeigu nėra sudaryto atskirai naudojamų objektų aprašo, pagal kurį durys būtų priskirtos ne visiems, o tik konkretiems keliems savininkams, manytina, kad jos yra bendrojo naudojimo (visų butų ir kitų patalpų savininkų) ir už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi.

Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“.

Bendrijos pirmininko atsakomybė

Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.

Bendrijos pirmininkas veikia vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.

Svarbiausi aspektai, kuriuos reikia įvertinti prieš rekonstrukciją

Prieš pradedant rekonstrukciją, svarbu įvertinti šiuos aspektus:

• Pastato paskirtis: Patikrinkite, ar pastatas oficialiai registruotas kaip daugiabutis, ar kaip vienbutis gyvenamasis namas.
• Statybos leidimai: Įsitikinkite, kad visi reikalingi statybos leidimai yra gauti, jei pastatas buvo rekonstruotas ar padalintas į atskirus butus.
• Bendraturčių susitarimai: Išnagrinėkite, kokie susitarimai galioja tarp visų pastato bendraturčių dėl bendro naudojimo patalpų priežiūros, remonto ir kitų klausimų.
• Komunaliniai mokesčiai: Pasidomėkite, kaip bus apmokami komunaliniai mokesčiai ir ar yra aiški sistema dėl jų paskirstymo tarp visų gyventojų.

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinti pagrindiniai daugiabučio namo rekonstrukcijos etapai ir aspektai:

tags: #daugiabucio #namo #rekonstrukcija #konkreciu #bendraturciu #poreikiams