Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimas yra svarbus aspektas, užtikrinantis tinkamą pastato priežiūrą ir funkcionalumą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra administravimas, kokios yra valdymo formos ir kaip vyksta administratoriaus skyrimo procesas.
Daugiabučių Namų Valdymo Formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB): Tai yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
- Jungtinės veiklos sutartis: Ši sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Ją sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus.
- Administratorius: Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių.
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)
Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti DNSB administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę. UAB Daugiabučių administravimo centras - tai nauja, tačiau ilgametę patirtį turinčių profesionalų komandą subūrusi, įmonė, kurios tikslas - teikti skaidrias, kokybiškas daugiabučių namų administravimo, aplinkos tvarkymo, valymo, buhalterinės apskaitos paslaugas.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Jungtinės Veiklos Sutarties Reikalavimai
- Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos.
- Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja.
- Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Administratoriaus Skyrimas
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtinto Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo (toliau Aprašas) 5 punktas numato, kad prašymus teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas savivaldybės teritorijoje gali teikti Europos Sąjungos (toliau - ES) valstybės narės piliečiai ar kiti fiziniai asmenys, ES valstybėje narėje įsteigti juridiniai asmenys arba kitos organizacijos ar jų padaliniai, kurie naudojasi ES teisės aktuose jiems suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, atitinkantys Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 7 dalies nuostatas, ir kurių teikiamų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugų tarifo dydis neviršija tarifo, patvirtinto Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 25 d. sprendimu Nr. T-185 ,,Dėl Šiaulių miesto daugiabučių gyvenamųjų namų maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, dydžio. Su prašymu savivaldybės vykdomajai institucijai pateikiama užpildyta Aprašo priede nurodyta Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus deklaracija.
Aprašo 7 punktas numato, kad asmenys, pretenduojantys teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymus savivaldybės vykdomajai institucijai gali teikti kreipdamiesi tiesiogiai, siųsdami paštu ar elektroniniu paštu savivaldybės vykdomosios institucijos interneto svetainėje nurodytu adresu. Savivaldybės vykdomoji institucija, gavusi prašymą paštu, elektroniniu paštu ar elektroninėmis priemonėmis per kontaktinį centrą, praneša apie tai prašymą pateikusiam asmeniui per 5 kalendorines dienas nuo prašymo gavimo prašymo gavimo būdu arba asmens, pretenduojančio teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, nurodytu būdu (paštu, elektroniniu paštu).
Asmenys, pretenduojantys teikti daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymą pateikia Šiaulių miesto savivaldybės administracijai, kreipdamiesi tiesiogiai, paštu ar el.
Bendro naudojimo objektų aprašo sudarymas, paskelbimas gyventojams, papildymas, pakeitimas. Pastebėtų defektų, galimų avarinių situacijų ir kitų gedimų fiksavimas atitinkamuose dokumentuose, numatant priemones jų šalinimui. Namo būklės įvertinimas ir jos atitikimo privalomųjų reikalavimų visumai nustatymas pagal nuolatinių stebėjimų ir apžiūrų rezultatus. Remonto ar rekonstravimo darbų techninės priežiūros vykdymas, remonto darbų kontrolė ir darbų priėmimas. Dalyvavimas viešuose aptarimuose, susirinkimuose su gyventojais, gyventojų susirinkimų protokolų vedimas, jų saugojimas, kitų komisijų darbo organizavimas. Balsavimo, apklausų raštu organizavimas. Veiklos rezultatų apibendrinimas. Metinių ir ilgalaikių remonto ar kitokio tvarkymo darbų ir lėšų poreikio planų sudarymas, viešas skelbimas patalpų savininkams. Mėnesinių įmokų patalpų savininkams paskaičiavimas ir paskirstymas, sąskaitų-pranešimų spausdinimas, butų ir kitų patalpų apskaitos tvarkymas. Pažymų, ataskaitų butų savininkams rengimas, išdavimas.
Administratoriaus Funkcijos
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą:
- Bendro naudojimo objektų aprašo sudarymas, paskelbimas gyventojams, papildymas, pakeitimas.
- Pastebėtų defektų, galimų avarinių situacijų ir kitų gedimų fiksavimas atitinkamuose dokumentuose, numatant priemones jų šalinimui.
- Namo būklės įvertinimas ir jos atitikimo privalomųjų reikalavimų visumai nustatymas pagal nuolatinių stebėjimų ir apžiūrų rezultatus.
- Remonto ar rekonstravimo darbų techninės priežiūros vykdymas, remonto darbų kontrolė ir darbų priėmimas.
- Dalyvavimas viešuose aptarimuose, susirinkimuose su gyventojais, gyventojų susirinkimų protokolų vedimas, jų saugojimas, kitų komisijų darbo organizavimas.
- Balsavimo, apklausų raštu organizavimas.
- Veiklos rezultatų apibendrinimas.
- Metinių ir ilgalaikių remonto ar kitokio tvarkymo darbų ir lėšų poreikio planų sudarymas, viešas skelbimas patalpų savininkams.
- Mėnesinių įmokų patalpų savininkams paskaičiavimas ir paskirstymas, sąskaitų-pranešimų spausdinimas, butų ir kitų patalpų apskaitos tvarkymas.
- Pažymų, ataskaitų butų savininkams rengimas, išdavimas.
Daugiabučio renovacija - svarbus aspektas užtikrinant pastato ilgaamžiškumą.
tags: #daugiabucio #namo #bendrojo #naudojimo #objektu #administratoriaus